王蕴：万科住宅健康性能研究与实践

王蕴 万科建筑研究中心总经理(中国)

  王蕴：各位嘉宾、各位领导，大家上午好！

  非常高兴有这样一次机会跟在座的各位对万科在住宅性能、住宅品质以及住宅整个产品线的提升方面的努力做一个探讨。很高兴在这里能够分享我们在这个过程中的探索还有实践的感悟。这个题目叫做万科三好之好房子，三好实际上是我们近年来对于我们自己的产品线的，从整个产品的实施到最后交付，以及完成，业主在住区里面的生活，整个过程之中好房子对于我们服务的总的目标的纲领，我们把它称之为三好。

  第一个是好房子，怎么样做到一个基础的好房子，这是非常容易理解。第二个是好服务，住进去了以后，还要提供万科所给予的好服务，能够让大家在万科的住区里面能够享受到尊贵感的体验以及相关的设施配套和好服务。第三是好邻居，我们通过这么多年来的统计，目前将近有40多万人的业主庞大的团队里，很容易的发现到我们的业主是有共性的，绝大多数业主在他们的共同喜好上面，都逐渐形成了万科自己的住区文化，为这样的业主能够形成良好的邻里氛围，让大家更开心的住在一起，融洽的邻里关系，也是我们在整个住区里面所追求的一个内容。所以好房子、好服务、老邻居成为万科产品线的三好标准。

  对于我们来讲，我们把业主或者说我们把客户的需求分成了三大类，第一类是基础类的需求，我们从这个图表里可以看出来，基础的需求是最底下的这一层线，比如说安全性、耐久性还有基本性能，这部分的内容我们认为是业主的一些基础需求。第二类是性能性的适应类需求，这类需求包括风光热电温度湿度这些所有的舒适性的需求。第三类是发展性的需求，它不是一些基本的内容，但是对于更高的追求，对于更高品质的要求，业主会在这部分，他们会有更高的要求。对于这三类来说，构成了我们所有对于好房子研究的一个主体，很显然的是，我们今天讨论健康住宅，健康这个话题是非常重要的一个组成部分。所以我们认为健康的性能是好房子的一个基础要求之一。

  在我们前面好房子定义之下，万科这些年做了研究尝试和探索，在我们自己的住区里面系统的推广我们综合性的研究成果，逐渐也形成了我们的细分产品的系列，其中有一块系列的产品我们把它定义为幸福系，我们指的是对于首置的产品，对于基本的性能需求，舒适性的需求具有非常高的需求，这块上面尽量通过被动式的设计方式进行。对于居住，尤其对于现代都市里面城市类的住区问题的所面对的带有共性的问题，用被动式的方式进行解决，不仅仅是绿色节能的房子，而且这个房子，还包括我们的住区，小区的环境更适于大家的居住。我们认为在幸福系产品系列的环境策略上，有如下方面是我们所需要重点关注的，包括热、湿、空气品质、声环境，光环境、通风环境和室外环境。

  实际上很多人都会关心室内的居住品质往往忽视了户外的感受，实际上室外这件事情对于很多的住区的居住者来说，是一件非常重要的事情，整体上来说，我们希望营造一个健康良好的舒适的居住环境。下面我们可以给大家介绍一下，关于我们说的幸福系主要是在哪几个方面体现出幸福感的。首先从住宅本体上来讲，第一个是室内的风环境，实际上我们可以看到，这是我们的一个样板房的照片，在这个照片里，非常明显的是在我们的床头，两边各开了一扇窗，其实不要小看小窗户的作用，这个小窗户的作用非常大，现在通过标准化的设计手法包括建立我们自己产品的系列标准，我们可以做到，比如说我们在一些城市五梯12户的户型里面，基本上80%的户型都能够实现两面开窗，两面开窗的最大好处是通风，尤其在南方的城市，湿度比较大，比较闷热，再加上比如说主卧，不可能敞着门睡觉，需要私密性的环境，更需要在卧室里面来营造一个良好的风环境的场所。所以通过我们的计算，我们不开窗和开窗以后，房间内的换气次数可以提高4倍，这样能够实现，在晚上减少空调的使用小时数，同时它不仅仅起到了最终的节能效果，同时它可以营造整个房间的舒适度，给业主带来非常好的居住体验，这是双侧开窗，非常简单的办法，并没有增加特别多的高科技，自动调温，一些非常复杂和昂贵的设备，非常被动的方式能够实现很好的效果，这是我们所推崇的，也是我们认为客户所需要的。

  第二是室内的光环境，在住宅的设计过程中，可以达到国标的底线要求但是我们并不认为这是足够的，尤其对于现在的小太阳之家，对于儿童的书房，对于儿童的学习场所。在我们做入户调研的时候，我们很惊讶的发现，很多的业主，他们孩子们做功课的地方往往就是餐桌，就是因为餐桌很大，同时光线很好，所以他们就把餐桌作为儿童的书桌，事实上，我们的设计师的初衷并不是这么想的，为什么客户这样使用，很大程度上跟我们的书房或者儿童房的设计关系，其中最重要的因素就是采光。在我们幸福系的产品中，以西安的产品为例，我们实现了三面开窗，非常敞亮的环境，如果大家有机会能够去看这些产品的时候，会发现在这个地方布置一个书桌的时候，基本上我们是不用开灯的，尤其是现，在比如说儿童的书柜，两边的侧摆又非常大的时候，白天情况下依然要开灯学习，这对视力影响是非常大的，我们在这么大的环境下做出来，是国标要求的3倍，基本可以实现良好的光照环境。同时在光照测算之中，我们看到冬至日10点，阳光可以照到床头，光照非常良好。光照不仅仅解决儿童的视力问题，还可以减少照明的用电量，节能效果也是不言而喻的。

  第三，是室内的声环境，在国标标准里面对楼板有非常明确的要求，隔声量不低于45倍，但是如何做到，实际上是一个非常大的问题，尤其现在越来越多的住户对于声音环境非常的敏感。除了我们用更好的材料、更合理的构造做法来满足隔声要求以外，我们还在幸福系产品设计上花了很多的心思，比如说，我们可以看到这是我们其中的一个户型，这是典型的90的三房，中间是客厅和饭厅，这个房间是刚才说的儿童的书房，这个房间是主卧，这个房间是老人房，我们看到在流线上，在功能上，避免这些流线之间的穿插和干扰。老人一般的生活作息规律和主人房儿童房作息规律不太一样，我们把卫生间布置在紧邻老人房旁边，基本上生活噪声都会发生在这个地方，对于远端的这两个房间干扰是最小的，同理，这三个房间互相之间的干扰都是最小的。所以说我们不仅仅是在材料用量包括它的构造做法上去关注这些隔声所带来的问题，还包括管道隔声的问题，同时我们尽量在设计上可以从源头避免一些噪声的产生，这类的产品从市场检验来看非常受到客户的欢迎和喜爱的。

  第三，就是关于室内的空气品质，这个问题从万科实现精装修交付以来，面临最大的问题，从现在室内空气品质来看，从我们自己的经验来看，要完全达标的室内空气品质是具有压力的，我们采用了一套完整的、完善的流程，从设计开始到材料到施工工艺，然后到最终的验收和相应的治理。从我们的研究发现，即使在极端情况之下，即使我们每一个在室内精装修的部品材料都符合国家规范的标准要求，但是当我整个房间去做空气质量检测的时候，不一定能够过关，这件事情让大家觉得，甚至是一个不可控的关键问题，但是从我们研究整个过程得出的结论来看，从源头开始控制，要往往比到最后去做房间内的空气质量的检测来的有效的多。目前，我们开发出一套精装修标准化设计，分为ABCD几个档次，对于每个档次的精装修的设计标准，我们都会把它拿到软件里面去测算，这套设计方案定下来以后，各种材料性能指标都是已知的，通过采购保证这些指标都是可控，并且是已知的。在这个情况之下，我们提前向一线公司的设计部门发出预警，如果有问题，我们会提前进行预警，告诉他们哪个地方会超，而且这个超标是因为什么导致的，比如说是因为地板用量太大，或者地板档次不够或者木制品范围面积太大，同时他们针对这个结果进行修改。

  第二，在我们建筑研究中心的基地里面，有各种各样的实验室。其中有一个实验室，就是专门针对木制品环境仓检测，是把完整的家具，该在哪儿开孔，做一个完整的样品放到环境仓里面，有一个30立方的空间，所释放出来的甲醛基本上和在房间里面的释放量是一致的，所以说通过这种检测方式进行第二次控制。包括在施工过程之中，尽量采用干法作业，尽量避免用打胶或者掺有胶水的砂浆，导致甲醛的释放，改变工艺，使得工艺工法更加标准化，通过减少施作业的方式控制在施工过程当中产生的污染物的排放，同时对于每一个交付的项目，我们都会进行现场的检测，最后如果有个别超标的现象，我们还会进行分类的治理，确保能够交付给客户的房子是安全的，是健康的，是符合标准的。所以这是我们在整个设计、采购、施工、治理这五个环节全过程控制。

  最后是室外环境，我们不仅仅关注室内，更多的我们还把眼光放在室外。我们认为室外是业主们之间交流的非常好的场所，只要你营造一个适宜于他们停留的地方，对于他们加强邻里之间的交往，增加邻里之间的活动，以及他们互相促进邻里关系，甚至对于他们的再次购买是非常有帮助的。所以我们在室外环境的营造上面，用的是四步法，不宜，适宜，3+1、细节。

  不宜，我们会在室外通过所谓的风光定位，风就是指的风环境，光就是光照和热环境，通过夏天和冬天的模拟，做完规划以后，首先找出夏天全部是暴晒，冬天全部是阴影，哪种地方不适合人居住，哪些地方不宜做场地活动，经过多次反复地证明结论，这一部分不应该作为活动场地进行设计。

  适宜，就是找出适合于冬天夏天或者说适合于冬天或者夏天这样的地方，我们把这种地方找出来作为我们进行场外活动设计的场地区域。我们认为在一个项目里面，基本上需要有三个儿童活动场地和一个老人活动场地这样的配套，我们认为是相对合理的。

  3+1，三个儿童年龄段，不同的儿童玩不到一块去，必须有所区分，不同的年龄段儿童对于器材设备场地周边情况，要求也是不一样的，如果能够细化到这样的设计以后，同时对于那些老人看孩子或者保姆看孩子的，能够让他们有停留下来的地方，这才是相对合理和舒适的地方。做完了3+1以后再去做一些细节，比如说周边的植物景观的等等，这才能够确保我们设计师的初衷真正在实践中被客户所应用，并且真正得到客户实际应用以后的反馈，以便于我们再优化和修整我们自己的设计。

  在室外环境以外，我们还尝试做植物景观这方面的研究，以前对于植物景观，我们在很长一段时间之内，基本上做的都是风格化的设计，比如说需要营造一个东南亚式的园林，泰式的园林，中式的环境等等，我们往往会在植物景观的设计上面，更多的参考它的风格是什么样的，事实上我们发现这样做下来的结果，一个是植物很难养，或者就是养护费用非常高，要么就是客户根本不愿意待着，总之有非常多的问题，现在我们做的是植物景观的风格化，小区入口是什么样，中心绿地是什么样的，举个例子，我们的行道树，南方有些项目种一些结果的果树，这样的初衷是好的，能够让业主有一个更多参与小区农业物种收获的过程，但实际上，尤其是大果实的树会掉下来砸伤人，这些问题实际上以前设计的时候没有太多充分的考虑。再比如说，我们离建筑立面非常近的地方种一些很大的树，这时候客户可能发现我需要阳光的时候，树全部遮挡了，同时这个树的生长又会对建筑产生一些危害，所以说像类似于这一类型的问题，我们以前在项目实施过程当中会经常性的面对，现在我们会根据不同的位置，比如说儿童的休息区周边应该种什么树，种什么花，不能种带刺的，不能种有毒的，可以种一些对于驱蚊有效果的，可以种比较宜人芳香味的植物，这些都是我们在进一步做环境设计的时候考虑的，环境设计不会单纯从风格、效果上做设计，而是从人使用的核心点出发做设计，这是室外环境。

  第二部分，我们怎么样保证我刚才所有说的设计理念能够真正的贯彻到我们的项目中去的，基本内容是三块，一个是质量，一个是耐久，一个是安全，对于这三块的内容我们通过建立一套完善和全面的内部质量控制系统来达到的。从这个分类上说我们有质量主体的检测，基础建材的检测，室内健康环境，设备系统的检测，还有场地环境的检测。通过在各个环节上的检测，能够保证我们从设计到施工，到最终的交付，它是真正符合我们初衷的。比如说，主体质量检测，这些都是在万科现场拍的照片，我们现在是从二年前开始，我们做到了每个季度在建的项目，每一个项目都有第三方做质量的测量，通过这两年的测量过程，我们明显的看到我们的质量管理水平和最后的交付质量是在不断的走高的。我记得从最早开始，我们的平均分大概是在78分左右，到现在我们能够突破到98分，整个过程实际上不是一日来做的。总体质量的基本内容也是能够做到，它是我们后面所有一切事情的依据，尤其是当我们在选择了精装修交付的时候，主体工程质量是非常基本、非常关键的问题。到现在可以非常自豪地说，万科的项目，工程质量的误差是以毫米计的，这在以前其实是很难想象的一件事情。

  第二，关于主体建材的检测，钢筋、水泥、灰沙石这些虽然是总包单位采购，我们万科对于基础性建材进行检测，是内墙板的检测，减少施工作业的要求越来越广泛，我们会逐渐增加内墙板的使用面积，但是对于内墙板这件事情，我们会对它有着各种指标的检查，比如说以墙板和砂浆来说，所有这些指标都是成为这些材料在进厂前非常重要的进厂依据。

  第三，室内空气质量检测，这也是我们一直做得比较坚决，而且也是坚持时间比较长的项目。其实当我们在开始做室内环境检测的时候，我们发现从标准到检测方法，到检测结果的解释，没有统一的可以遵循的标准。在解释的时候，不同的检测单位有着不同的解释。首先来看标准，在这里我们对比了美国、日本和中国国标在对室内空气质量中很重要的方面的规定，如木地板的甲醛释放量的标准，我们发现要求是不一样的，比如说对于一块木地板到底是封边还是不封边，周边到底密封还是不密封，检测标准都不一样。我们四面都需要用胶带来密封，减少从四边释放甲醛的机率。但是对于日本来说，是不封边的，而美国封边限定标准比我们高，比我们严格，从标准本身来看，我们是相对宽松的。

  第二，关于检测方法，我们看到这样的一块木地板，把它四面用不含甲醛的胶带密封，被测表面积为450平方厘米。我们知道，板材面积越大，甲醛释放率不达标的机率就会越大，同时我们对于正面和背面的甲醛释放率做了研究和检测。红线是四面封边，这是五面封边，背面是不算的，只算正面，我们发现背面的释放率远远大过于正面，背面的油漆工艺，密封材料其实都是弱过于正面的，真正客户使用的时候什么样，对于万科来讲，按照客户真正使用过程中的情况进行检测。

  第三，除了甲醛之外，我们还有排水管，排水立管，这也是在现有的标准上不是很清楚和明确的部分。我们举一个例子，100管径的排水立管，日本用在4层或以下比较合适，欧洲的标准是用在12层，中国现有的标准是用在17层，同样是100管径的排水立管，我相信在任何国家做检测的结果排水能力是一样的，但是为什么不同的国家的标准会有这么大的差异性，核心原因是在国内的检测对于所有给排水系统的检测没有实测的标准，没有实测的平台。所以，在万科研究中心做了123米高的实验塔，专门做给排水性能的检测，这也是与国家住居研究工程中心一起来运营的实验室，我们希望提升我们的检测能力，对于我们原来不是特别明确的这些技术的基本问题，能有一个更清楚更直观的检测结果，这样对于下一步的设计，对于下一步正确的运用我们所有的选择和我们的部品供应商会带来进一步的提升。

  对于耐久性，是指在所有内装过程之中所关注的耐久性，我们精装修交付以后，其实柜体是压力最大的，需要有一定的生产周期，同时生产完了以后还要在现场做安装，在安装的过程之中，不同的安装工人对于整个安装的结果会产生质量的差异性。比如说，我们现在在做耐久性的实验，包括像拉门的强度实验，吊上铅块以后看看到底拉多少次，铰链，用时间长后，铰链从固定线中拔出来或者松拖。固定螺丝到底多长，以前采用10毫米的螺丝，现在发现10毫米的螺丝，铰链就有一定的厚度，其实真正进入到板里面的深度，工人多拧一下，就进去的多一点，少拧一下，进去的少一点，现在统一要求16毫米，至少达到16毫米才能够保证我们的铰链在长期的开关的过程之中，保证它可以不松拖，再增加一些必要的支撑构建。所以对于现在所有交付的橱柜，所有的柜体，万科建立了自己统一采购标准和检测标准。

  刚才所有讲的这些我们的幸福系的产品，我们的检测，其实都是依赖于两个平台来完成的，一个平台是现在我们大家看到的万科第一个建筑研究的基地，这个基地在东莞的松山湖，占地200亩，基地上面有设备实验塔，有我们的厂房，这个厂房指的是检测中心的厂房，有我们的标准化的研究，有我们做植物的研究，有我们做工艺工法的研究，还有我们做景观环境的研究。所以在这个基地，实际上他承载着万科产品的研发检测、初试、实验的作用。我们在这个基地上，现在对于检测，我们更多的采用跟一些专业机构和一些科研院所进行合作的方式。对于这个基地而言，未来会成为万科核心检测的中心。我们在2010年时候，已经申请到了博士后的科研工作站，同时也是对于万科产品未来概念产品的研发的核心场所。

  第二个基地，也是第二个平台，在北京房山区，我们可以看到，绿色的这一片是我们在房山所建的万科第二个研发基地，这些照片是现在的现状，我们在去年10月份的时候开工进行建设的，计划会到明年一期完成建造，在这里面我们会有自己的创新公园。所谓的创新公园，我们和我们的供应商一起来完成各个实验楼实验项目的建造，比如说在国外，他们有一些先进的供应商，更先进、更高标准的产品或者更多系统性的标准，欢迎和我们一起通过建造实验楼的方式首先论证，实验楼完成以后，我们也会邀请志愿者进行试入住，比如说在一年春夏秋冬过完以后，通过我们收集来的数据对我们原来定的这些技术目标、技术标准，还有我们前期的设想进行一些论证，同时进行修改和修正，使得我们遵循的标准能够更加适合于我们本地的要求，更加适合于中国的国情和中国消费者的兴趣和习惯，也更合理。那么整个全部完工，我们明年一期，后年二期，到时候欢迎大家参观交流。

  我的汇报就到这里，谢谢！