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  乐居新媒体 任时建 发自北京

  “首付百万内，重奖征名！”

  6月21日，一家房企订阅号的官宣户型发布，向市场宣告了2022北京二批次供地已有项目亮相！

  这距离5月31日北京二次土拍仅仅21天。

  两天前，6月19日，建委网站一个新项目拿证，653套新房开售。这是2022北京一批次供地之一。

  紧锣密鼓，又不约而同，两个项目都在昌平区。

  至此，乐居新媒体统计昌平在售或将售新房数量已达9个。2022年昌平新房大战白热化已不可避免。

  昌平2022兵家必争

  北清云际、奥森春晓、龙湖云璟、中海汇智里、硅谷one正在售；建发珺和府刚拿证；北京城建土城项目、平西府华润葛洲坝项目、平坊村大悦城中铁建项目待推出。

  其中云际、春晓为2021年一批次供地项目，硅谷one为2021年二批次供地项目，汇智里和珺和府则是2022年第一批次供地项目。昌平土城、平西府、平坊村三地块均为今年二批次供地。

  二批次率先以“重奖征名”亮相的是北京城建的土城地块，其他两地块也在默默加速，市场传言平西府地块将建成一个新的橡树湾。

  显然，昌平9盘品牌云集：北京城建、华润、中海、龙湖、中交、卓越、建发、首开、大悦城、中铁建、葛洲坝等一众品牌。除了金茂、保利、绿城、金地几个北京楼市活跃房企外，大品牌齐聚。

  2022年昌平楼市，已是兵家必争之地。

  昌平毕竟不是海淀朝阳。在昌平楼市历史上，像当前这样，品牌云集，近十盘荟萃的时刻不多见。

  上一次楼市高光时刻是在2019年。金隅金辰府、和悦华玺、华润理想国、未来金茂府四个限竞房项目集中推出，位于昌平东南靠近顺义的北七家镇火了。启动建设十年的“未来科学城”规划发布，被市场炒了一把。

  但这一次，新项目更靠昌平西南，简言之，更靠海淀。

  “昌平是海淀的后花园，承接着海淀码农的溢出需求！如果产品不错，就会获得一个不错的市场回报！”北京房地产资深业内郭毅说。

  北清路7盘与海淀旁2盘

  一条宽阔的北清路，恰好处于北五环和北六环中间。北清路西起海淀，途径中关村环保科技示范园、永丰产业园，于小牛坊桥进入昌平区，穿过昌平生命科学园，最后在北七家镇的七星路结束。

  昌平9盘，有7盘在北清路南北排列。

  首先是昌平二拨子工业园区里，北清路南近京新高速的建发珺和府，这是福建厦门开发商建发集团在京独立开发的第二个项目，单价6.2万元，有101平米和113平米的三居，还有130平米的四居。建筑、园林都是新中式体系，刚拿证可售653套。

  珺和府北几步路就是北清云际，均价也是6.2万，有83平米两居，95平米三居，108平米三居，126平米四居，由中交和卓越联手打造。开发商在2021年5月拿地，11月开盘，项目分南北区共970套，预计还有400套可售。

  沿北清路过地铁昌平线生命科学园站，经过领秀慧谷，路北就是在建中的龙湖云璟，项目主力为90平米和115平米两种三居户型，单价5.75万元，项目所剩房源已不多。云璟对面就是已售罄的万橡悦府。两者隔着8号线和昌平线换乘辛庄站，TOD项目住总万科天地就在这里。

  同样也是中交和卓越联手打造的奥森春晓，在北清路南，文华路东，紧靠2003年的昌平老项目“流星花园”。单价6.3万元，有96平米两居，115平米三居，131平米四居。春晓跟云际都是去年第一批次的地，售价贵一点，类似户型尺度和面积大一点。

  再往东紧邻北清路，就是华润和葛洲坝联合拿下的北七家镇地块，售价6万，项目待亮相。市场预计又是一个橡树湾。

  北清路北，立汤路西，就是正在售的硅谷one，和它南侧即将推出的大悦城中铁建地块项目，两者都售价5.4万。硅谷one是首开开发的奥森one升级产品。既有72平两居首付130万可上车，也有129平四居。等大悦城中铁建项目推出两者将形成直接的pk。

  另外两个项目不在北清路边，但紧靠海淀。

  一个是中海汇智里，一个是北京城建土城项目。

  汇智里位于未来科学城西区-创新基地板块和沙河高教园内，售价5万，有1502户，4月30日开盘，号称已去化三分之一。户型有58平一居总价300万左右，78平米南两居380万左右，120平米四居600万左右。

  与其他项目不同，正在征名的北京城建土城地块项目，售价是最低的，仅3.9万元每平米，而且还是精装修，惊不惊奇？它的76平小三居竟然最低首付100万左右！

  战斗已经打响

  对准备置业昌平的你来说，9个楼盘短兵相接，你是现在上车在售5盘之一，还是再等1-2个月，等9盘乱战之时再好好挑一挑？这是一个问题。

  从销售情况来看，在售5盘，近期开盘的汇智里看起来卖得还不错，龙湖云璟其实已近尾声；北清云际和奥森春晓顺销中；硅谷one销售偏差，市场分析可能跟交通配套欠缺有关。

  昌平置业主要三拨需求，一拨海淀码农溢出，其实力比较强劲；一拨本地置换，老房子毕竟旧了，要换新房住；一拨刚需上车，主要看总价低和产品配置。

  在此需求背景下，珺和府以及二批次三地块入市就非常关键。

  珺和府将对近邻北清云际发起相当挑战。两者从户型上看各有千秋，珺和府进深大，北清云际面更宽，同样三居，云际105平的客厅3.6米宽，珺和府101平的客厅只有3.25米。但建发善于中式园林和建筑体系，在园林打造上有望超越云际。但北清云际容积率更低，2.2一块地和2.5一块地。而珺和府要2.8。显然容积率云际更胜一筹。

珺和府101平米三居

云际105平三居

  昌平码农可能会期待平西府来一个橡树湾，鉴于华润已经树立了市场“橡树湾”的品牌，不论亦庄橡树湾还是，西红门橡树湾，从产品品质、户型细节到性价比都成为区域追捧对象。不过，地块有套内7090限制，明确会有小户型，参考西红门橡树湾，面积段可能在75-130m²之间。

  特别是如果橡树湾的130平做成四居，将对昌平改善需求形成较大影响力，目前看奥森春晓131平的四居户型结构不错，看看橡树湾有没有优质四居可以与之竞争。

  中铁建和大悦城的平坊村项目与硅谷one正好一街之隔，两个项目竞争最激烈，因为售价相同，就看中铁建和大悦城的产品能否胜过硅谷one，目测硅谷one压力不小。

  最后是北京城建土城项目挑战热销中的中海汇智里。

北京城建土城项目示意图

中海汇智里

  其实不能算直接挑战，两个项目位置不挨在一起，更重要的是价格也不同。汇智里要5万，北京城建土城项目仅售单价3.9万元。

  回到开篇6月21日，北京城建拿地21天就官宣户型，而中海最擅长的就是户型设计。

  但同面积户型，城建做了个绝的。76平的小三居，这意味总价不到240万就能上车小三居，且南北通透精装修。而少2平米，中海只做了74平米的南向两居。另外再说一句，大家可以比较下北京城建116平和中海120平的四居室，看看孰优孰劣。

北京城建土城项目76平米小三居

中海汇智里74平米南两居

北京城建土城项目116平米四居

中海汇智里120平米四居

  考虑到北京城建项目容积率为1.8，绿化率40%（市区豪宅仅30%），规划6至10层洋房，客观的说，这是个刚需上车价与改善产品规划的结合项目。开发商宣称：“3.9万/平含精装房屋售价，放眼北京，六环内仅此一席”！

  昌平价差海淀2万+

  为什么还要买昌平？

  对很多人来说这是一个必选题。原因很简单：1、海淀新盘太少；2、海淀新盘太贵。

  3月，海淀北清路永丰地铁站往北4公里，华润幸福里的妹妹幸福里·润园和中海汇智里的哥哥中海汇德里，双双开盘，均价都是8.3万元，结果双双热销。

  两个项目已靠近北六环，周边除了大悦城并无其他配套。但因为在海淀，8.3万元依然获得追捧，就是因为海淀新盘太少了。

  近2-3年来，海淀新盘总数几乎是个位数。海淀乃至全北京强大的购买力，让四季青的颐和金茂府和融创香山壹号、北沙滩的中建壹品学府公馆、融创学府壹号等开盘即售罄……

  永丰产业基地的华润海淀幸福里没有立即售罄，但目前仅剩尾房，总价也要1000万至1200万以上。

  都在北清路附近，昌平单价6.2万的北清云际距离海淀永丰单价8.3万的幸福里仅3.7公里，骑车20分钟不到。

  但均价就差了2.1万元每平米。以北清云际126平米四居计算，总价最贵是800万。两者有实实在在数百万的差距。

  差价差在哪里？一位中介告诉我们，生活都一样，就是教育不同！海淀的教育要比昌平的教育好很多。

  但教育再有差距，能差几百万吗？这个值得每个买房人思考。

  最后我们来看看二手房市场。

  乐居新媒体初步了解，跟二手房相比，目前北清路南北从单价5.4万（硅谷one）到6.2万（北清云际）的新房价格并不算贵。

  比如，靠近奥森春晓的流星花园是2003年的老盘，目前二手房均价在5.9万；奥森春晓卖6.3万，多近20年产权，只溢价4000元/平米。

  又如，距离北清云际不太远的领秀慧谷A和B区均价5.7万，但C区则高达6.7万元每平米和D区更高达6.9万元每平米。领秀慧谷D区是2016年的次新房，因此二手价格逼近7万。而附近的北清云际纯新盘售价仅为6.2万，低了8000元每平米。

  所以只要新房品质过关，项目不烂尾，开发商不出问题，不偷工减料，昌平的新房确实值得入手。

  静待第十个项目

  6月23日，乐居北京了解到，昌平今年第三批次还将供应一宗住宅用地。该地块为中关村生命科学园三期CP02-0101-6004、6005地块，用地面积3.28万平米，总规划建筑面积约9.08万平米。

  地块位于生命科学园板块的二拨子工业园区，南侧就是刚刚拿证正在建设的建发·珺和府。该项目容积率2.8，控高80米，未来大概率规划高层，如果以100平米计算，大约可以提供908套房源。

  该项目的售价预计跟珺和府一样都是6.2万元每平米，产品也应该类似。

  据媒体报道，北京第三批次土拍供应最快7月挂牌。按北京市当前超高效率的土拍和发证的速度，以及资金成本，该地块基本会在2022年下半年入市。

  除此之外，还有个别楼盘的一手尾盘在售。

  2022年，昌平十个主力新盘在售，将计入历史。

  所以，请珍惜，2022年“十盘战昌平”。