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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进亦庄金悦郡，为您带来项目的全面测评。

  亦庄金悦郡位于通州亦庄新城，打造72-118㎡全龄段社区，总价280万起。项目面积段覆盖全面，均价约4万元/平，适合预算有限的本地及大兴、朝阳外溢刚需刚改客群。

  下面我们全方位介绍一下亦庄金悦郡的概况。

  一、地段位置：首都东南部区域创新发展协同区

  亦庄金悦郡行政划分隶属于城市副中心-通州区，规划发展上属于亦庄新城，处于亦庄新城金桥科技产业基地内，而该基地又与北京经济技术开发区临界，与台湖台湖物流基地近邻。总体来说，亦庄金悦郡受城市副中心、亦庄新城、经济技术开发区三方政策利好辐射。

  《亦庄新城规划（2017-2035年）》文件显示，亦庄新城规划范围扩至225平方公里，包括之前近60平方公里的面积，以及新增大兴和通州部分的165平方公里，新增区域涵盖台湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区，还将长子营、青云店、采育以及亦庄金悦郡所处的马驹桥等地区纳入新城规划。

  2021年4月，北京市批准北京经济技术开发区“独立行使教育职权”，亦庄独立学籍区正式亮相。随着北京近几年将海淀的优质学校疏解到亦庄，目前亦庄有两所人大附、北京二中、建华实验学校、十一学校等海淀优质学校。规划中也提到“要增设一所高等院校”。

  目前区域内已经引进90余家世界500强企业120个项目，投资近千亿美元，涵盖ABB、京东、小米、奔驰、拜耳、华为等多家高精尖企业入驻。区域内除了8号线、亦庄线和17号线，未来还有四环线、29号线、21号线、102号线和城际铁路联络线。同时在内部交通上，还规划有有轨电车的”T1线，T2线，T3线和T4线”。

  目前亦庄新城已经形成了旧宫板块、河西板块、路东板块、马驹桥板块和台湖板块。而亦庄金悦郡位于亦庄新城的金桥科技产业基地（前身是北京国家环保产业园区）内，属于亦庄新城马驹桥板块。

  2019年，按照《亦庄新城规划（2017-2035年）》，马驹桥和台湖区域同时划归经济技术开发区重点区域，成为“城市副中心”科技创新功能的重要承载地，也是北京经济技术开发区高质量发展的新空间，未来发展直接享受副中心和经开区双重利好。

  金桥科技产业基地成立于2002年，是中关村自主创新示范区的重要组成部分，享受中关村和通州区的产业政策支持。主导产业包括电子信息、生物医药、环保生态和食品日化。截至目前，基地入驻企业260家。其中，外资企业61家，国家高新技术企业以及中关村高新技术企业共63家。代表企业有桑德集团、甘李药业、婷美集团、玲珑轮胎、利星行奔驰、天圣制药、中安欧尚等行业内领军企业，享受中关村科技园区优惠政策。

  二、产品特色：270°飘窗 全线神户型

  亦庄金悦郡位于亦庄新城马驹桥，由金融街、首开、通投三大品牌房企联手拿地开发。项目占地面积约7.3万㎡，建筑面积约26万㎡，共规划31栋楼，合计1738户房源，分两期开发。车位配比1：1.3。社区容积率2.2，绿化率30%, 物业费3.8元/㎡/月。小区楼下覆盖中西式快餐、咖啡书吧、特色餐饮、早教、托管、精品超市、健身房、菜市场、老年活动场所、社区卫生服务站等。

  项目南区1期已经售罄，预计2023年5月底交房。北区2期于2021年7月开盘，建面73-118㎡二至四居。项目主打低总价刚需户型，均为一梯两户、南北通透的设计，精装交付，值得注意的是，87㎡十分人性化地设计了两种户型，一种客厅带270°的拐角飘窗；另一种是南向三面宽网红户型，让三居客群可以根据自己的喜好进行选择。

  项目2期目前顺销中，在售户型包括：72㎡两室两厅一卫、87㎡三室两厅两卫和118㎡四室两厅两卫，均价3.9万-4万元/平，总价280万起。

  三、户型分析：大面宽 网红四叶草户型

  87㎡三居为南向三面宽网红户型，带3个飘窗，北向超长4.15m厨房，窗户正对客厅飘窗，南北空气对流，通风自由，方正的户型和极为顺畅的通风，在90㎡三居中较有竞争力。

  虽然客厅3.5米的面宽是90㎡三居标配，但厨房、餐厅、客厅在同面积段户型中难得地做到了面积规整，因此动区采光均好，活动空间十分宽裕。

  南向的主卧为套房设计，带飘窗、独立卫生间和步入式衣柜，北向书房面积略小，空间局促些。L型厨房可以同时容纳3-4人，但冰箱预留位置略窄，无法放置双开门冰箱。次卫有明显设计缺陷，仅设置马桶和收纳，无淋浴功能，家庭成员洗澡均要到主卧的卫生间，影响主卧休息，同时主卧私密性也得不到保障。

  适合人群：有书房预留要求的三口之家，偏好动区面积富余、采光及通透性绝佳的客群。

  87㎡三居的B户型呈长方形状，南北通透。入户玄关与书房的空白处设置了两处收纳，一侧为墙体收纳、一侧为转角收纳台，转角收纳柜台有大型梳妆台既视感，视觉上没有传统收纳柜的臃肿感。

  主卧套房设计，带飘窗，可放置衣柜。北向书房、次卧面积7-8㎡，均可居住，且两者距离次卧较近，高峰期使用卫生间不拥挤，卫生间淋浴空间略小。

  厨房、餐厅、客厅270°飘窗联动，形成LKDB模式，动区动线流畅。厨房为U型设计，入口没有正对餐厅，免去了烹饪期间油烟飘向客厅的困扰。厨房正对餐厅的一侧为轻体墙交付，后期软装可考虑拆除掉，打造开放式西厨。餐客一体设计，整体4m左右进深，留给餐厅餐桌的面积不是很大。

  适合人群：适合喜欢不定期改造空间、酷爱收纳和客厅270°飘窗的客群。

  118㎡户型，南北均为三面宽，入户两个玄关空间设计（不交付），一侧为内嵌墙体小型收纳台，可摆放小物件，底部空间放置拖鞋；另一侧为立体方形收纳柜，可软装为可转动折角合页，收纳大件衣物。

  四个卧室面积比较均匀，分布在四个角。主卧套房设计，卫生间明卫，动静分离、空间宽敞，唯一美中不足的是步入卫生间的室内过道会略微窄。储物空间紧邻南向次卧，可放下洗衣机、上面可加装分层悬空柜体，将空间利用至极致。

  U型厨房、餐厅、客厅、飘窗LKDB联动，让整个空间没有什么浪费面积，动线合理。

  适合人群：户型非常方正，收纳与洗衣均有独立的空间，最多可容纳五口之家，适合改善人群。

  88㎡三室两厅一卫（C5）户型样板间细节：

  入户即是超长L型厨房，超大开窗比，与南侧客厅窗户形成对流，室内空气流通极为顺畅。预留位置较窄，只能放置单开门冰箱 ↑

  主卧步入式衣柜（不交付），后期软装可以考虑做成全镜面，视觉上提升室空间延展性。 ↑

  南向儿童房带飘窗，室内墙体凹陷处可以打造可爱的儿童衣柜。儿童房外次卫的圆形洗手台不失童趣又照顾到了小孩够不着台面内里的痛点。次卫无淋浴功能是个比较明显的缺点。↑

  北向书房，面积不大，含创意装修空间。↑

  （2) 87㎡三室两厅两卫B3户型样板间细节：

  入户玄关浅色系，简约感铺面而来，同时也是归家的缓冲区域 ↑

  入户右手边的收纳设计的很惊喜。↑

  U型半开放式厨房，与餐厅相邻一侧为轻体墙交付，后期可打通，做开放式西厨使用。 ↑

  餐厅进深2m左右，可容纳4~6人就餐。↑

  客厅270°折角飘窗，白天采光，夜间采星辰。

  北向次卧，房间内可放置小衣柜。 ↑

  次卫无洗漱台，淋浴空间略小。

  书房系长方形，窗边设置长书桌是个不错的节省空间的方案。

  (3) 118㎡四室两厅两卫样板间细节图：

  入户处设置的两处玄关，一侧为入户小物件收纳，另一侧为大物件收纳，直角玄关柜门比较厚重，有质感，均不交付，后期可借鉴软装。↑

  U型厨房空间非常宽敞，大开窗比有助厨房通风、干燥。厨房预留位置可以放置双开门冰箱。↑

  次卫洗手台镜面为平面设计，收纳空间集中在下面的空体柜。↑

  南向次卧实际为储物间交付 ↑

  四个卧室面积均等，除了床以外，可利用空间至少可以再放一个衣柜或者一个书桌。 ↑

  南向储物间外还设置了一个储物空间，集收纳与洁衣于一体。↑

  四、交通出行：优选自驾 临近高速与主干道

  轨道交通：

  项目周边5公里车程处覆盖2条地铁线：亦庄线和T1线。距离项目最近的是同济南路站，直线距离3.5公里左右，乘通28，通69，T106路公交，13站，近40分钟到达。规划中的地铁21号线（即S6号线），计划2023年开工，未来，马驹桥站将会是距离项目最近的地铁站，约2公里左右。

  公共交通：

  项目步行距离1公里范围内有4个公交站：合生世界村、小古二路西口、温馨家园西、小白村站，可乘坐通69、T106、821、通28、通68路多条线路。距离项目最近的是合生世界村公交站，步行8分钟到达。在这里乘坐通69路，3站到达金桥产业园区，13站到同济南路地铁站。

  自驾：

  项目周边5公里范围内覆盖：

  2条高速：京沪高速、南六环；1条主干道：漷马路；1条国道：京福路，项目西侧约5公里处（G104国道，向北联通东城区珠市口）；1条省道：马朱路，项目西侧约2公里处（S226省道，向北连接漷马路旧线可抵达南四环）。从项目出发，不堵车的情况下，驾车7分钟到南六环，12分钟上京沪高速，38分钟到达国贸。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：

  项目周边5公里范围内有3所公立小学：马驹桥金桥小学   （1.2公里）、小张湾小学 （2.4公里）、马驹桥中心小学 （3.3公里）。另外，项目自建4000㎡28班幼儿园，北侧规划中学教育用地，南侧规划有小学教育用地。未来可实现幼儿园到中学一站式教育。

  医疗：

  项目附近5公里覆盖：

  3所规模性医院：通州第二医院、北京西尔口腔医院、北京马驹桥中医医院；1所三甲医院：同仁医院亦庄分院。

  另外，社区内部配建了社区医疗服务中心，可以解决一些诸如感冒发烧之类的小毛病。同时配有金融街6大专属体系，为业主提供“春雨医生”APP线上问诊。项目南侧1公里左右，规划有区域级医疗中心，将以三甲的医疗体系标准打造。

  公园：

  项目周边5公里范围内环伺3个公园：

  街心公园，占地3000㎡，位于项目东侧，与项目一路之隔，饭后可徒步消食；凉水河公园5区，距离项目略远，驱车约5公里方可到达；红凤公园（规划中）。

  另外，周边绿化景观资源丰富：东至京沪高速，规划有长5公里、宽300米的绿化带，北侧为六环城市森林景观带，南侧有凤港减河的水域资源，同时还建有凤河生态彩带。

  商业：

  项目5公里内覆盖商业配套：

  1个购物广场：从项目出发，向东步行500米就能到达中邦New Life 广场。（新建的商业中心，总面积有1.6万㎡，预计2020年十一开业）

  2个大型超市：永辉超市和首客生鲜，这两个超市位于合生世界村小区楼下，与项目有一街之隔，步行距离约1公里左右。

  1条餐饮街：润生餐饮街，距离项目5分钟的车程，属于周边餐饮做的最好的区域。

  此外，项目南侧有一个合生世界村规划建设的10万㎡购物中心，目前仍是空地，具体投入使用时间暂时未知。再远点即亦庄老城区的商圈：大族广场、力宝广场、城乡世纪广场、山姆会员店等，开车15-20分钟到达。现有的生活配套几本能满足日常所需，整体能控制在半个小时以内生活圈。

  六、价格分析：总价较低 亦庄新城价格洼地

  价格现状：

  项目目前售价：项目在售72-118㎡二至四居，均价3.9-4万元/平。

  北京市场现状：目前亦庄新城已经形成了河西、河东、路东、马驹桥、台湖五个板块。在这五个板块中，河西、河东、路东都是先发展产业与住宅再发展配套；台湖新房销售价格均价也已达到5万元/平米以上，个别项目售价更是接近6万元/平。河西、瀛海、路东、台湖的现竞房房价均达5万+/平，不限价纯商品住宅的房价更竞相“破6奔7”，唯有马驹桥房价水平约4万元/平，房产价值还处在一个较低的市场水平，属于亦庄新城的价格与价值洼地。

  项目周边新房：同在马驹桥板块的亦庄橡树湾：主推79-139㎡二至四居，均价4.3万元/平；中海京叁号院：主推168-240㎡三至四居，均价6.8万元/平，总价1100万/套起；京华雅郡：建面80-134㎡三至四居，均价5.4万元/平；中国铁建国际公馆：建面80-150㎡二至四居，均价约5.1万元/平；珠江四季悦城：2016年交房，仍有新房出售，主推65-90㎡小户型，均价2.5万元/平。

  周边二手房：金地格林小镇，十余年老小区，停车位紧张，二手房均价3.8万元/平；天鹅堡3.7万元/平；样本3.3万元/平；宏仁家园2.7万元/平；同在马驹桥板块但处于六环外的小区，融科钧廷3.5万元/平；融科香雪兰溪3.5万元/平；珠江逸景2.9万元/平；合生世界村2.3万元/平。

  价格潜力：

  1、亦庄发展向东南迹象初显，马驹桥有望抬头

  规划中的地铁17号线贯穿 “三城一区”，南段直达亦庄经济技术开发区，对于亦庄的发展重要性不言而喻。另外周边还规划有连接首都、大兴双机场的S6号线。5月六环内马驹桥通州口岸已经建成，马驹桥北片区未来将协助”口岸经济区“获得更大发展空间。

  2、金桥科技产业基地+马驹桥智造基地

  从产业结构对区域发展的影响来看，高端产业联动促进区域的发展，金桥科技产业园是亦庄新城的核心发展区，以经开区高标准规划建设，主力是发展高精尖的产业，住宅用地非常有限，且区域配套是为满足高级人才需求打造的高品质配套，由此，未来住宅升值潜力较大。

  3、城六区持续人口疏解 外环住宅需求增加

  从需求的角度来看，北京城六区会持续进行人口疏解，而亦庄因为高端产业大量引入，随着金桥科技产业基地产业规模的扩大，和项目紧邻的马驹桥智造基地的规划落地，未来会有更多高精尖人才汇集于此，伴随着人口增长，对住宅的需求也势必增加，未来区域住宅的升值潜力可观。

  七、项目亮点

  1、亦庄新城板块 金桥科技产业基地加持

  亦庄金悦郡位于亦庄新城金桥科技产业基地，园区大力发展5G技术、智能制造、环保科技等，随着产业的入驻和人才的引入，项目也将受其产业发展辐射，承接园区人员职住平衡。

  2、72-118㎡全龄段户型 贴合购房需求

  项目主力户型中，三居做到两种设计，一种为三面宽网红户型，另一种客厅附带270°转角飘窗。四居为四叶草设计，多样化户型格局可供各类家庭挑选。

  八、项目不足

  配套可满足日常生活，大型休闲购物需前往亦庄商圈，教育配套尚在规划中，有待落地；地铁距离项目较远，对无车一族不是很友好；从行政辖区来看，马驹桥镇，台湖镇依然属于通州区，所以目前，亦庄金悦郡购房者仍需符合通州限购政策要求，即通州户籍/北京户口首套房/外地户口在京连续缴纳5年社保或纳税（其中近3年在通州缴纳）。

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