帮住楼盘评测：亦庄新城高性价比新房——亦庄橡树湾-项目解析-北京乐居网

帮住楼盘评测：亦庄新城高性价比新房——亦庄橡树湾

来源：乐居买房2021-10-02 07:46:17

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进亦庄橡树湾，为您带来项目的全面测评。

亦庄橡树湾位于亦庄新城马驹桥板块，主力户型为92-139㎡三至四居，均价4.3万/平，精装交付。项目邻近亦庄核心区，产品面积段覆盖全面，且总价较低，适合地缘改善家庭以及在南部工作的刚需客群购买。

下面我们全方位介绍一下亦庄橡树湾的概况。

一、地段位置：临空经济带亦庄新城发展区

亦庄橡树湾位于通州，北京东南部，距离市中心23公里。项目的区位较为复杂，虽然行政区域应隶属通州，但是2019年，北京市政府批复的《亦庄新城规划（2017-2035年）》文件中显示，亦庄新城规划范围扩至225平方公里，包括之前近60平方公里的面积，以及新增大兴和通州部分的165平方公里，新增区域涵盖台湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区，还将马驹桥、长子营、青云店、采育等部分地区纳入新城规划。

2020年6月，台湖和马驹桥两地划入亦庄新城版图，也就是目前城市之光·东望所处的位置，新房的房本由“京通”变“京开”，以现行政策，虽然产权办理虽在亦庄，但仍要执行通州限购政策。对此，专业人士表示：这只是亦庄新城扩区的开始。

截至目前，入驻亦庄的企业超2万，世界500强企业超过80家，面对巨大的产业集聚效应，吸纳周边土地扩大发展，是亦庄“扩区”的第一步。

亦庄橡树湾位于亦庄新城的马驹桥板块，说起过去的马驹桥，不少人可能会用“杂乱”来形容，它是通州到亦庄的过渡地段，又因早期规划，早已是物流运输的盘踞地，如果你从大族广场驱车15分钟来到这里，这种城市断裂感会更加明显。

自2020年华润中交拿地，将不少买房人的目光引向这块曾经“略显沉默”的区域；同年4月政府宣布：亦庄经开区管委会，将在亦庄新城225平方公里范围内行使2509项行政权力，马驹桥等所板块未来事务将前往亦庄办理，而非通州。“通州双限”枷锁似被轻轻撬动，更让不少人对马驹桥未来发展，多了几分期待。

在项目西南侧预留规划中的M21（S6）号线马驹桥站的接驳条件。另外，十四五规划中，将加快推进17号线南段的开通运营，推进亦庄线与5号线和10号线的联络贯通。与此同时，将实现新增优质中小学学位1万个，加快推进建华实验亦庄学校、人大附中经开新校区、北京二中亦庄分校建设。

二、产品特色：总价低于普宅线性价比高

亦庄橡树湾由中交和华润联袂打造，总建面约34万㎡，均为6-15层洋房、小高层，主力产品为75-77平米两居、92平米三居、120-138平米四居，覆盖从刚需上车到刚改、再改人群的居住需求，部分户型附带270°转角飘窗设计。

项目所有70多平米小户型（以及部分92平米三居）总价都将控制在374万以内，达到北京普宅标准。普宅首付最低35%，总价如果300万，首付仅105万；而60%的首付对二套家庭更为友好（非普通住宅首付需80%），亦庄橡树湾是绝对的性价比之选。

另外，项目配套建设3000㎡下沉商业广场，小区内预留地下人行通道可直达，1公里范围内有百尚生活广场、百分百购物中心，2公里范围可到达中邦NewLife广场，约7公里到达亦庄生活核心圈。

三、户型分析：户型多样附带270度转角窗

139m的四室两厅两卫户型，功能完善，可以满足三口之家甚至四世同堂。客厅与餐厅相互连通又相对独立，空间通透，与阳台相连接，整体的通风采光条件较好。

另外值得一提的是，该户型采用了南向三面宽、三飘窗设计，整体面宽超10米，采光更好视野更佳。除了主卧朝南外，其中一个次卧也是南向设计，与主卧分列客厅两端，互不相邻，增加户型整体采光面的同时，也保证了各自生活的私密性。

从户型图中可以直观看到，南向主卧套房含有卫浴及衣帽间，且带有270度转角飘窗，在12.6米的基础上，将卧室向西延展，居住舒适度得以加强。

约93㎡三居，整个户型南北通透，客厅附带270°转角飘窗，将南向的采光面延展到了7.4米左右，几乎是120㎡以上的户型才有的采光体验。

餐客厨一体化的独立设计营造开阔的互动交流空间，不过厨房的面积稍微小了点，但是L型的设计保留了冰箱的放置空间，也算满足日常的需求。

入户的玄关收纳与客卫相临，未来可以根据家庭需要，放置消杀防疫或者卫生清洁用品。南向主卧配备独立卫生间，做到了干湿分离。北向两个卧室中间的非承重墙可以打通，为成长中的家庭预留出灵活的空间改造设计。

餐、客、厨一体化的独立设计，营造开阔的互动交流空间。样板间摆放的是四人位，后期可以根据家庭成员数量增加至六人位。

客厅附带270°转角飘窗，将南向的采光面最大程度地进行了延伸。

厨房的面积稍微小了点，但是L型的设计保留了冰箱的放置空间，也算满足日常的需求。

卧室附带飘窗，整个南向窗墙比很大，房间采光及通风效果俱佳。

四、交通出行：依靠自驾地铁暂未落位

轨道交通：目前距离亦庄橡树湾最近的地铁站，是亦庄线的同济南路，步行里程3km。这个距离骑行尚且还要考虑严寒酷暑，更遑论步行了。所以，S6（M21）线成为了马驹桥地区翻身的关键。虽然很多人对S6（M21）失去了信心，毕竟北京市交管局的文件都出来了，3年过去了依旧没有影子。

但是，自去年马驹桥划归亦庄后，各方面的拆迁工作和统一规划都如火如荼的进行着，S6（M21）线马驹桥接驳站也可能会设置在项目附近（站点具体位置尚未明确界定）。

PS：像地铁这种大型市政交通工程规划，从规划到开建到建成通车，怎么也要做好等待5-10年的心理准备，但有的等总比没有规划强太多，有规划就算有希望（如果现在地铁已经建成，亦庄橡树湾的价格可能也不会是4万了）。

公共交通：相比地铁的漫长等待，亦庄橡树湾附近500米内就有多个公交站，可以乘坐通69、通66等多条公交线路直达地铁同济南路站，846路可直达国贸。

自驾：亦庄橡树湾周边覆盖三横四纵立体交通路网，三横由北向南分别是五环，西环南路，六环，四纵由西向东分别是京台高速，京沪高速，京津高速。不堵车的情况下，10分钟到达亦庄核心区，40分钟可达国贸。

五、周边配套：满足生活所需大型商业较欠缺

教育：项目周边覆盖教育配套包括：英才双语幼儿园，MA双语幼儿园，小剑桥幼儿园；马驹桥学校，马驹桥中心小学，马驹桥镇实验；北京耀华国际学校，亦庄实验中学。

此同时，项目周边还将实现新增优质中小学学位1万个，加快推进建华实验亦庄学校、人大附中经开新校区、北京二中亦庄分校建设。

医疗：项目周边覆盖医疗配套包括：通州第二医院，同仁医院亦庄分院，北京中医药大学东方中医院南院（三甲）。另外，1公里范围内还有医疗卫生服务站与药店，满足日常就医需求。

公园：距离项目最近的公园配套为南海子墙公园，直线距离约1.8公里，3公里范围内还有凉水河公园。另外，楼盘南侧规划了一座约600亩的城市森林公园，散步即可到达。

商业：项目周边不担心没有烟火气儿，便民超市、紫光园等一众餐厅可以满足日常所需，1公里范围内覆盖百尚生活广场、金马商场。但如果想逛个街，追求更好的玩乐购物体验，还需要驱车前往大族广场或者市里面。

六、价格分析：均价4万/平上车华润橡树湾

价格现状：

项目在售价格：亦庄橡树湾70多平米小户型（以及部分92平米三居）总价都将控制在374万以内，达到北京普宅标准。普宅首付最低35%，总价如果300万，首付仅105万；而60%的首付对二套家庭更为友好（非普通住宅首付需80%）。

项目周边新房：项目南侧是另一个为大家所熟悉的新房项目—亦庄金悦郡，同属马驹桥，但一个六环外（金悦郡），一个在六环内（亦庄橡树湾），虽仅有2.5公里之隔，但是环线的吸引力是不言而喻的，此外，金悦郡是限竞房，相较于纯商品房多了一重五年限售的制约。不过，网友们普遍觉得金悦郡户型确实做的不错。您会怎么选择呢？

项目周边二手房：亦庄橡树湾周边在售的二手房：样本、金地格林6、天鹅堡等，均是建成15年左右的次新，均价3.2 -3.7万/平米左右。作为新房的亦庄橡树湾对比这个二手房价，也有着不小的竞争力。

价格潜力：

15年前，海淀上清板块还是买房人眼中的“城乡结合部”，华润在京首个橡树湾就在这一年闯进了大家的视野，与海淀上清共同成长，如今成为北京的标杆产品。15年后，另一座橡树湾在亦庄新城筑起，与海淀上清一南一北间，彰显了华润橡树湾系列的产品力。

另外，亦庄橡树湾行政区仍属于通州，后期如果马驹桥板块的限购政策能够放开，楼盘本身的升值潜力也未来可期。区域临近环球影城。参考上海迪士尼，自2011年4月正式破土动工，就带动周边房价暴涨了近6倍，跑赢了上海楼市的平均涨幅。而地处比迪士尼投入更大的环球影城（将近2.8倍）周边的新房，同样也孕育着更强的潜力。

七、项目亮点

1、总价均在普宅线以下性价比高

亦庄橡树湾均价4.3万/㎡，精装交付。目前同为南五环外的旧宫、瀛海板块售价5.5-6.5万/平，亦庄河西售价5-7万+/平。橡树湾92㎡三居目前在售价格400万起，两居室更是做到了普宅线以下，首付仅需35%，性价比较高。

2、洞察买房人置业心理产品力十足

项目考虑到首置及首改家庭的买房痛点，一步到位提供75-138㎡全系产品，精装交付，户型内270°广角飘窗等设计，产品力十足。

3、坐享三区红利东五环价值洼地

项目地处通州副中心、CBD外溢、亦庄新城三大板块全覆盖的城市政策红利区，同时受北京环球影城辐射，是东五环当下绝对的价值洼地。

八、项目不足

需注意要点：购房时需同时满足北京限购政策和通州区限购政策，即通州户籍/北京户口首套房/外地户口在京连续缴纳5年社保或纳税（其中近3年在通州缴纳）。