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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进和裕·尚峯壹號，为您带来项目的全面测评。

  和裕·尚峯壹號位于北京顺义，140-360㎡平层商办，总价420万起，目前已是现房在售。项目拥有20万平米海德公园、2.2万平私湖，户型面积大，适合对生活环境有高品质需求的改善人群。

  下面我们全方位介绍一下和裕·尚峯壹號的概况。

  一、地段位置：北部科技创新重点发展区

  和裕·尚峯壹號位于顺义区北部科技创新板块，顺义是北京东北部发展带的重要节点、重点发展新城之一，是首都国际航空中心核心区，和具有核心辐射带动作用的现代化综合新城，不仅是北京市发展速度最快区域，也是最具发展潜力的地区之一，区域总面积1021平方公里，截至2020年底，顺义区常住人口约为132.4万人。

  根据顺义区分区规划，该区将继续以创新产业集群建设为契机，围绕首都城市战略定位，发挥顺义区在全市创新协同中的优势及创新引领示范作用，深化落实城市总体规划功能定位，建设港城融合的国际航空中心核心区、创新引领的区域经济提升发展先行区、城乡协调的首都和谐宜居示范区。

  而聚焦到顺义楼市，这几年顺义新房一直供应不断，从北小营到仁和，从中央别墅区到马坡，从刚需到改善，都有得选。今年前7个月，顺义共成交住宅3403套，成交均价46630元/平，整体房价相对平稳。而和裕尚峰壹号地块属性为商业办公类产品，与住宅产品无法比较。在北京“326商办”限购后，已不允许商办类产品拆分至500平以下，和裕尚峰壹号为限购前取证产品，故尚有107-360㎡平层，相对稀缺。

  和裕·尚峯壹號坐落于顺义赵全营板块，根据规划，赵全营镇产业结构将持续优化，并以能源、科技、信息产业、软件、电子产品等高新技术产业集群为主。

  产业上，将重点发展智能汽车整车产业，未来区域更有望被打造成集高端制造、创意科技、品牌体验、生态宜居为一体的特色国际新城，聚合地段优势、资源优势、产业优势及配套等四大优势，土地价值升值前景无限，更可以承接未来科学城与怀柔科学城产业发展所带来的大量高端人口外溢的红利。

  二、产品特色：低密度大户型 小区园林丰富

  和裕·尚峯壹號占地面积约为40万㎡，建筑面积30万㎡，项目规划28栋楼，容积率为0.8，拥有270°观湖薄板，层高3.5米，停车位规划1492个，配比1：1.2，3带装修交房，北京晟邦物业，物业费4.8元/㎡·月。

  值得注意的是，和裕·尚峯壹號拥有0.8超低容积率，和高达85%的绿化率，社区内花费4亿打造占地面积约20万㎡的海德公园，以及人工开凿2.2万㎡的维多利亚海湖，在社区园林景观大早上极其用心。

  此外，和裕·尚峯壹號自建约8000㎡主题商街，还打造了设有音乐喷泉、儿童公园、露天法式烧烤平台等十几个主题会所，并建设7米挑高精装双大堂和约3300㎡集休闲、会客厅功能的主题会所，社区内配套丰富。

  三、户型分析：面积较大 270°观景现房

  和裕·尚峯壹號建筑面积约为178㎡，由于其为商业办公类产品，但拿地、取证时间较早，户型面积可分割，因此有部分业主将启改造为三居两厅两卫。

  户型整体较为方正，层高可达3.5米，南北通透落地窗，可观湖揽园。因商办产权，还可自由创作，作为工作室、绘画室等，给予空间更多想象。

  和裕·尚峯壹號建筑面积约为268㎡户型，设计方正，空间更为阔绰明朗，270°极致景观视野，南北通透，采光充足，为业主打造最佳观景体验。

  由于为商办类产品，其内部格局可变，更为灵活可以根据需求打造成不同房间及大小，变化灵动。

  有不少业主购房后将启打造为手工工作室、画品藏品收藏展示空间、绘画艺术空间等，功能多变。

  和裕·尚峯壹號为商办类产权，简装交付，该样板间仅供参考。

  和裕·尚峯壹號该样板间室内设计是由国际知名陈涛室内设计有限公司担任，对标五星级酒店标准进行设计布局。

  270°全景落地窗，三面采光，正对园区内的维多利亚湖，极致视野，层高达3.5米，客厅背景墙，由一整块天然形成的鱼肚白石材设计而成，纯正现代风格，简约大气。

  浴室造景，简约整洁，玉石与木材的相结合，整个空间无不凸显干净利落的氛围，处处服务于生活，体验感绝佳。

  四、交通出行：公共交通薄弱 自驾相对便捷

  轨道交通：和裕·尚峯壹號周边10公里内无地铁，最近的地铁线路为17号线未来科学城北站，约12千米。此外项目距离已经开通的京哈高点顺义西站距离项目5千米，从北京朝阳站出发，一站地约17分钟高铁可到达。

  公共交通：项目周边覆盖快速直达专线172路（直达芍药居地铁站）、856路（直达顺义区政府）、962路（直达昌平新城）；顺义46路、58路（直达中粮祥云小镇）。

  自驾：和裕·尚峯壹號地处顺义赵全营板块，西侧距京承高速仅300米，可便捷联通北六环、京平高速，一路直通北三环，南侧距首都机场直线距离14公里，出行便利。同时拥有东、西、南三大主干道，东侧白良路，西接京承高速，南邻昌金路，不堵车的情况下，20分钟就可以达到望京商圈、首都机场。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：项目5千米范围内覆盖4所小学： 北京教育科学研究院附属顺义实验小学（656米）、板桥中心小学（1.7千米）、东官庄小学（3.7千米）、昌平区上苑中心小学（4.3千米）。

  医疗：距离项目最近的医疗配套，为项目东侧的北京市顺义区赵全营镇板桥卫生院，距离1.2千米；项目周边最近的三级医院为10千米处的小汤山医院。基本可以满足日常就医需求。

  公园：项目内自带配套开发的20万㎡海德公园，人工开凿2.2万㎡维多利亚湖，配建8000㎡儿童乐园和8856㎡阳光草坪。项目东南3.5公里为下西市街心公园，占地面积2万㎡。

  商业：项目 1千米范围内有多家华联生活超市等小型商超，西侧5千米处的可达世纪商城，如有更多的购物、休闲娱乐需求，则可以前往更远的祥云小镇（13.9千米）。社区内配建8000㎡美食商业街。

  六、价格分析：缺少竞品 商办属性需注意

  价格现状：

  项目在售情况：尚峯壹號单价约3万元/㎡，总价420万起。这个价格在北京写字楼与商务公寓市场来看是偏高的。今年1-8月，北京写字楼与商务公寓市场成交均价约2.7万元/㎡，同在顺义的艾迪城单价不过1.9万元/㎡，通州富力中心不过3.4万元/㎡。从地段和配套现状来看尚峯壹號并不占优势，不过尚峯壹號凭借自身绿化环境和自建配套有效填补了北部高品质商办改善项目的空白。

  对比周边二手房：在二手房交易网站上搜索项目周边二手产品，距尚峯壹號1.9Km的是同样由和裕开发的总价8000万左右的北京庄园，该项目于2014年开盘。项目东北方向1.3Km是2016年开盘的首创河著，总价1200万起的别墅产品。尚峯壹號无法与其相比。

  对比周边新房：赵全营及周边没有新盘，2021年首批及第二批供地多集中在马坡和平各庄区域。且尚峯壹號为商办类产品，仅有50年土地使用权，与住宅无法相比。

  价格潜力：

  由于区域内没有同量级竞品，尚峯壹號对当地改善人群、及部分养老人群有一定的吸引力，而根据官方放出的消息，尚峯壹號在2021年8月达成4亿销售额，营销势头依旧强劲。

  七、项目亮点

  1：容积率0.8 低密度“城市公园”

  尚峯壹號具备市面上罕有的85%绿化率，复刻20万㎡海德公园，人工凿刻2.2万㎡维多利亚湖，修建8856㎡阳光草坪以及净高10.99m的观湖廊亭、京北首座环形草坪露天音乐螺旋剧场、中央水景音乐喷泉等休闲设施，实现了自然与建筑的融合，创造了一座城市公园。

  2、面积较大 270度全景落地窗

  为尽量满足客户的改善需求，尚峯壹號打造140-360㎡阔景平层，搭配270度全景落地窗，在保证采光的同时提供更广阔的的视野。3.5米挑高更是为生活空间赋予更多想象。

  3、内部配套完善 自建商业、游泳馆

  尚峯壹號社区内配备3300㎡业主私属会所，附带恒温游泳馆、健身房、咖啡吧等功能配套。自建8000㎡地下商街，集餐饮美食、精品零售等一应俱全。

  八、项目不足

  项目为商业办公类产品，产权仅有50年，购买需要北京购房资格且名下无房或公司名义购入，不能贷款，仅适合部分人群。另外项目距离城区较远，周边大型商业、娱乐等配套设施有待完善，建议大家谨慎选择。

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