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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进旭辉城，为您带来项目的全面测评。

  旭辉城位于房山官道，临近南六环良乡出口，打造75-116㎡及下跃，总价230万起。项目总价较低，区域内包含优质教育、中央公园、公交场站等，较适合预算有限的刚需置业及改善客群。

  下面我们全方位介绍一下旭辉城的概况。

  一、地段位置：北京南城计划发展核心区

  旭辉城位于房山区，北京西南部。《房山分区规划（2017年-2035年）》提出，房山区是京雄、京保石区域协同发展的重要节点，是承接中心城区适宜功能、服务保障首都功能的重点地区。构建“两山四水、三区三轴、三团多点”的空间结构，将房山建设成生态宜居示范区、科技金融创新城。（三轴指综合服务轴、创新发展轴、山水文化轴，三团多点指良乡组团、燕房组团、窦店组团及20个乡镇。）

  北京第四轮城南行动计划，今后5年内将在城南投资约5900亿元。房山是南城计划（大兴、丰台、房山）重要组成部分，现形成“一轴、两廊、多点”的空间战略布局，形成东有北京经济技术开发区、中有北京新机场临空经济区和丽泽金融商务区、西有房山高教园区等重点功能区的发展格局。房山现有航天科技城，中国核安保二院、三院，305所等重点高新技术产业及科研单位。

  项目所处的良乡官道板块, 距良乡大学城3.7km，距房山政府8公里。该板块内目前已经有8000户新房入驻，只要您关注南城的刚需上车盘，那大概率都会对这个区域有所耳闻：均价2万＋，安家北京。

  良乡官道周边环境确实有些萧索，实勘当日从良乡老城驱车前往中骏云景台，过程中城市界面的变化肉眼可见，项目周边配套确实乏善可陈。 

  当然，一个新的住区在形成初期，配套跟不上也在情理之中。规划内容表明，官道板块的几个新房地块内有不少的商业、社区医疗、教育配建。如需要大型的商业、医疗配套，还是得向北到良乡老城。

  二、产品特色：总价较低的全龄化社区

  旭辉城项目位于房山官道区域，临近南六环良乡出口，及京港澳高速。项目开发商为旭辉、首开、万科、金地等，房屋产权为70年，梯户比配置为两梯三户，绿化率较高为35%,容积率较低为2.0，物业公司为永升物业，物业费3.48元/平米，目前一期已经为现房销售，已于2020年12月底交房。二期正在售卖中，准现房销售，预计2022年4约30日交房。

  目前在售楼栋为1号楼，2号楼，5号楼，8号楼，9号楼，10号楼。在售面积段为75㎡，89㎡，116㎡及下跃产品。在售均价为2.9-3.2万/㎡，总价段在230-450万之间。

  项目还有3年免费社区班车直达地铁，兼顾总价低，首付低，性价比等特点，而且社区建设我全龄化社区，另自有商业1.5万㎡。

  三、户型分析：户型方正 南北通透 明厨明卫

  89平三居户型，格局非常方正，而且南北通透，空间利用合理，没有过多的浪费空间，动静分区合理，交通流线也非常清晰，居住舒适度比较高。

  南向双面宽，整体长达7.45米，其中南向客厅面宽长达3.4米，可以有效获得充足采光，且活动空间足够，平时待客或者个人休息都是非常好的空间尺度。

  另一南向房间为主卧空间，南向长度为3.1米，在放下一张床的同时，满足其他的功能需求也是绰绰有余的。

  另外南向客厅和主卧均带有0.5米的飘窗，从外观感觉上可以将两部分连成一体，增强楼房外里面的视觉美感，从里面也能感受到空间的延伸效果和对光照的引导的感觉。

  116平3居户型户型方正，超大客厅获得一个非常宽敞的交流空间，且侧面采光面非常大，功能分区合理，交通流线较为清晰。无论是待客还是生活，都是非常适合的户型。

  该户型最大的亮点，就是将客厅和餐厅厨房连成了一体，并且放在了户型的边侧，在侧面做出了超大的窗户，不仅面积大，而且还设置了飘窗，客厅空间的的感觉会非常宽敞明亮。

  主卧依旧设置在了南向，南向面宽为3.4米，北侧连接主卫，和同在南侧的老人房共用同一个卫生间。老人房面宽为3米，且设置了阳台，适合老人居住及休息。且阳台可以获得充足的采光，对于老人的健康也非常有帮助。

  89㎡样板间细节

  客厅带飘窗，整体居住舒适性强，飘窗可将空间效果向外延伸，居住体验感较强↑ 

  入户门边侧设置了储物架的空间，可以当做玄关使用↑

  餐厅部分位于整个户型核心位置，与书房还能互相打通，形成一个整体空间↑

  厨房为长条形布局，操作面积较为富裕，采光通风效果都不错↑

  主卧满足实用性功能，南向赠送飘窗↑

  北向儿童房放下一张床之后，还能放下书桌↑

  116平样板间

  客厅和餐厅连通，采光面非常大↑

  进门处的小置物架，方便而用心的设计↑

  卫生间和主卧临近，日常生活非常方便↑

  主卧空间较为充足，附带飘窗，另有放置衣橱的空间↑

  厨房面积较大，操作空间充足，可满足多人同时操作↑

  四、交通出行：自驾为主 或乘坐附近公交车

  轨道交通：

  项目距房山线良乡南关地铁站5km，距房山线良乡大学城西地铁站5km（有市政运营公交车接驳），沿房山线一路向北可与9号线同站换乘。市郊铁路城市副中心西延线，25分钟可从良乡到北京西。另外，项目周边覆盖S6号线（即21号线，规划中），与房山线相连，可到达顺义首都机场、大兴机场。

  公共交通：

  距离项目较近的公交站为官道公交站。项目1km内有8个公交站，分别是：官道站、邢家务东站、邢家坞东站、南庄子、邢家坞路口、官道村东、邢家坞西站、刘丈村东公交站。乘坐F33路、F43路、F49路、F78路、F74路可到达房山线良乡南关地铁站。

  自驾：

  项目位于南六环，距离房山核心区5km，拥有“两横四纵”的立体交通网络（两横为南六环、京深路；四纵为京港澳高速、凯旋大街、良常路、京开高速）。

  从项目出发，京开高速可达北京大兴国际机场，东侧5km京雄高速（建设中），不堵车的情况下，良常路驱车4分钟可直接上六环，长于大街驱车20分钟可到五环，京港澳高速驱车30分钟可到西三环，驱车半小时左右可达北京西站，1小时直达副中心。

  项目周围环伺良乡商圈、大学城商圈、CSD三大商圈，构建15-20分钟生活圈。自驾及公共交通都能到达其他大型居住生活圈，如首创奥特莱斯、龙湖房山天街等。

  五、周边配套：满足日常所需 欠缺大型商业

  教育：

  项目距离良乡大学城3.7km，北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等多所高校坐落于此，大学城师生规模达10万人；距离良乡大学城3.7km，北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学等多所高校坐落于此，大学城师生规模达10万人。

  项目南侧100米处为良乡镇官道中心幼儿园，东侧350米处为良乡六中，1.8km处有西石羊完全小学，北侧2.8km米处为官道中心小学，以及北京工商大学附属学校（距项5.4km）、北京师范大学良乡附属中学（距项目5.4km）等，组成全龄教育体系。

  医疗：

  距离最近的医院为项目东侧约500米处的良乡镇卫生院，项目6km处为北中医房山医院（5.6km）、房山妇幼保健院（5.7km）、良乡医院（6.4km）以及规划、在建的三甲医院：武警总医院、北京中医药大学附属医院、北大人民医院，不堵车的情况下，10-15分钟即可到达。

  公园：

       项目落子京南生态氧源之畔，周边一河五园，拥有万亩森境。项目中心为中央公园，周围有良香公园（距项目3.3km）、富恒观光园（距项目4.3km），昊天公园（距项目6.1km）、新城滨水森林公园、郊野生态区公园、长阳公园等公园，生态环境良好。

  商业：

  项目周边良乡商圈、大学城商圈、CSD三大商圈环伺，打造15-20分钟生活圈。项目可到达华冠购物中心（3km）、家乐福（5.9km）、龙湖天街（7.4km，18万平、紧邻良乡大学城）、绿地缤纷城（8.7km）、 中粮万科半岛广场（10km） 等商业配套。

  项目东侧是首开熙悦龙湖天街，预计2021年9、10月营业。此外，项目自建约2万平的大型商业配套。

  六、价格分析：低价上车刚需精装盘 性价比高

  价格现状：

  项目当前售价：旭辉城均价2.9-3.2万元/平，总价230万-450万之间。在售户型75㎡、89㎡、116㎡，下跃。

  区域价格现状：从房山区近年土拍供应来看，中建京西印玥均价4.3万元/平（纯商品房，73-106㎡二至四居），中海寰宇视界均价5.8万元/平（纯商品房，72㎡二居、96㎡三居、135㎡四居），金地·璟宸均价4.5万元/平（纯商品房，95-146㎡三至四居），整体楼面价1.8万元/平起步，楼面价最高为中海寰宇视界3.5万元/平，区域地价房价水涨船高。

  项目周边新房：区域在售限竞房除了华发·中央公园在良乡大学城外，其他项目皆位于良乡新城官道板块。区域2017年出现北京第一批限竞房,中海金樾和著（均价38994元/平）和旭辉城（均价2.9万/平，75-116㎡二至三居），后续又有恒大御峰（均价2.9万元/平，79㎡二居、87-129㎡三居）、中骏云景台项目、华发·中央公园（位于良乡大学城，均价4万元/平，85-139㎡三至四居）等。

  项目目前销售均价较为有优势，2.9万/平的售价，在此区域内性价比比较高。且部分项目已为现房销售，入住时间早也是项目的优势之一。

  周边二手房：整体来看，房山二手房均价3.1万元/平，与怀柔持平，高于密云与平谷。良乡板块二手房均价3万元/平，长阳均价3.7万元/平，二者高于区域其他版块。金地朗悦均价4.7万元/平，76-130㎡二至六居；首创·紫悦台均价4万元/平，25-127㎡一至三居。而项目均价2.9万元/平，与周边二手房存在价格倒挂，低价入精装新房，性价比高。

  价格潜力：

  截止目前，北京新房基本进入6万+时代，六环成为分界线，刚需小户型上车门槛提高。房山是北京近郊区的价值洼地、“刚需基地”，良乡大学城、长阳等区域崛起，万科、中铁建、旭辉、中粮等开发商入驻，未来该片区发展不错。 

  另外，房山是北京“南城计划”的核心区域，交通、产业发展迅速，规划为生态宜居示范区。项目位于房山良乡中轴、正处南六环。目前良乡老城区、长阳、良乡大学城三个商圈发展饱和，开发商往南边拿地，良乡新城发展潜力大。均价2.9万元/平可低价上车，潜力看好。

  七、项目亮点

  1、均价2字开头 价值洼地 低价上车

  今年北京首轮集中拍地中，六环内新房指导价差不多6万＋/平，套内70/90政策也使入市改善户型多，刚需上车门槛高。房山是北京近郊区的价格洼地，项目均价2.9万元/平，总价188万起，可低价上车刚需盘。

  2、社区自建配套完善 总价低性价比高

  旭辉城低单价低总价性价比较高。区域涵盖品质住宅、全龄教育、中央公园、公交场站等。社区内建设有新中式园林景观设计，三季有景四季有花。且户型设计合理功能完善。在北京单价2万+的楼盘中比较少见，品质有保障。

  3、南城计划核心地带 未来可期

  房山是北京“南城计划”的核心区域，交通、产业发展迅速，规划为生态宜居示范区。项目位于房山良乡中轴、正处南六环。目前良乡老城区、长阳、良乡大学城三个商圈发展饱和，开发商往南边拿地，良乡新城发展潜力大。均价2.9万元/平可低价上车，潜力看好。

  八、项目不足

  区位劣势：轨道交通不便，周边两公里内无建成地铁，距项目最近的地铁站为5km处的房山线大学城西站；目前周边配套不足，更多为项目自建商业和配建学校，有待落地发展。

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