正文

  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进恒大上和府，为您带来项目的全面测评。

  恒大上和府位于顺义新城马坡，毗邻首都机场，产品为79-145㎡二至四居墅质洋房，均价3.8万/平，项目总价280万起，精装交付，周边配套相对较为完善，适合预算有限的首置刚需客群或本地改善型家庭购买。

  下面我们全方位介绍一下恒大上和府的概况。

  一、地段位置：首都发展示范区 国际空港城

  恒大上和府位于顺义区，地处北京东北部。近些年来顺义发展不断提速，未来将建设成为展示首都临空形象的总部商务区、首都国际航空中心核心区，生态优势和产业优势，为顺义楼市打下了坚实的价值基础。

  顺义目前发展比较成熟的是中央别墅区和顺义老城区。在生态上，顺义有潮白河和温榆河这些自然景观；产业上，顺义现已形成了汽车和航空两大产业为核心的现代制造业。不过在公共交通上仍然有所欠缺，只有一条15号线。

  未来顺义将着力发展老城区北部的新城，包含仁和镇、马坡等板块；根据最新分区规划，顺义要发挥国际空港区位优势，承接总部基地、商贸会展、新兴金融、国际人才社区等功能，对接中心城区适宜功能和人口疏解，承接科研、教育、医疗卫生等专项功能和优质公共服务资源，提升新城公共服务水平。

  项目地处顺义新城马坡板块，潮白河与减河交汇处，临近顺义区政府，北侧还有政府正在大力发展的马坡金融城。在顺义各板块中，马坡发展较早，最有名的就是潮白河别墅区，随着板块住宅产品类型逐渐丰富，居住氛围浓厚，生活配套也逐步完善。顺着“三横两纵三轨”的交通路网，可直达城市副中心、望京、中关村等地。

  项目西靠马坡千亩森林公园，东侧紧邻顺义中医院，距离顺义新城政务区和金融城10分钟车程可达（不堵车的情况下），市重点牛栏山一中实验学校在项目东南侧，往南是顺义老城区的成熟商圈。

  目前区政府、财政局、投资促进中心等政府机关已经进驻，配套正在逐步完善，呈现金融、政务与经济的多重属性；未来区域将承担着引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能的责任。

  二、产品特色：均价3.8万  精装公园洋房

  项目总占地约130亩，地上总建筑面积约为 13.35万㎡，其中住宅建筑面积10.98万㎡，共建设30栋楼，1034套商品房。项目为精装低密公园洋房，致力打造高品质宜居生态社区，主力户型为75-145㎡二至四居。值得一提的是，恒大上和府的容积率仅为1.55，整体楼栋错落排布，居住舒适感明显。

  恒大上和府户型包括：79㎡两室两厅一卫、98-136㎡三居室、145㎡四室两厅两卫，均价3.8万元/㎡，全屋采用恒大9A级精装标准交付（装修标准达4000元/㎡）。

  社区配备全智能化系统，比如无感通行、智能联动呼梯、智能访客邀请等功能，业主通过恒大智慧社区APP以及恒管家APP，就可以便捷地享受各种物业服务。

  三、户型分析：户型多变 空间格局灵活

  101㎡户型，整体南北通透，传统户型设计，格局相对合理：公共区域餐客一体，动线流畅，直接连通南向封闭式阳台，采光方面根本无需担心。

  主卧朝南带飘窗，无形之中空间面积更为开阔，北向双卧面积稍显局促，较大一间可以设置成儿童房，给孩子独立的生活空间，另一间改造成书房或是功能间，提供随心所欲的发挥空间。

  但三居室只设置了一个卫生间，着实有点不够用，同时也没有做到干湿分离，在使用高峰期容易造成排队拥挤，影响居住体验。

  133㎡采用大户型专属的双卫设计，对比103㎡明显就好很多，同时两面宽改成了三面宽，采光面更为充足；进门设置独立玄关，增加归家仪式感。

  餐厅、客厅一体化，正居南北中轴，惊喜的是，南北都设计了阳台，采光通风效果俱佳，更提供了储物功能。阳台设置了推拉门，后期可以拆除，整个空间感会更加开阔，居住感更舒适。

  整体全明格局也很加分，每个功能间甚至双卫都带有窗户，通风效果良好；各部分都设计合理，面积刚好可以盛放一家人的舒适生活。

  项目户型涵盖79-145㎡二至四居户型，精装品牌交付，打造国风样板间。此外，恒大上和府还单独设置清水样板间，房屋品质更加清晰可见，更多细节可前往售楼处详细参观。以下为恒大上和府136㎡的样板间展示：

  南北阳台，餐客一体，极具空间感，通风效果好，南向观景阳台可以享受园林景色。

  餐厅面积宽敞，不管是长桌还是圆桌都可以轻松搁置，不会显得拥挤，空间足够一家人聚餐。

  主卧带大飘窗，窗外无遮挡，茶余饭后可以在飘窗上设置茶几喝茶看书等，卧室实木复合地板，非常耐用。

  次卧可作为老人房，飘窗旁边可以摆下一张躺椅，南向采光满足老人午后小憩。

  四、交通出行：依靠自驾 地铁暂未落位

  轨道交通：地铁15号线顺义站距离恒大上和府3.8公里，贯穿了中关村、亚奥、望京、新国展、顺义等成熟商圈，对于上班族来说通勤便利，但是到达地铁目前只能依靠公交或自驾。另外，项目周边S6号线也在规划建设中，后续地铁出行会更加便利。

  公共交通：项目周边有二十余个公交站，可开往三元桥、望京等地，距离最近的大营站步行五分钟可达，该站点途径850路（直达三元桥、东直门）、856路（直达首都机场）等，可快速到达中心城区各个商圈。

  自驾：恒大上和府附近的道路交通有通顺路（相距约800米），京沈路（相距约1公里），六环路（相距约4公里），京承高速（相距约14公里）。顺着“三横两纵三轨”的交通路网可以一路直达城市副中心、望京、亚奥、中关村等地。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：项目距离北京市重点学校牛栏山一中实验学校、马坡第二小学仅1km，步行即可到达。另外，项目周边顺义八中（2.6km）、顺义二中（3.5km）、顺义十五中（2.5km）都距离不远，尤其是牛栏山中学，包含小学初中高中十二年制教学，基本可以实现家门口一站式教育。此外，北京较多国际学校也分布在顺义，可以满足不同家庭的教育需求。

  医疗：项目毗邻约137500㎡三甲顺义中医院（600m），医院内医疗、科研、养生等优质资源高度集中；距离北京中医医院顺义院区600米（3甲中医医院）；距离顺义区马坡镇卫生院1.6km；距离顺义区医院4公里（综合性三级），医疗资源相对丰富。

  公园：项目周边五公里内公园有十余座，比如马坡千亩森林公园（1.5km）、荆馨公园（2.1km）、马坡新城城市森林公园（2.3km）、减河公园（3.4km）等。

  另外，社区景观园林一直是恒大的强项，项目内部精心打造约2700㎡七重景观园林，约760㎡中心御湖，还有500米银杏大道，环境优美。

  商业：项目自身配套约5566㎡商业街，毗邻顺义新城区老城区两大商圈，基本配套齐全，金宝PARK天阶（3.3km）和鲁能美丽汇购物中心（1.8km）开业多时，从巨幕影院到亲子乐园，超市、KTV、美食城，一应俱全。距离国泰东风商场（3.5km）、新世纪百货（4.0km）等商业配套也不远。

  六、价格分析：新房集中 二手房年代较久远

  价格现状：

  项目价格现状：项目分为一、二、三期，产品为75-145㎡5-9层的低密度洋房，明星户型是136㎡三居和145㎡四居，在售均价3.8万元/平米，以79㎡两室来算，总价约283万元/套，精装交付，装修标准达4000元/㎡。

  周边新房价格：项目周边距离最近的在售新房是中建宸庐，在售产品为：三居室(120~135㎡)、四居室(135㎡)、别墅(170~190㎡)，均价4.2万元/平米。此外在售新房还有限竞房国誉府4.3万元/平米，北辰墅院4-4.2万元/平米。

  周边二手房价格：项目周边二手房富力湾，2005年建成的小区，目前均价3万元/平米，产品上基本在售千万以上别墅，和项目不做对比；马坡花园均价3.1万元/平米，1998年建成，年代较老，小区环境较差。

  价格潜力：

  作为顺义新城马坡板块的纯商品房产品，恒大上和府均价只要3.8万元/平米，2021年北京第一批集中土拍后，六环区域新房均价6万+已成定局，对比板块内建成年代新、同品质的二手房，均价也比恒大上和府要高。对于意向顺义区域的刚需买房人群来说，作为纯商品房的恒大上和府性价比颇高，随着周边配套不断发展，未来想要置换的话，也不愁没有市场。

  七、项目亮点

  1、均价3.8万/平纯商品房 性价比较高

  2021年北京第一批集中土拍后，六环区域新房均价6万+已成定局，对比板块内建成年代新、同品质的二手房，均价也比恒大上和府要高。对于意向顺义区域的刚需买房人群来说，作为纯商品房的恒大上和府性价比颇高。

  2、恒大9A全系精装交付 拎包入住

  项目精装修交付采用了恒大9A级全系精装标准，装修标准达4000元/㎡。另外项目从用户需求出发，回归到产品服务本身，除了精装交付还有全智能化社区物业管理，让每位业主都能享受无微不至的关怀。

  3、顺义新城生活区 配套逐步完善

  项目东侧紧邻顺义中医院，距离顺义新城政务区和金融城10分钟车程可达（不堵车的情况下），市重点牛栏山一中实验学校在项目东南侧，往南是顺义老城区的成熟商圈。目前区政府、财政局、投资促进中心等政府机关已经进驻，配套正在逐步完善，未来区域发展潜力较大。

  八、项目不足

  恒大上和府交房时间较晚，2023年才可交房，地铁S6号线还在规划建设中，周边目前没有步行可达的地铁配套。

  ↑微信视频号【北京房产快讯】，土地实探、新闻直击，用视频带您漫游北京楼市。

  您也可以扫描下方↓二维码，找到组织，一起聊聊北京买房那些事儿～