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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进保利绿城和锦诚园，为您带来项目的全面测评。

  和锦诚园位于大兴旧宫，是五环沿线罕见的纯改善公园作品，面积段110-190㎡，总价700万起。绿城南五环作品，紧邻南海子公园，适合南城改善及东西城、丰台等对居住品质有一定要求的家庭购买。

  下面我们全方位介绍一下保利绿城和锦诚园的概况。

  一、地段位置：亦庄新城配套区 紧邻南海子

  和锦诚园位于大兴区，地处北京南部，距离市中心26公里，是大兴国际机场所在地。根据北京第四轮城南行动计划，5年内将在城南投资约5900亿元，其定位从原来的“外省市人口聚集地”变成“首都功能集中地”，未来5年将会新增13条地铁轨道、引进优质学校和大医院。

  另外，根据2019年北京市政府批复的《亦庄新城规划（2017-2035年）》文件，亦庄新城规划范围扩至225平方公里，包括之前近60平方公里，以及新增大兴和通州部分165平方公里，涵盖台湖总部基地、瀛海以及和锦诚园所处的旧宫。

  南城供应的新盘有很多，但纯改善盘却十分稀缺。一方面是2018年前后限竞房政策之下，产品有着“7090”的禁锢，另一方面是市场追求“性价比”的需求强烈。所以无论是亦庄河西，还是老城黄村，更多都是“刚需款”，产品也以“90平及以下”户型为主。和锦诚园的出现，解渴了绝大部分南城改善客群的需求。

  项目所在的板块为旧宫德茂，是南中轴线上的热门区域：紧邻南五环，周边6个公园环绕，南侧就是南海子公园，自然环境的优越，造就了楼盘“纯改善”的属性。板块内新盘涵盖：项目西北侧约8公里处的新城·熙红印，限均价6.4万/平；东北侧3.5公里的京能电建·洺悦湾（基本售罄），限均价5.4万/平；南侧3公里的中海寰宇时代，限均价5.5万/平。虽然相距并不算太远，但是这三个盘都有7090的限制，即使有100㎡以上产品的存在，也并非是像和锦诚园一样的纯改善社区。

  项目距离地铁8号线南段德茂站约1.1公里左右，西侧是德贤路，东侧是旧忠路，交通非常便捷，与南海子公园仅一街之隔，以最具优势的自然占位，坐拥庞大的城市公园生态绿境。另外，项目地处旧宫成熟生活圈，周边生活配套可满足日常所需：1公里内有世纪华联超市，3公里内覆盖航天万源中心，5公里可达住总万科广场。

  二、产品特色：南五环、临地铁、纯改善住区

  和锦诚园由绿城和保利联合开发，社区内自建1万㎡下沉商业、幼儿园及下沉高端会所，是区域内较少的高端改善住区。项目占地面积78681㎡，总建筑面积188033㎡，规划28栋住宅楼，分为15层小高层和5-7层洋房（高层的得房率约78%，洋房的得房率约84%），共计1336户，容积率为2.5，绿化率30%。项目车位比为1：1.2，绿城物业，高层物业费5.68元/㎡/月，洋房物业费6.5元/㎡/月。

  项目于2020年9月入市，分4期开发，建面110-190㎡，总价700-1200万。目前1期2期均已开盘，主推2期产品，主力户型为130㎡和143㎡四居，均价6.6万元/平，总价800-900万左右，精装交付，附带新风系统、直饮水系统、声噪过滤系统、厨房洗碗机及高级石材打造的背景墙。

  三、户型分析：户型多样 大面宽改善产品

  130㎡四居产品为两梯两户，每户均有4㎡左右的独立电梯厅。

  南向三面宽，南向双卧带两个飘窗，采光、观景、收纳三不误。在整体南北通透的基础上，厨房处于正北方向，窗户正对南向客厅窗户，形成良好的对流，提高室内的空气流通速度。南向主卧套房设计，飘窗、嵌墙式步入衣帽间、独立卫浴一应俱全，超25㎡的奢侈面积，让主卧的居住体验极佳，且私密性较好。

  美中不足的是，北向书房面积7.5㎡，北向次卧8.7㎡，接近市面上89㎡刚需户型的次卧大小，由于中间卫生间相隔（不是非承重墙），后期可改造的可能性较小。不过130㎡在户型方正的基础上做到了四居，对于人口较多的家庭来说还是非常实用的，可以满足三胎时代甚至四世同堂的居住需求。

  143㎡四居户型方正，为“双眼镜设计”，四个房间分布在四个角，家庭成员之间互不打扰。整个户型南北通透，南向三面宽11.4米，客厅面宽4.4米，通风和采光效果俱佳。超大窗墙比让阳光大面积照向室内，业主足不出户即可欣赏小区园林景观和一路之隔的南海子公园。

  入户门处设有独立玄关，归家仪式感十足，也便于收纳随身小物件。LDK餐客厨一体，公共空间宽阔，动线合理。主卧采用套房设计，附带嵌墙式衣帽间，主卫配备落地浴缸，下班后沐浴香薰可一扫白天的疲惫。 

  U型厨房预留双开门冰箱位置，让烹饪动线更加流畅，上悬式推拉门更节省厨房的空间，顶部配备凉霸，让业主在烹饪美食时享受舒适凉意。 

  两个卫生间均为明卫，便于通风除湿。北向客卫干湿分离，并预留烘洗一体机的位置，空间利用充足，补足无阳台功能区的缺陷。 全屋精装交付，附带新风系统，壁布采用绿城无缝壁布工艺，墙面几乎可以做到工整无痕。

  130㎡四室两厅两卫样板间：

  南向客厅面宽3.8米，进深4.4米。超大窗墙比大，采光充足，可全屏观景 ↑

餐客一体化设计，主卧衣帽间的凸起占用一定空间，相较于143㎡户型，130㎡的面宽略窄 ↑

  厨房右侧上悬推拉门，节省空间。后期软装可挪动冰箱位置，增加储物空间。 ↑

  南向主卧套房设计，25㎡以上，含飘窗、步入式衣帽间、带主卫 ↑

  北向书房7.5㎡（2.45米×3.05米），可作为健身室使用 ↑

  143㎡四室两厅两卫样板间：

  入户玄关设计，归家仪式感充足，可作为收纳 ↑

  南北通透、三面宽朝南，4.4米宽境客厅，超大窗墙比，全屏观景 ↑

  主卧面宽3.7米，带大飘窗，有入户式衣帽间 ↑

  主卧套间设计，带有大浴缸，智能马桶，干湿分离，明窗设计 ↑

  北向两个次卧，超大窗墙比，可用作书房或儿童房，满足多种功能需求 ↑

  U型厨房，操作台面充足，预留双开门冰箱位置。厨具整体采用知名品牌，如欧派橱柜、西门子油烟机、灶台等，并赠送西门子洗碗机。 ↑

  社区中央直饮水设计 ↑

  厨房有凉霸设计，烹饪也可享受惬意凉风 ↑

  客卫干湿分离，预留烘洗一体机位置，空间利用充足 ↑

  四、交通出行：紧邻8号线德茂站 直达奥森

  轨道交通：

  项目周边直线2公里范围内覆盖2个地铁站：德茂站和五福堂地铁站。目前距离项目最近的地铁站是8号线南段的五福堂地铁站，直线距离为1.3公里左右。但是由于从项目到五福堂地铁站需要穿过南五环，所以如果以步行方式前往8号线地铁站，建议选择直线距离仅远100米的德茂地铁站。据悉，社区后期也会有社区巴士到达地铁站。

  今年7月，丰台区完成了大红门苗圃西里1号楼的拆除工作，彻底打通了地铁8号线大红门站与既有地铁10号线的换乘通道，市政府预计地铁8号线大红门站换乘通道将于2022年底前建成并投入使用。届时，8号线南线和北线彻底贯通，于德茂地铁站出发，13站到王府井、23站到达奥森。

  公共交通：

  项目步行距离1公里左右的范围内有2个公交站：德茂桥东公交站、德茂庄公交站。可乘坐341路、453路、555路、680路、926路、专56路、兴29路、多条线路。从项目出发至最近的公交站--德茂桥东公交站，步行约13分钟可达，在此乘坐341路，2站可达德茂地铁站。

  自驾：

  项目周边1km范围内覆盖1条高速（南五环）和1条主干道（德贤路），两条路通达性极好，向北直达南二环内城，向西南抵达大兴国际机场，向东到达北京经济技术开发区。

  从项目出发，不堵车的情况下：沿德贤路以北自驾20分钟，可到达南二环入口（12公里）；经南四环、东四环，半小时到达国贸CBD商圈（22公里）；经南四环、西二环，半小时到达金融街商圈（23公里）。另外，在不堵车的情况下，20分钟可到达北京经济技术开发区（9公里），半小时抵达大兴国际机场（38公里）。

  五、周边配套：配套完善 教育医疗商业一站达

  教育：

  项目南侧500米处即为德茂学校（南城重点试点中学，小学-初中九年一贯），西侧未来会配建一个小学，预计2020年下半年确定具体引入哪家教育资源。此外，项目1期地块内自建4000㎡幼儿园，实行12班制。

  医疗：

  项目周边5公里范围内覆盖：

  2个三甲医院：南侧3公里处的北京市大兴区中西医结合医院（原名：北京市大兴区红星医院）和项目西北边3.8公里处的航天总医院。

  5个综合医院：北京市大兴区旧宫医院（2.6公里）、北京育龙和谐医院（2.4公里）、北京市大兴区荣康中医医院（2.3公里）、北京市大兴区旧宫医院（2.6公里），南京医科大学教学医院（2.6公里）。

  4个社区医院：旧宫新苑社区卫生服务中心（2公里），大兴区德茂社区卫生服务站（694米）、旧宫镇社区服务卫生中心（2.7公里）、旧宫清逸园社区医院（2.4公里）。

  公园：

  项目周边5公里范围内5大公园环伺：

  南海子公园：北京最大的湿地公园，占地11.65平方公里，与项目仅一路之隔。

  旧宫城市森林公园，骑行或自驾3.6公里可达，步行距离约2.3公里。该公园占地529亩，所在地原为旧宫镇集贤村，2020年五一前夕正式落地开放。

  爱琴海公园：距项目直线距离3.7公里，爱琴海购物公园南300米，一站式满足休闲、购物需求。

  碧海公园：距项目直线距离2.9公里，公园不大，有健身设施，每天早晚广场上非常热闹，篮球场是免费的，一般供不应求，公园里有很多果树，空气清新，且提供免费停车。

  亦庄滨河森林公园：距项目直线距离3.1公里，总面积为462.1公顷，该公园位于凉水河、新凤河亦庄新城界域内，是“北京市城市防洪体系”中的重要组成部分。

  商业：

  项目1km范围内可达世纪华联超市；4km范围内：旧宫商厦（距项目2.3km）、航天万源广场（距项目2.4km）、住总万科广场（距项目2.9km）和爱琴海购物广场（距离项目4km）；

  项目南侧800米还有12万㎡的政府规划商业用地。另外，项目地处亦庄经济开发区商圈，不堵车的情况下，15分钟到力宝广场、大族广场、荟聚商圈，半小时可到国贸CBD、王府井等核心商圈。

  六、价格分析：绿城诚园系 南城改善首选

  价格现状：

  北京市场现状：亦庄近年来成交土地限竞房占比较大，因此成为了限竞房供应主力区域，新房市场供应量充足，在整个北京市表现处于较为活跃的状态。但刚需产品同质化严重，新增土地价格上扬，导致商品房市场价格攀升，区域内价格弹性较大。5月份集中供地的29宗土地中，纯商品房仅6个，占比1/5，成为目前最稀缺的项目，集中在延庆、怀柔、门头沟、密云等地，六环内仅有一宗。而和锦诚园没有限售、限面积禁锢的纯商品房属性，为其打造“极致改善产品“奠定了基础。

  项目当前售价：2020年2月，绿城经过数十轮苦战，以总价67亿竞得该地块，溢价率达34%，楼面价3.6万元/平。和锦诚园主打130-143㎡四居，均价6.6万元/平，总价800万/套起。 

  周边新房价格：项目一路之隔的熙悦林语（首开＋保利），均价5.2万元/平，主打叠拼别墅，目前已无房源；亦庄河西的中海京叁號院，均价7.2-7.5万元/平，总价1200万起步；同属德茂板块的合生me悦位于项目南侧，均价6.3万元/平，主打58-120㎡一至四居刚需产品；新城·熙红印，均价6.4万元/平，主打65-135㎡二至四居；中海寰宇时代，均价5.5万元/平，49-112㎡一至四居，几乎无房源；中国铁建国际公馆，限均价5.3万元/平，主打80㎡-150㎡二至四居。

  周边二手房价格：德茂小区：均价3.9万元/平，52-90㎡刚需2-3居为主，开放式老旧小区；上林苑：均价3.8万元/平，65-70㎡左右一居、95㎡左右两居、108㎡三居，房龄为15年以上老旧小区，且车位较少；德茂佳苑：均价3.9万元/平，房龄15年以上老旧小区，仅有70㎡左右刚需小户型。

  价格潜力：

  南城多限竞房，亦庄新城亦如此。亦庄不限价商品房目前仅有旧宫和锦诚园、台湖绿城明月听澜、河西中海京叁项目等。北京首次集中供地中，29宗土地中有26宗位于五环沿线，成交楼面价普遍突破5万元/平，超三分之一销售指导价突破7万元/平，北京正式进入五环时代，区域市场土地持续溢价。

  另外，项目产品力十分“强悍”。绿城诚园系2.0产品—北京诚园，十年前售价3.7万元/平，现二手房价格超12万元/平，远高于周边二手房7-8万报价，和锦诚园作为3.0诚园系列，升值潜力大。

  七、项目亮点

  一、南五环沿线 罕见的纯改善产品

  和锦诚园处于亦庄新城旧宫板块，距离南五环仅700米，产品面积最小110㎡，最大190㎡，用较大的面积段锚定了改善客群，保证社区未来纯粹的居住属性。

  二、稀缺的自然景观 南海子公园仅一路之隔 

  项目与南海子公园一路之隔，借助北京最大的湿地公园，让和锦诚园称得上“公园地产”。参考奥林匹克森林公园对亚奥板块的带动作用，南海子公园同样赋予周边项目更坚挺的价值走势。

  三、绿城保利联合打造 诚园系“强悍”产品力

  绿城和保利均为地产头部品牌，在北京楼市享有较高知名度。项目是绿城在北京继西溪诚园、北京诚园后又一个“诚园”系作品，采用绿城净芯健康系统，附带新风系统、中央直饮水系统、声噪过滤系统等。且项目物业为绿城自持，售后居住有保障。

  八、项目不足

  由于和锦诚园的改善属性，导致价格略高于周边新房（限竞房），可能会有一些客户被分流到其他项目。

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