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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进萬橡悦府，为您带来项目的全面测评。

  萬橡悦府位于昌平朱辛庄，双轨交汇，两站地可到西二旗，面积段为73-136㎡，均价5.4万/平。项目紧邻地铁、价格合理，吸引昌平、海淀高新产业区人群，地缘型刚需和改善家庭也均可考虑。下面我们全方位介绍一下萬橡悦府的概况。

  一、地段位置：直达西二旗、未来科学城

  萬橡悦府位于北五环外昌平区，紧邻海淀。因昌平整体的房价低于海淀，所以区域内吸引了许多来自中关村、西二旗、上地的客群在此置业。目前昌平区新房主要集中在东小口，奥森ONE和奥海明月均为限竞房，售价均为5.8万/平，而在北京集中供地中，昌平地块的指导售价已达6.3万/平。

  《昌平分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）》指出，昌平将构建“一轴一带一廊、两城一区多点”的空间结构，其中，一轴为中轴线北延长线，一带为北部山区生态文化带，一廊为协同创新发展走廊，两城为未来科学城、昌平新城，一区为回龙观、天通苑地区，多点为7个镇中心。区域将落实建设具有全球影响力的全国科技创新中心重要组成部分战略要求，全面加强未来科学城建设，打造成为全球领先的技术创新高低，打造宜居宜业的魅力昌平。

  萬橡悦府位于朱辛庄板块，北中轴上，与未来科学城板块及大中板块交汇，是不可复制的核芯之地，拥有较为可观的产业支撑。板块内汇聚了海淀高新技术发展带、中关村科学城及永丰产业基地，扩容后的未来科学城收纳了TBD北京科技商务区、沙河高教园区及小米产业基地。随着高科技产业在此版块的入驻和建设，定会给区域带来不错的经济效益及发展，未来价值可期。

  另外，项目距8好号线朱辛庄地铁站仅300米，步行即可到达。朱辛庄站是昌平线和地铁8号线的换乘车站，8号线可从昌平直达东城南锣鼓巷，也可换乘地铁13号线。同时朱辛庄站也是地铁8号线的首发站，早高峰可享受轻松通勤。

  二、产品特色：产品细节用心 新风精装交付

  萬橡悦府分为南北两区，总占地面积约8.3㎡，建筑面积约21万㎡，共约2310套房源，包含73-137㎡二至四居室，容积率 2.4，绿化率30%，物业费4.65，车位1:1.2，均为精装交付的7-18层洋房和小高层，项目单价约5.4-5.6万/㎡，总价约375-620万左右。

  其中南区占地面积约为3.7万㎡，共12栋楼，约990户，963个车位，另有人防车位预计250个；北区占地面积约为4.6万㎡，共14栋楼，约1350户，1400个车位，另有人防车位预计250个。截止至8月下旬，目前仅剩两栋楼，即将开盘。

  萬橡悦府由建工、首开、华润三大国匠共同开发，全精装交付，引入新风系统、摩恩、美的、TOTO、箭牌等品牌或同档次品牌产品，灯控、降噪、隔层排水、分户采暖等细节体现确保产品的品质。

  三、户型分析：户型多样 匹配不同需求客群

  89㎡的小三居作为刚需户型，整体布局紧凑，南北全明通透，打造7米左右观景视野，保障了室内的采光与通风。主次卧南北分设，私密性强；北向书房及次卧之间为非承重墙体，如果对于书房没有需求的话，完全可拆除改装成89㎡两居户型，空间尺度更大，居住更加舒适；

  双卫设计满足了家庭多个成员的日常生活需求，但主卧卫生间所占面积较大，可能对主卧空间有挤压；整个户型得房率在75％，赠送面积较少，没有阳台。主卫旁边的家政功能间作为隔音洗衣间，不过空间略小，体积稍大一点的洗衣机不一定能放进去，这点在购买时需要好好考量。

  125㎡三居，作为改善户型，整体布局比89㎡小三居宽敞许多：同样是南北通透的设计，设计更加人性化，南向采光面约8米，空间尺度更为舒适。

  此户型没做目前流行的“三面宽”，客厅和主卧面宽分别为3.8米和4.1米，比常见的南向三面宽眼睛户型面宽要大些，算是有舍有得，可以根据喜好和需求来挑选。

  整体来看户型分布比较合理，大客厅+双卫设计，对于改善群体家庭的居住需求基本可以满足，达到想要的居住舒适度和体验感。

  项目户型涵盖73-136㎡二到四居户型，精装交付，自带新风系统。更多细节可前往售楼处详细参观。以下为萬橡悦府部分样板间展示：

  南北通透客厅，餐客一体，生活动线设计合理，满足生活需求。

  主卧南向窗墙比较大，保障室内采光，温馨简约装修，生活感十足。

  L型厨房设计，做饭时不用担心空间局促问题，带有明窗通风好，减少油烟。

  次卧可以改造成儿童房，满足改善群体一家三口的居住需求。

  四、交通出行：紧邻双地铁双高速 路网通达

  轨道交通：项目距朱辛庄地铁站仅300米，步行即达。朱辛庄站是地铁昌平线和地铁8号线的换乘车站，8号线可从昌平直达东城南锣鼓巷，也可换乘地铁13号线。同时朱辛庄站也是地铁8号线的首发站，早高峰可享受轻松通勤。

  公共交通：项目周边1公里内有11个公交站，涵盖线路有：417路、463路、昌19路、快速直达专线56路、871路、专32路、880路等多条线路，公交线路覆昌平大多生活圈、科学城，满足日常出行所需。

  自驾：项目附近路网发达：北五环、北清路、定泗路、京藏高速、京新高速、回昌东路。在不堵车的情况下，从北清路东行15分钟可到TBD；上京藏高速半个小时可到中关村科学城；上北清路高架可去往机场、八达岭高速，对西二旗、上地工作的人群较为方便。

  五、周边配套：配套完善 教育医疗商业一站达

  教育：

  项目周边教育配套从幼儿园到中学都是家门口一站式，不用为学区发愁：美智国际幼儿园距离项目800米，常青藤教育瓦尔登湖国际幼儿园距离1.5公里，基本徒步就可以到达。

  另外，周边3公里内覆盖：七里渠中心小学（1.8公里）、华北电力大学附属小学（2.8公里）、华北电力大学附属中学（2.5公里）、育华中学（1.5公里)。项目北侧还规划了政府教育用地，昌平区沙河镇七里渠学校规划公示出炉，30班高中和27班九年一贯制教育，一站式教育更加便捷。

  医疗：

  项目周边医疗资源还是比较丰富的，北京积水潭医院回龙观区（1.3公里）、北京大学国际医院（4.5公里）、北京昌平中西医结合医院（2.6公里）、北京安达医院（2.8公里）、北京长城中医院（1.7公里）等全国知名三甲及医保定点医疗机构都距离项目不远。

  公园：

  周边绿化面积充足，回龙园和水景公园距离项目2公里，散步即可到达；回龙观体育文化公园距离项目3.2公里，温榆河、南沙河双河汇流，不堵车的情况下，驾车十五分钟即可到达白各庄生态湿地（3.8公里）和昌平新城滨河森林公园（3.9公里），闲暇时间休闲散步都不失为一个好选择。

  商业：

  项目临近永旺商圈和回龙观商圈，满足日常购物采买休闲娱乐体验；永旺商场、华联购物中心、万科广场等商场环伺，不堵车的情况下，二十分钟可达龙旗购物中心。

  六、价格分析：均价5.4万 低价上车昌平

  价格现状：

  区域价格现状：萬橡悦府位于北五环外昌平区，紧邻海淀。因昌平整体的房价低于海淀，所以区域内吸引了许多来自中关村、西二旗、上地的客群在此置业。目前昌平区新房主要集中在东小口，奥森ONE和奥海明月均为限竞房，售价均为5.8万/平，而在北京集中供地中，昌平地块的指导售价已达6万/平（东小口601地块6.3万/平，北七家09地块6万/平，中关村生命科学园地块6.2万/平）。

  项目目前售价：萬橡悦府主力户型包含73-137㎡二至四居室，均为精装交付的7-18层洋房和小高层，项目单价约5.4-5.6万/㎡，总价约375-620万左右，截止至8月仅剩2栋楼，即将开盘。

  对比周边二手房：与周边二手房相比，已经产生了倒挂价差，距离较近的领秀慧谷，价格在6-7万/平不等，而且从地理位置上看，萬橡悦府属于双地铁盘，而且离地铁更近，更加具有优势。

  价格潜力：

       总体来说这个项目的性价比很高，除了价格与新房、二手房相比具有优势，未来周边发展也非常不错。周边高科技产业的发展一直保持着旺盛的劲头，只要产业地域不发生转移，随着越来越多高科技人才注入，购房需求会不断增加，项目后期的增值速度可以预料。目前这个价格购置还是比较划算的，项目还剩最后两栋楼待开盘，对比之前的销售进度估计会十分抢手。

  七、项目亮点

  1、N轨交汇 步行即到8号线首发站

  项目北侧紧邻地铁朱辛庄站，8号线、昌平线及33号线（规划中）三轨交汇，步行即可到达，而且朱辛庄站是8号线的首发站，不用担心早高峰通勤没有座位的问题。项目还紧邻京藏、京新双高速，周边北五环、北清路两大快速路在侧，毗邻朱辛庄公交场站，417、871、880等多个公交线路，能高效通达全城。

  2、全功能户型 新风精装交付

  项目规划73-136㎡全功能户型，灵活多变，动静分区，结构合理，注重空间美观度和功能性，满足不同生活习惯的需求；精装标准也是汇集摩恩、美的、TOTO、箭牌等品牌或同档次品牌产品，灯控、降噪、隔层排水、分户采暖等细节体现，确保生活的品质感，另外项目为所有户型配置新风系统，打造“会呼吸的房子”。

  3、高新产业聚集 板块发展潜力较大

  项目位于大中关板块与扩容后“全新”未来科学城板块交汇点，聚揽中关村科学城、永丰、TBD三大科创商务区，高教产业林立，西近永丰基地，北接沙河高教园，东邻未来科学城。伴随区域内众多高科技产业的入驻与建设，未来高科技人才聚集于此，势必带来巨大的产业优势和经济效应。

  八、项目不足

  周边商业和教育配套目前相对薄弱，发展需要时间；得房率偏低，户型中的某些设计会对居住体验略有影响。

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