正文

  昨天，小二围观了一起神仙打架！

  4月10日上午9点多，陆续有媒体曝出，市场监管总局对阿里巴巴“二选一”的垄断行为，做出了182.28亿元的行政处罚。

  4月10日中午12:42，58同城CEO姚劲波便在其个人实名认证微博发文，炮轰贝壳找房存在“房产交易领域明目张胆的二选一包装成自愿”的垄断行为，建议罚款贝壳40亿元。

  对于姚劲波的讨伐，贝壳找房方面回应媒体提问时称：自创立起，贝壳坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

  姚劲波呼吁处罚贝壳40亿

  姚劲波发文，房产交易领域有更明目张胆的“二选一”包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4%标准）。同时，他建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。

  同时，姚劲波还附上了两张图片，一张是贝壳找房APP中，房源信息下明确标有“独家”标识；另外一张是一页协议照片，照片内容疑似贝壳和渠道商签订的合同中要求乙方“自愿”选择独家与贝壳找房合作。

  该合同显示，贝壳找房提供多种合作模式，但条件不同，分佣比例和垫佣比例均不同。

  若渠道商“自愿”选择仅为贝壳方提供新房项目的渠道销售服务，不为贝壳方以外的任何第三方提供新房项目的渠道销售服务，且经纪人人数大于等于5人，那么，其共场项目分佣比例达到85%，独家项目分佣比例达80%，垫佣比例为100%，否则会相应减少5%-10%。

  独家代理由来已久

  2016年已被叫停

  贝壳找房创始人左晖也是链家的创始人，可以说贝壳找房和链家是一家。

  在网上搜索可以发现，除了姚劲波炮轰的贝壳找房存在“房产交易领域明目张胆的二选一包装成自愿”的垄断行为。在二手房交易方面，链家曾经也存在“独家代理”行为。

  独家代理，即房主与链家签署协议，将房源独家委托给链家，经纪人会承诺以高于市场价或房主心理预期的价格在一定期限内将房屋售出，否则做出一定赔偿。

  一旦签订了独家房源委托 ，其他中介不得挂牌该套房源，相当于减少了房源的销售渠道。对买方来说，要么以高价入手，要么错失心仪的房源。从实际效果来看，如果这种抬高价格的市场行为普遍发生，会拉高整个区域的房价。

  市场上对“独家房源”做法的指责有两方面：首先抬高了房屋价格；其次影响了房屋在市场上的流动性。

  根据此前中国人民大学教授张秀智和清华大学教授林志杰对19个城市2019年至2020年间的交易数据研究结果显示，房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性，房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场垄断越明显，买方和卖方的议价能力越弱。从数据来看，位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额（即房地产经纪市场集中度）每增加1%，二手房价将提高0.2%。

  最终，链家“独家代理”在2016年被上海、北京等市住建委叫停。

  但这并不影响链家在二手房中介中稳固的“龙头”地位，可以说链家已经掌握了一定的市场话语权和定价权。

  以北京为例，2021年3月，北京二手房交易，前十大中介加起来共成交5547套房源，而链家一家就成交了11627套……

  如今，被强制叫停的二手房“独家代理”方式被贝壳找房应用到新房代理销售中。

  新房渠道“绑架”开发商？

  5-10%佣金转嫁购房者

  传统新房市场代理模式，开发商需要支付给代理的佣金在1%左右，而近3年来，经纪公司大规模进入新房市场，新房市场一二手联动的“新销售模式”，在一定程度上“绑架”了开发商和购房者，部分新房市场的佣金高达5%至10%，少数楼盘的佣金甚至达到了10%以上，扭曲了新房市场的正常运行。

  有业内人士曾指出，高额的渠道费挤压着项目的利润，并与房企不断收紧的成本形成对立。天津和杭州市场上，渠道出现高达10%的佣金点数，深圳最高达到7%。渠道营销在帮助房企提振销售业绩的同时，虚假承诺、利益争夺、客户与房源错配等现象也正在不断发生。昂贵的渠道费和行业乱象正引发房企和市场的反思。

  景晖智库首席经济学家胡景晖在接受《经济参考报》记者采访时也表示，与其他行业不同，房地产业属于地域性很强的行业，在单个城市或区域具有较高占有率，会对当地房地产市场产生影响。

  “现在一二线城市，很多存在头部经纪机构市场占有率高的现象。”胡景晖表示，在头部经纪机构市场占有率高的一定区域，已经显现下述情形：在新房市场要求渠道排他性，进行“二选一”独家销售；新房销售渠道佣金从此前的2%到3%，大幅提高至5%到10%，甚至部分城市达到15%。“这只会带来两种结果：要么开发商利润被大幅侵蚀，要么开发商将销售费用转嫁到消费者身上。

  新房市场的“独家代理”会不会像曾经在二手房市场似的被叫停，我们暂且不知。但是小二认为，住房事关民生，应当警惕此种做法对地产行业健康发展的影响，最终不要伤害到购房者的利益。

  最后，小二昨晚小范围内做了一个调查，问题是“你认为贝壳涉嫌垄断吗”？有人回答“贝壳当然垄断了，新房二手房签排他性协议，二选一，不是跟阿里一个性质么”，有人回答“贝壳不算垄断，但贝壳影响力很大”，还有人直接说“垄断不知道，就是中介费太贵了”…你觉得呢？