正文

  本文首发自：北京买房帮住

  买房一般会经历这样的过程：

  ①观望犹豫 ②决心买房 ③网上搜索信息 ④满北京售楼处看房 ⑤网上搜索对比分析 ⑥决心下定金 ⑦开盘选房 ⑧交意向金 ⑨凑首付 ⑩办网签 ⑪交房 ⑫装修/入住

  本文为开盘选房阶段的分析文章，和大家探讨当面对一个全新社区时，什么样的楼层是好的，什么样的楼层建议避开，哪些房源有硬伤，又有哪些房源不易踩坑等问题。

  本文阅读时间约6分钟。

  先说一下本文主要依据的选房逻辑：

  首先根据小区内的嫌恶设施，判断出一些具有明显缺陷的房源。

  其次则从光照、噪音等角度，选出居住舒适性更高的楼栋楼层。

  最后则从户型方面，通过对比同等价格区间内不同户型之间的优劣势，来选出适合自己需求的产品。

  一、选房前的准备

  比所谓攻略更重要的事情，是准备好选房当天必须要带的资料，还有下载并熟悉官方文件公布的选房公示文件。

  选房现场或许会比较拥挤且时间非常紧凑，建议大家将项目信息多多打印几份，且带好纸和笔，以备不时之需。

  二、初步判断小区整体环境

  在进行选房前，要对小区整体素质有一个基本的概念，然后再根据文中提到的选房逻辑将各个房源按照优劣进行逐步区分。

  尤其对一些可能会有明显问题的房源有一个初步的预判，在一定程度上避免“预选房源”被抢走的情况下，有保底的操作，不至于在选房现场手忙脚乱一头雾水。

  选房如同炒股选筹，最重要的是保证自己不亏和必要的止损能力。

  三、首钢金璟阳光小区整体素质

  说回到首钢金璟阳光，将其作为“选房系列”参考案例的原因之一，是该社区的整体素质，可以代表一个标准舒适住区的平均水准。

  主要体现在楼间距和楼栋分布的均质程度上。

  楼盘概况   

  楼盘名称：首钢金璟阳光 

  楼盘地址：丰台吴家村

  均价：3.8万/㎡

  最低首付：70万起 

  总价：约235万起

  房源套数：2044套 

  户型区间：62平1居、86平88平2-3居 

  停 车 位：约1:1，

  容 积 率：2.8

  比如楼间距，南北方向基本保持在楼高和楼间距1:1的比例，且东西方向上的距离也非常可观，整个小区从第一印象上看，没有什么大的缺陷。

  基于此我们就可以给出一个基础的判断，避开个别1-3层等低楼层后，选择其他层数尤其是中高层，几乎是很难出现什么大的问题的。

  具体的选择在细节上的比较。

  四、避开嫌恶设施

  我们将金璟阳光小区，按照层数，大致分为三个区间

•   低楼层（1-3层）

•   中楼层（4-10层左右）

•   高楼层（甜区层）

  a：低楼层是绝大多数买房人会避开的楼层。

  首先低楼层容易有噪音和采光两个方面共同的影响。其次就是考虑到楼栋前树植的遮挡，尤其一些绿化比较好的小区，树干高大且树冠茂盛，挡光的效果非常明显。

  以至于在二手房市场，低楼层在售卖时，周期会比其他楼层更长。

  但是这并不意味着低楼层完全不能买。

  比如一些老人，反而会喜欢低楼层的便利，和能听见邻里声音的“人气儿”。

  如果您由于“喜欢”或“不得已”选到了低楼层，那么可以尽量避开一些靠近嫌恶设施的房源。

  笔者在图中标出了小区中容易造成一些影响的嫌恶设施，比如人车出入口，化粪池等，在选房时尽量避开一些距离。

  重点提一个大家可能会忽视，并且认为是优势的配套，就是室外活动场地和篮球场。虽然是深受广大人民群众喜爱的体育设施，但可能更适合爱热闹、爱运动的朋友。主要考虑的是遇到清晨打篮球，中午小孩玩耍、和晚上广场舞的话就只能关窗了。

  中楼层和高楼层其实可以放在一块讨论。

  大家在选房现场可以在一房一价标上看出端倪，中高楼层和底层的价格有明显的差异，但是中楼层和高楼层的价格差异一般并不会很明显。

  相对应的，同一栋楼内，中高楼层之间房源素质差异并不大。

  细微处的区别在于噪音和采光。

  以总高27层楼举例，1-3层可以选择性避开，顶楼因为高度过高且容易有漏水也可以选择性避开。

  则10层左右以上楼层，受其他楼栋光照遮挡影响最小，且越往上，受到的遮挡和噪音等影响都会相应变小。

  从二手房销售市场上看，这些层数也是****的。

  除此以外，3-10层会容易受到其他楼栋不同程度的遮挡，具体要根据相邻楼栋之间的距离来判定，下文会有所提及。

  五、具体楼栋分析

  非京籍房源

  因金璟阳光为共产房，所以将楼栋分为了非京籍可选房源和京籍可选房源。

  其他非共产房楼盘则不会出现这种情况。

  非京籍可选房源为2号楼全部，4号楼2单元（左），和3号楼4单元（下）。

  如果需求为2居，建议优先选择2号楼东侧中高楼层，倾向3居则建议优先选择3号楼高楼层。

  因4号楼2单元临街，且道路较宽，位于小区整体边侧，故放在次一级别考虑。

  而2号楼西侧靠近车库入口，且西南方向容易受到4号楼遮挡，所以建议楼层越高越好。

  2号楼东侧除低楼层容易受到道路影响外，其余则问题不大。

  3号楼因可选房源仅为4单元，南侧易受4号楼遮挡，且西侧紧邻马路，则楼层越高所受影响越小。

  京籍

  京籍可选房源较多，但是选择性反而更简单一些。

  首先以单元为单位，可分为三档。

  首先临街单元为一档。（黑色方框）

  其次非临街单元为一档。

  最后非临街单元，避开嫌恶设施房源为一档。（黑色三角框）

  5号楼是楼王位置，不用怀疑。这里也是大家关注最多的一栋楼。南侧紧邻大面积公园绿化，东西向楼间距较长，尤其对于中高楼层，几乎不受采光的遮挡。

  但是所谓楼王，并不一定没有缺点。就是上文提到的南篮球场和空地。金璟阳光小区共2000多户，粗略算下来大概有6000多人在同一小区，如果我个人购买的话，可能首要考虑的就是避开这里。

  所以5号楼虽然是楼王，但对于某些特定人群而言，可能不是最优解。

  一些其他楼栋的靠内侧单元，品质不一定会弱于5号楼。

  比如6号楼的西侧单元，或者中间位置单元，从绝对位置和楼前景观来讲都不比5号楼差。

  还有4号楼的东侧单元，虽然低楼层容易受到人车出入口的噪音影响，但是对于中高楼层却是非常友好的。

  比如下楼就能到达小区门口，出行非常方便。比如北侧紧邻图书馆咖啡馆健身馆等场所。不知道大家是否和我有同感，对自己楼栋南侧紧邻的设施，才会感觉是属于自己的配套。稍远一点点，都会缺了很多亲近的感觉。也可能是我懒的缘故吧。

  次之就是7号楼东侧单元和10号楼两单元，其中7号楼容易受到南侧8号楼的遮挡，10号楼西侧单元容易受到9号楼的遮挡，东侧单元虽然临街，但道路较窄，所以影响有限。但这两栋楼都建议更高楼层。

  其余楼栋则建议大家尽量选高不选低，楼栋高的坏处在于安全感低（恐高），好处是可以避开小区大部分不利因素。

  六、户型选择

  61平1居

  小区内唯一的一居室，没有什么特别的硬伤。

  比较明显的三个不足在于南北不通透，暗卫生和主卧窗户面积较小。正因为窗户面积较小，所以中高楼层会更友好一些，能获得更多的采光。

  高楼层空气流动性更快，对于暗卫生的除味效果也会更好一些。

  88平3居

  功能性最强的户型

  虽然是东西朝向，但是功能性却远高于南北朝向的同面积2居产品。

  在二手房市场，相同朝向的情况下，三居要比二居卖出更多的溢价。

  不过实际居住要担心的是，3号楼可能很难见到中午12点前到阳光。

  88平2居VS86平2居

  笔者更倾向于86平2居的B户型。

  首先功能相同价格却不同，都是两居户型，但是面积相差2平米，换算成总价也就是7.6万。

  A户型优于B户型的方面在于南北通风。b户型最大的优势在于采光面更大，两面宽朝南。

  但是通风问题可以施加人力影响，采光却是不论怎么努力都是改变不了的，所以更倾向于b户型。

  当然以上对比仅代表个人看法，如果您忍受不了暗卫，或者认为通透重要性大于采光的话，则A户型就成了最好选择，最关键的是要根据自己需求去进行选择。

  以上谨以金璟阳光为代表，为大家提供一些选房思路。因社区内影响因素较多，且千人千面每人喜欢各有不同，很难做到面面聚到，大家如果有其他疑问，欢迎扫码进群来聊～