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  本文首发于北京买房帮住

  近日，位于经开区东南五环外的限竞房项目——中国铁建国际公馆限时推出五套优惠房源。

  根据最新消息，五套房源皆为80㎡东西向两居，所在楼层为一层，总价450万+，此次购买享限时优惠，贷款购买首付可优惠2万，全款购买总价可优惠18万。

  项目位于经开区河西区四合路与兴海一街交叉口东北角，龙湖北京亦庄天街南侧300米，金隅学府南侧，近南海子公园。

  项目位置

  项目为经济技术开发区河西区X89R2地块，于2018年10月19日由金茂+中国铁建+路劲联合体以37亿元的价格竞得，后定案名为中国铁建国际公馆（备案名：文澜苑）。

  地块范围

  项目规划7-18层共10栋楼，共计1137套，推出产品为80㎡-150㎡三至四居，除150㎡户型为两梯两户外，其余均为一梯两户。

  小区采用围合式布局，以南北向楼栋为主、辅以部分东西向楼栋（见下图）。此次推出的五套房源即为东西向80㎡两居户型、一梯两户。项目得房率为75%-80%，全屋精装交付。

  楼栋分布

  由于其产品形式为限竞房，因此限制成交均价为52695元/㎡，限制最高成交价55330元/㎡（含全装修）。项目于2019年10月取得预售证，并于同年11月开盘。开盘时销售均价为46394元/㎡，2021年开始价格一路升高，截至2022年1月，项目成交均价上涨至52059元/㎡。期间，2021年12月，项目成交均价达到峰值为52218元/㎡（见下图）。

  项目成交均价变化（以上数据来源于克而瑞）

  而促使其价格上涨背后原因如下：一是2021年4月经开区出台亦庄学籍独立政策；二是同年5月，亦庄公布**划分细则。

  据《2021年经开区义教入学工作实施细则》显示，自2021年起，经开区将划分为核心**、河西**和路东**三个**（见下图）。

  小学入学原则上在**内就近入学；初中采用对口直升和多校划片（注：多校划片是指一个小区对应多个学校，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。）相结合的入学方式；**内学位不足时，将由经开区社会事业局在区域范围内整体协调安排。

  亦庄**划分

  项目所属的河西**拥有亦庄实验小学、亦庄实验中学、北京二中亦庄分校、人大附中亦庄新城学校多家优质教育资源。

  以兴海路为界，兴海路以南住宅距离人大附中亦庄新城学校较近（见下图），中国铁建国际公馆在其大致覆盖范围内。该校是集小学、初中、高中于一体的十二年一贯制学校（具体入学招生情况以最终学校官宣为准）。

  人大附中亦庄新城学校大致覆盖范围

  项目周边住宅，如亦庄金茂府、亦庄金茂悦、和悦华锦、中旅亦府、京华雅郡、金隅金麟府、金隅学府同样隶属其大致覆盖范围内。

  上述住宅除亦庄金茂府、亦庄金茂悦外，其余皆为限竞房。其中亦庄金茂府为河西区标杆产品，于2019年建成，销售均价为9万元/㎡，总价1260万/套起。区域内其他二手房销售均价根据楼龄以及面积段划分为4.1万-8万元/㎡不等（见下图）。

  周边二手房均价

  项目周边新房供应不多，东北方向约500米处有中海京叁號院在建（见下图），销售价格为7.1万-7.5万元/㎡，与周边同为改善盘的亦庄金茂府相比属于价格洼地。

  周边新房

  楼盘概况：

  楼盘名称：中国铁建国际公馆

  开发商：金茂+中国铁建+路劲

  产品户型：80㎡两居、89㎡三居、150㎡四居（此次加推80㎡两居）

  销售指导价：限制均价52695元/㎡

  房屋属性：限竞房

  楼盘地址：北京市经开区河西区四合路与兴海一街交叉口东北角

  产品历程：

  · 2018年10月，金茂+中国铁建+路劲联合拿地；

  · 2019年 6 月，案名、户型图曝光；

  · 2019年10月，取得预售证；

  · 2019年11月，开盘。

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