总价700万/套起低密洋房—西山相府楼盘评测-项目解析-北京乐居网

总价700万/套起低密洋房—西山相府楼盘评测

来源：乐居买房2021-09-09 18:50:38

在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进西山相府，为您带来项目的全面测评。

西山相府位于京西永定河畔，紧邻西六环和阜石路，125-143㎡精装三居，总价约700万/套起。项目地处生态涵养区，总价700万/套起低密洋房，适合本地改善家庭或对品质有一定追求的客群购买。

下面我们全方位介绍一下西山相府的概况。

一、地段位置：门头沟涵养区生态宜居

项目位于门头沟，北京西部，6月份北京发布《北京市生态涵养区生态保护和绿色发展条例》，将门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五区的全域和昌平、房山两区的山区定位为生态涵养区。

条例提出，要严控建设规模，通过盘活存量、优化结构、提升城乡建设用地合理配置和集约高效利用水平，确保生态涵养区生态空间只增不减、土地开发强度只降不升。

注：《北京市生态涵养区生态保护和绿色发展条例》是由由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2021年4月16日通过地方法律法规，该法规自2021年6月5日起施行。

西山相府地处门头沟老城，石担路西南角。周边配套较为成熟，短时间就能享京城繁华。驾车至阜石路，直达西部几个比较重要的商圈、大悦城商圈、五棵松商圈、万柳商圈等；向东很快就能到达喜隆多、京西大悦城（建设中）、山姆会员店等满足业主的购物需求。另外，项目周边南侧约1.5公里商业中昂时代广场、雨润发购物广场，沿新桥大街向南驱车可到达龙湖天街、Plus365购物中心。

另外，城区不少家庭把门头沟作为“养老圣地”，均价较低，且比起怀柔，密云，平谷，延庆离医院更近，老城区的阜石路、新城区的莲石路通达市区都很便捷。

而且因为山体影响的原因，西六环不像其它环路距离市区那么的远。门头沟虽然在六环外，但是这个六环是距离市区最近的六环。

二、产品特色：低密精工三居洋房高端纯粹

项目共8栋洋房，298套房源，只规划了125㎡和143㎡两种产品，容积率2.0，精装交房。全部为一梯两户和南北通透设计，保证居住圈层与环境的高端纯粹。

全玻璃落地窗设计，270°环幕视野西山相府将空间与环境互通，全玻璃落地窗设计，三玻两腔窗体，保温、隔热，有效阻挡99%以上的紫外线。为数不多的宽厅落地窗，如同巨大的玻璃幕布，心灵境界更加开阔。270°环幕视野，将窗外景致与西山风华尽揽无余。

另外，在园林设计上，深度解读中国造园精粹与东方智慧，以中国四大名园之一“拙政园”为蓝本，汲取华夏五千年东方哲思智慧，营造“九九归一”造园心法，以“九景八喜七凤六宝五湖四海三亭两台一山”大圆满之势，将重重景致与相府胸怀融为一体，以更有品质的生活空间来兑现美好生活。

三、户型分析：南北通透空间运用合理

整个户型设置了南北双厅+中西双厨，提供充足的公共空间；另外，客厅配上落地窗，观景效果极佳，同时也为业主活动预留了空间。

独立洗衣间的设置，保证了室内干净整洁。主卧270°转角飘窗，将西山之美与江南园林最大化引入室内，让卧室也能拥有绝佳的采光与观景效果。朝南的次卧同样附带飘窗，后期也可以根据业主需求打造为书房或者健身房，人口较多的家庭也可以设置为榻榻米居住。

厨房、餐厅、客厅处在同一条动线上，让整个房间没有丝毫浪费面积。北向卧室及厨房的窗墙比较大，与南向行成了较好的对流，通风效果佳。

独立电梯厅+入户玄关+独立收纳间，提供了充足的出入仪式感和日常收纳空间，私密性较好。大宽厅尺度开阔，落地窗可灵活切割，超大U型厨房和LDK餐客厨联动，充分容纳家庭成员的公共活动。

客卫干湿分离，有利于多口之家同时使用。主卧套房不仅享受270°观景飘窗，更有四分离带浴缸的卫生间和梳妆台空间，实现主卧功能完美升级。

北向两个次卧分布在厨房两侧，其中一间卧室可以根据家庭需求，后期打造为书房或健身房。厨房为U型设计，并且预留冰箱空间，操作岛台面积较大，洗切炒动线合理。

宽大的客厅配上落地窗，观景效果极佳，同时也为业主活动预留足空间。

飘窗卧室观景采光好，清晨伴随着鸟叫醒来，依在床上读着喜欢的书，感受着阳光的沐浴，回头望着满眼绿色。生活如此美好。

U形厨房，方便多人同时使用。

四、交通出行：依靠自驾地铁暂未落位

轨道交通：项目周边目前没有地铁落位，3公里范围内覆盖地铁京门线（目前规划中，具体建成时间以官方公布为准），日常出行主要依靠公交或自驾。

公共交通：项目向南200米为城南子北站，覆盖公交线路为：M22路、932路、972路、876路，可到达苹果园地铁站。项目距离苹果园枢纽站10公里（苹果园站覆盖阜石路、石门路、109快速联络线预计2023年通车）。

自驾：从定慧桥出发，沿四环进入沿阜石路，下阜石路在双屿环岛右转进入石担路，沿着石担路向前直行，到新桥大街交叉路口左转200米，即可到达本项目。

五、周边配套：满足生活所需大型商业较欠缺

教育：项目南侧500米为城子小学，南侧700米有城子职高（中学）；向西1.3公里是北京市三家店铁路中学；西南1.5公里是北京市门头沟京师实验中学；西南1.5公里是黑山小学。另外，周边还覆盖多个幼儿园：门头沟第一幼儿园、绿岛幼儿园、门头沟第三幼儿园、育园小学附属幼儿园等。

医疗：距离项目最近的医院为北京市门头沟区医院（二甲医院），约2.1km，骑行可达。3km范围还有北京京煤集团总医院（三级综合医院 2.8km）、北京市门头沟区龙泉医院（二级精神专科医院 3km）及三家社区医院。

公园：项目东侧为福鼎公园、福亭公园，220米处为永定河；北侧紧邻山体绿地，南侧为景观绿化带，阳光公园、长城公园、京门铁路广场公园；三面270度城市公园环绕，景观资源得天独厚。

商业：项目地处老城区，向东很快就能到达喜隆多、京西大悦城（建设中）、山姆会员店等满足业主的购物需求，周边南侧约1.5公里商业中昂时代广场、雨润发购物广场；沿新桥大街向南驱车可到达龙湖天街、Plus365购物中心。

六、价格分析：永定河畔改善首选

价格现状：

项目在售状况：西山相府7月25日开盘，目前在售户型建面约125平、143平三居室，一期开盘1#、2#、7#三栋楼，8-10层洋房，一梯两户，70年产权。预计2023年7月精装交付。

北京市场现状：北京5月首批集中供地中，门头沟板块仅一宗宅地供应。据悉，该宗地被被雅居乐以15.3亿元底价摘得，根据出让文件，门头沟区永定镇冯村、何各庄MC00-0013-0077、MC00-0013-0081、MC00-0013-0087等地块，起始价为15.3亿元，用地性质为R2二类居住用地、S4社会停车场用地，地块建设用地面积约5.29万平方米，规划建筑面积约5.19万平方米。

对比周边新房：项目周边没有新盘。

对比周边二手房：项目周边在售二手房大多建成较早，品质参差不齐，均价在3-3.8万/平不等。

价格潜力：

项目择址西山永定河畔，打造8-10层建面约125-143㎡低密精工洋房，总价约700万/套起，适合养老人群、改善人群购买。

此外，京西改善升级置业人群可选择的区域有限，门头沟成为了改善人群的集中地。加上北京土地供应逐渐减少，京未来五年的自住房刚需性供应规划，使得开发商手中的“粮票”越发显得珍贵。门头沟以丰富的生态环境资源和快速发展的商业，再加上轨道交通的建设升级，区域发展潜力巨大。

七、项目亮点

一、门头沟老城各项配套均成熟

项目位于门头沟老城区(新城大街与石担路交界处西南角)，短时间就能享京城繁华，同时周边南侧约1.5公里商业中昂时代广场、雨润发购物广场；沿新桥大街向南驱车可到达龙湖天街、Plus365购物中心；1.5公里内两所小学三所中学；3公里内有北京市门头沟区医院（二甲医院，约2.1km，骑行可达）、北京京煤集团总医院（三级综合医院，2.8km）。

二、西山脚下永定河畔生态宜居

项目坐落西山脚下、永定河畔，将原生自然环境与居住环境相结合,实现自然与人的和谐相处。此外，在园林设计上，深度解读中国造园精粹与东方智慧，以中国四大名园之一“拙政园”为蓝本，营造“九九归一”造园心法将重重景致与相府胸怀融为一体，以更有品质的生活空间来兑现美好生活。

八、项目不足

项目周边暂无地铁落位。