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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进首创天阅山河，为您带来项目的全面测评。

  首创天阅山河位于丰台四环，与金融街、丽泽形成黄金三角区，面积为110-160㎡，均价8.1万/平。临近金融主城科技住区，面积段较大，精装交付，适合地缘客群及定向京西的改善家庭购买。

  下面我们全方位介绍一下首创天阅山河的概况。

  一、地段位置：丰台大瓦窑 毗邻丽泽

  首创天阅山河位于丰台区。《丰台分区规划（2017年-2035年）》提出，丰台区将建设成为新时代首都功能拓展的重要城区、首都高品质生活宜居示范城区、绿色生态花园城区、首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区等。丰台区的战略定位是形成“一轴、两带、四区、多点”的空间布局。一轴为南中轴丰台段（是未来拓展首都功能的重点地区），两带为永定河文化带、生态融合发展带，四区为首都商务新区、丽泽金融商务区（建成第二金融街）、中关村丰台园区、卢沟桥国家文化公园区（打造国家红色文化旅游目的地）。  

  从产业分布来看，丰台的产业主要集中在丰台科技园和近几年大力发展的丽泽商务区。从土地供应来看，丰台的新房大多集中在三环、四环，由于环线位置优越，住宅楼面价都不低。从交通来看，丰台区域内有9条地铁线路，可以畅达北京其他各个区域。

  项目位于大瓦窑板块、首都金融科技住区。2020年9月，国务院印发了北京自由贸易试验区总体方案，位于丰台区的丽泽金融商务区被确定为北京打造金融科技创新示范区的主阵地之一，围绕北京自贸区发展“数字经济”的总体方向，“数字金融”将成为丽泽的新名片。

  北京今年首次集中供地中，丰台万泉寺地块是北京近四年来出让的第一宗位于三环内的住宅用地。2021《北京市区片综合地价标准》中，丰台卢沟桥乡与海淀玉渊潭乡最贵，达90万/亩，依傍丽泽商务圈，出现了樊家村、菜户营、造甲村、分钟寺、万全寺等火热组团。2020年丰台区大瓦窑拍出两宗地，分别是首创的天阅山河和远洋＋城建的国誉·万和城。

  相比丰台其他组团，其改善型楼盘价格较为亲民，8万＋的价格极其稀缺。并且根据大瓦窑地区的规划实施方案，未来的丰台大瓦窑地区将为金融街、丽泽商务区及丰台科技园等区域中高端群体提供高品质住宅、品牌商业配套及优质学区等服务，这里将是未来北京西南价值潜力住区版块。

  二、产品特色：科技精装住宅 均价8万＋

  首创天阅山河由首创开发，位于西四环，首都金融科技住宅区，丰台区大瓦窑板块，位于金融街、丽泽金融商务区、丰台科技园西贵“黄金三角区”黄金三角，距14号线大瓦窑站约300米，豪宅标准精装交付，项目自建8万㎡商业中心和3600㎡高端幼儿园，是区域内高品质刚改/改善住区。

  项目占地面积约2.46 万平，总建筑面积约10万平。共规划8栋楼，10-26层，总508户。楼间距达100米，容积率为2.8，绿化率为35%，得房率为81%-85%，车位比为1:1.2。物业为首置物业。项目建面110-160㎡三至四居，精装交付，均价8.1万/平。 

  项目采用中央围合式园林，配备声光水气品生命5感科技系统，同时拥有24小时新风系统、毛细管网辐射空调系统等。“中西荟萃”融合设计，传承首创·天禧凯莉·赫本精装风格，同时拥有24小时新风系统、毛细管网辐射空调系统等。西侧小区大门处建有250㎡归家大堂，配有1500㎡会所。

  三、户型分析：明厨明卫 巨幕弘厅 精装交付

  双玄关设计，配有10-15㎡左右的私家电梯厅，可充当室外玄关，也可作为储物空间，增强私密性。客厅面宽6.4米，超大落地窗，巨幕弘厅，视野采光效果俱佳。全屋明厨明卫，LDK客餐厨互动空间一体化，打造多生活情境。U型厨房设计，动线合理。

  主卧套房设计，面宽3.6米，进深6.1米，功能齐全，配备步入式衣帽间、独立卫浴。南向次卧为隐藏门设计，面宽3.3米，窗墙比较大。北向次卧面宽3.6米，进深2.8米，可打造成儿童房、书房、健身房。

  但是该户型厨房、餐厅和卫生间面积相对较小，居住舒适度降低。卫生间紧邻厨房和餐厅，会有些许不适感。南向次卧与客厅处办公区域较近，私密性较差。

  157㎡四居为高端改善类产品，独立双玄关设计，私享空间充足，归家仪式感充足。户型方正，南北通透，双向采光，南向三面宽，整体15.8米，8.9米进深。

  客厅约9.1米IMAX巨幕弘厅，边户设计南向270°IMAX全景落地窗，属于极致的“大面宽、短进深”户型，楼下的叠水景观和远方的万家灯火都可以尽收眼底，也可容纳办公、阅读、居住（可打隔断做次卧）等生活场景。

  LDK客餐厨一体化，约43㎡大通厅，大明窗设计，明亮敞阔。主卧套房设计，配备步入式衣帽间、奢华浴缸、卫生间双面盆，带有明窗。

  但是卫生间门口的社交空间略显不合理， 而且整体过于放大客厅空间，卧室的实用性和居住舒适度降低。

  135㎡三室两厅两卫样板间：

  赠送10-15㎡左右独立电梯厅，可作为收纳空间 ↑

  客厅面宽6.4米，超大落地窗，并设置办公、阅读区域 ↑

  餐厅与厨房相连，但左侧卫生间设计不太舒适 ↑

  U型厨房设计，但厨房面积较小 ↑ 

  厨房外立柜内嵌双开门冰箱 ↑ 

  主卧朝南，配衣帽间、独立卫浴 ↑

  主卧卫生间，智能梳妆镜设计 ↑

  北向次卧与南向次卧，超大窗墙比 ↑

  厨房可拉伸式便捷橱柜 ↑

  客厅与卧室的地面都配有新风出口，室内空气形成上下对流 ↑

  157㎡四室两厅三卫样板间：

  南向三面宽，15.8米面宽，客厅约9.1米IMAX巨幕弘厅，可放置办公区，也可作为次卧 ↑

  LDK一体化设计，满足多种生活场景 ↑

  厨房外立柜处设置双开门冰箱与收纳柜 ↑

  主卧套房设计，带有明窗，配备双面步入式衣帽间、奢华浴缸，卫生间双面盆设计 ↑

  南向次卧，同样为套房设计，带卫生间 ↑

  南向小次卧，可作为儿童房或老人房 ↑

  四、交通出行：紧邻地铁站 西贵生活圈

  轨道交通：

  距离项目最近的地铁站是14号线西段大瓦窑地铁站，约300米，步行5分钟可达。地铁14号线预计今年年底东西贯通，里程全长约50.8KM，33座车站，接驳16条地铁换乘。

  全线贯通后，6站速达丽泽商务区，10站可达北京南站，约30分钟直抵国贸CBD，约40分钟通抵望京商圈，从西到东串联起丽泽、国贸、望京三大北京核心商圈，“西贵东富”无缝连接。

  公共交通：

  距离项目最近的公交站为南侧500米处的大瓦窑公交站。项目1km内有15个公交站，分别是大瓦窑、大瓦窑村、西道口北站、大瓦窑西一街、卢沟桥路西口等公交站。乘坐专17路、973路、546路、458路、133路区间可达14号线西段/东段。

  自驾：

  通达西四环、京港澳高速等高速路网，开车约10分钟上四环，约15分钟速抵丽泽商务区、约25分钟到达总部基地、30分钟直达金融街，30分钟可达北京南站，通达丽泽航站楼，可直通大兴国际机场。项目拥有三横四纵的交通网路，三横分别为梅市口路、大成路、莲石路，四纵分别为四环路、小屯路、张仪村路、五环路，轻松畅达城市各中心区域。 

  项目周围环伺丽泽商务区（距项目8.3km）、金融街（距项目11.2km）、国贸（距项目19.2km）、望京（距项目24.2km）等商圈，自驾即可到达，方便快捷。

  五、周边配套：配套齐全 自建商业园林

  教育：

  项目442米处是北京丰台二中附属实验小学，1.8km处是北京市丰台区第二中学（初中部）、北京市丰台区卢沟桥第二小学，2km处是中国教育科学研究院丰台实验学校，2.1km处是北京十二中附属实验小学。

  此外，区域全面引入优质教育资源，项目自身配建约3600平米高端幼儿园，附近还有规划中的12年一贯制教育用地，据称大概率会引进首师大附小或其他同级教育资源。

  医疗：

  项目1.7km处是综合医院—北京丰台银龄中医医院。项目5km左右有中国人民解放军总院、中国人民解放军302医院、北京中西医结合医院三家三甲医院，驾车15分钟可达。

  项目5km内覆盖多家卫生服务站，有假日万恒社区卫生服务站、大瓦窑村社区卫生服务站、五里店社区卫生服务站、宛平社区卫生服务中心、卢沟桥社区卫生服务中心等。

  公园：

  项目周边享有一河五湖六园的生态资源，项目被3万平公园绿地U型环绕，对望西山-永定河生态景观带，西侧有4000亩园博园城市生态绿肺，鲜氧充足，风景宜人。项目西北侧850米处为大瓦窑体育公园，驱车三分钟可达，小屯公园距项目1.1km。项目5km左右有晓月郊野公园（距项目2.4km）、绿堤公园（距项目2.8km）、北京园博园（距项目3.4km）、永定河休闲森林公园（距项目5.8km）等多个公园，此外还有莲石湖公园（距项目9.1km）、北宫国家森林公园（距项目10.7km）等公园。

  商业：

  项目环伺丽泽商务区、金融街、望京、国贸等商圈，打造15-20分钟生活圈。目前项目周边没有大型的购物中心，项目西北部的华联生活超市（距项目244米）可满足日常所需。

  大型购物中心则要驱车前往，物美大卖场距项目1.6km，中贡商业广场距项目2km，京荟广场距项目2.2km  翠微百货距项目3.5km ，华熙LIVE·五棵松距项目6.2km。此外，项目自建8万㎡的商业中心，未来东侧将配建5万平的商业，即可实现出门即地铁，拐弯即商场，满足业主多方位的休闲购物需要。

  六、价格分析：高端改善 价格较低 精装交付

  价格现状：

  项目当前售价：首创天阅山河均价8.1万元/平，建面110-160㎡三至四居。楼面价约5万元/平左右，溢价率为18.26%。

  项目周边新房：从整个丰台来看，丰台新房均价7.6万元/平。从项目周边来看，由远洋＋城建联合开发国誉·万和城，均价8.2-8.3万元/平，140-180㎡四居，纯改善住区，楼面价5.1万元/㎡，溢价率为26.5%。保利首开熙悦天寰，洋房产品，均价6万元/平，89-138㎡三至四居。项目西北侧五环外的长安云尚，洋房产品，均价6.7万元/平，54-115㎡一至三居。长安九里为高层产品，均价7万元/平，86㎡二居、103-245㎡三居、125-138㎡四居。项目北侧的共产房首钢金璟阳，均价3.8万元/平，62-88㎡一至两居。

  相比之下，首创天阅山河的楼面价和均价较相同定位的产品国誉·万和城低，且户型面积段较多，覆盖刚改和改善客群。相比其他的洋房、高层产品，本项目地处四环，户型面积大，更偏改善，精装交付，优势明显。 

  周边二手房：丰台二手房均价5.8万元/平，高于西北侧石景山5.2万元/平的价格。项目周边有丰泽家园（均价4.9万元/平,2013年建成）、万恒家园（5.7万元/平，2005年建成）、建邦枫景（5.7万元/平，2011年建成）等一众回迁房小区。周边品质较好的商品房有万科中粮假日风景（7.2万元/平，2008年建成）和万科紫苑（7.5万元/平，2012年建成），都以改善户型为主，二手房市场活跃。

  总的来说，项目周边的楼盘多为刚需盘、限竞房、回迁房，且建成年限较为久远，高端改善商品房较少，回迁房均价4-5万＋，零星的高端项目均价7万＋左右，居住人群和人文环境较为复杂。近十年大瓦窑板块少有新盘推出，豪宅保利和光逸境（2020年建成）目前二手房价格为9.4万元/平。而项目为高端改善新盘，精装交付，均价8.1万元/㎡，背靠区位优势，性价比高。

  价格潜力：

  区域新一轮土拍价格攀高

  今年8月北京二轮土拍中，距离丽泽SOHO直线距离不到6km的周庄子地块，商品房指导价为10.6万元/㎡，大瓦窑片区也达到8万＋。与丽泽商务区一河之隔的丰台万泉寺地块（南二环），指导价为11.2万元/㎡。项目通达丽泽商务区，未来价格空间较大。

  位于西四环 环线优势明显

  北京核心城区土地稀缺，四五环全面豪宅化。住宅开发土地供应量稀缺，项目西四环的区位优势明显。从2019-2020年北京各环线的价格来看，三四环间的土地楼面价从38494元/平提升至71536元/平，增长率为85.8%。四五环间的土地楼面价从25124元/平提升至45654元/平，增长率为81.7%。且五环以里的不限价地块较为稀缺。

  金融科技住区 改善需求迸发

  区域内聚集首都三大商务区，国贸CBD、中关村、金融街及丽泽金融商务区，高端改善需求旺盛，催生了分钟寺、首都金融科技住区等四大公园住区。而项目地处西四环、首都金融科技住区，高端改善新盘，后发优势明显。

  七、项目亮点

  一、地处西四环 区位优势明显 

  项目地处西四环、首都金融科技住区，先规划后发展。位于金融街、丽泽金融商务区、丰台科技园西贵“黄金三角区”黄金三角，对望西山-永定河生态景观带，是公园住区，繁华与静谧同在。 

  二、临近14号线大瓦窑地铁站

  项目拥有三横四纵的交通路网。临近14号线大瓦窑地铁站，14号地铁线全线贯通后，将连接丽泽、国贸、望京商圈，打造半小时西贵生活圈。京港澳高速可快速通达四环，速达金融街、丽泽、中关村等地。

  三、“天阅”系产品，科技住宅 

  首创天阅山河是首创“天阅”系产品，以改善的价格呈现豪宅配置，顶豪精装交付。项目是西四环少有的5恒科技住宅，从“声光水气品”生命五感维度打造15大高定人居科技系统，且项目自建8万㎡商业中心和3600㎡高端幼儿园，舒适宜居。 （PS:海淀·首创天阅西山，是首创“天阅”系产品开山之作，定位海淀改善科技住宅，2019年建成，均价8万元/平，180-252㎡四居，2019年年底交房，目前已全部售完。）

  八、项目不足

  目前周边配套不足，更多为自建商业和配建学校，有待落地发展。户型功能分区上，客厅面积大，压缩了卧室、厨房等功能区面积，私密性降低。

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