在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进天恒水岸壹号，为您带来项目的全面测评。

  天恒水岸壹号位于房山良乡高教园板块，主打122-198㎡平层和叠拼，总价560万起。项目均价4.8万元/平，面积段较大，承接西南五环追求高品质居住环境的改善或养老客群。

  下面我们全方位介绍一下天恒水岸壹号的概况。

  一、地段位置：生态宜居 南城计划发展区

  天恒水岸壹号位于房山区，虽作为北京西南门户，之前也一直处于价值洼地的状态。根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）》文件，房山区旨在初步建成生态宜居示范区、科技金融创新城。房山凭借自己独有的区位优势，京广、京原等多条铁路，107、108国道等多条公路，房山线、燕房线等轨线大跨步向前发展。目前房山已经引进了高教大学城，带动当地科技经济教育医疗发展。

  近两年国家两大重点战略是京津冀协同一体化发展和雄安新区建设，给房山也带来了发展时机。房山承接了外溢的产业和人才，潜在置业需求持续上涨，同时区域内产业聚集，核心产业和配套资源不断完善，基于政府对于城南计划的布局以及良乡组团的购房者扎堆，为房山区后续的发展提供了充足的动力。

  项目所处的良乡高教园板块，多所大学的入驻对区域人群素质、基础教育提升是非常大的，除了人文环境，项目周边临近刺猬河，多处公园绿地，生态环境和自然资源也不容小觑。区域内配套同样成熟，北京看南城、南城看房山、房山看良乡。

  新一轮城南行动计划，为天恒水岸壹号所在区域的发展潜力奠定了充实的基础，“一轴、两廊、两带、多点”的新架构的推出，房山良乡被赋予新使命。项目位于“两带”即南部科技创新成果转化带、西山永定河文化带（南段）；“走廊之一”即京雄发展走廊；与“多点之一”即良乡高教园区的交汇处，享受叠加的政策红利优势。

  可以预计，未来北京将加大对房山的资金支持力度。在高端产业汇集的大势下，房山良乡势必将吸引更多的高端人群在此置业，未来区域的升值空间值得期待。

  二、产品特色：临河水岸 法式生活住区

  天恒水岸壹号位于房山区良乡大学城西站南800米，共占地面积11万平米，共19栋楼，528户。为满足北京高端改善客群对居住环境的需求，项目在产品规划上，按功能分区打造叠拼别墅、水岸洋房组团，其中叠拼别墅12栋，平层6栋楼，一梯两户，精装交付，装修标准为6000元/平米，在售户型为122三居和138四居平层产品，以及189下叠中户四居、199下叠边户四居、185上叠中户四居、和192上叠边户四居。

  项目建筑风格采用的是简约法式和新中式相结合的风格，打造人车分流的社区。整体建筑设计排列上采用法式对称平衡原则，北高南低，邻水而建，在家即可观河景。

  小区中规划了儿童活动区、老人活动区、环形塑胶跑道等设计，为业主提供更舒适的生活环境。值得一提的是项目入口打造的天马雕塑，设计灵感来源于法国塞纳河畔亚历山大三世桥，据说和爱人一起穿过这座桥便会厮守终生，项目设计两座飞马雕塑也寓意自由、和平与爱，也是对业主的一种祝福。

  三、户型分析：户型多样 设计合理实用

  138㎡作为改善户型，更加注重细节和居住的舒适度，功能布局齐全，更加人性化。整体来看，户型设计比较方正，全明通透，餐客连通，空间利用率高达 90%以上，远超市场同类产品。

  主卧配有独立的衣帽间和卫生间，空间有效划分，居住的私密度和仪式感提升，赠送观景飘窗，随时享受窗外刺猬河水岸美景。南向次卧可作为老人房，既能满足老人对阳光的需求，又十分静谧，可不受其他功能区的打扰，给老人一个安静的睡眠时间。

  西向开窗次卧夏天可能较热，但冬天也能享受更多日照，北向次卧临近厨房，可作为多功能室或者储藏间。

  整个户型四居空间，满足“2+2+2”三代人居住和二胎空间需求，可以作为预算不多的改善首选。

  192㎡的上叠边户满足了很多三代同堂家庭的终极改善需求，整体空间设计十分合理，满足家庭各年龄段人群的不同生活需求。

  客厅做了挑高设计，显得更加宽敞气派，足够容纳一家人的聚会，来朋友办一场小派对也不成问题；三层主卧套房设计，配置独立的衣帽间和卫生间，细致入微处体现生活品质；四层带有约15平米宽敞露台，可打造一个空中小花园，也可远眺河岸美景。

  五层为阁楼，可根据家庭本身的生活需求对其进行改造，如果有孩子的家庭可以改造成一个儿童活动室，给孩子纯粹的活动空间，享受美好童年。

  项目户型涵盖122-138㎡三至四居平层和185-199㎡四居叠拼，精装交付，更多细节可前往售楼处详细参观。以下是天恒水岸壹号部分样板间展示：

  南向大面宽豪华客厅，给一家三代宽敞的活动空间，构建实用舒适的公共空间。

  U型大面积厨房，带窗设计无需担心烹饪带来的油烟问题，多功能布局，动线合理，多站几个人也不会显得拥挤。

  餐区宽敞，足够摆放够6-8人用餐的长方形餐桌或是圆形餐桌，打造独立用餐空间。

  卧室面宽也足够宽敞，精装交付，后期只需置办家具即可拎包入住。

  四、交通出行：两横三纵一轨道 出行方式多样

  轨道交通：项目周边直线距离两公里内有三个地铁站，分别为良乡大学城西、良乡南关和良乡大学城，项目北侧房山良乡大学城西地铁站通车至丰台郭公庄，换乘9号线可路过丽泽商务区可以与多条轨道换乘。

  公共交通：1项目周边一公里左右有6处公交站，可乘坐956路、F33路、F5路内环、956路等多条线路，从项目出发距离最近的是荷园南路公交站，距离仅248米，步行五分钟即可到达。

  自驾：项目周边拥有两横三纵一轨道（两横：京良路和长虹东路，三纵为京石高速、东环路和拱辰大街，一轨道：地铁房山线）的便捷交通网络，通达性极好。从项目出发，沿揽秀南大街驾驶10分钟可达中央购物休闲区，沿长虹东路可上京港澳高速进入西五环，不堵车的情况下，一小时可达中关村商圈，丽泽金融商务区等地。

  五、周边配套：配套完善 生态宜居

  教育：项目地处良乡大学城商圈，除了目前已有的六所大学之外还有部分学校校区在扩建，人文学术氛围浓厚。周边5公里内小学有北京第一实验小学（1km）、良乡第四小学（990m）、良乡小学（2km）等十余所，中学有良乡中学（1.7km）、首师大附属房山学校（2.5km）、北理工附属实验学校（2.5km）等，基本实现家门口一站式教育。

  医疗：项目周边五公里内涵盖基本医疗配套，北京仁德医院距离项目2.1km，北京中医药大学房山医院距离项目2.4km，良乡医院距离项目2.8km，北京中研中医院距离项目1.1km，距离最近的社区卫生服务站是鸿顺园社区卫生服务站，不堵车五分钟即可到达。

  公园：项目临近刺猬河水系，打造河岸景观带，实现水岸和自然的交融。周边公园环抱，良香公园（1km）、良乡大学城公园（1.8km）、昊天公园（2.2km）、良乡大学城公园（2.5km）等公园都距离不远，打造了的水岸绿洲的宜人之境。

  商业：项目自建约1万平大型商业，3.8万平米的养老配套以及休闲公园，周边的大型的商业中心有：爱悦城（2.1km）、国泰良辰百货（2.0km）、华冠购物中心（2.7km）、中大瑞祥百货（2.5km）等，驾车十五分钟即可到达首创奥特莱斯，十分便利。另外，龙湖首开联合体37.8亿在房山线良乡大学城北站附近拿地，将打造“天街”购物中心，将成为京西南时尚中心，集时尚、美食、娱乐、精品超市等于一体的大型“天街”购物中心。

  六、价格分析：品质改善住区 现房即买即住

  价格现状：

  区域目前现状：从全北京改善产品来说，考虑交通便利和居住舒适度，五环是最适合的区域，房山、门头沟、昌平、顺义、通州、大兴都存在选择，但对比下来选择也是有限的。

  顺义中央别墅区价格偏高，大兴聚集豪宅别墅，通州双重限购也限制了很多买房人的脚步等，房山的房价处于价值洼地，加上地理优势和发展政策，后期房山的楼市是经济发展的新着力点。近几年多家品牌房企的入驻不仅给良乡置业提供了更多的选择空间，也很大程度的提高了区域居住品质，随着北京第二批供地出来的良乡大学城地块，周边楼市的发展不可小觑。

  项目在售价格：天恒水岸壹号临近刺猬河水岸，主打改善大面积平层和叠拼，122-138㎡三至四居平层和185-199㎡四居叠拼，精装现房交付，目前已经是现房，即买即住。

  周边新房价格：项目周边在售新房改善现房和小户型刚需均有，距离最近的是限竞房华发中央公园，主打三居室(85~89㎡)、四居室(139㎡)，均价4万元/平，周边在售大面积改善新房如五矿名品，在售别墅(166㎡)、二居室(131~139㎡)、三居室(136~166㎡)等，均价4.5万元/平。

  周边二手房价格：项目本身已有二手房在售，均价4.4万元/平，周边在售同品质二手房小区鸿顺园东区均价3.2万元/平，鸿顺园西区均价2.8万元/平，2003年建成，年代较老。项目现在已经是现房状态，不管是周边二手房还是项目自身二手房，从价格还是年代上来说都是新房更为划算。

  价格潜力：

  项目价格潜力：对比北京市场同品质新房，可以看出房山的房价处于巨大的价值洼地，在十三五规划中，房山确定打造宜居宜业的生活示范区，区域内整体人口素质较高，绿化率高，得天独厚的自然资源，使得这里成为房山区域的高端住宅聚集区，蕴含着巨大的潜力。

  天恒水岸壹号作为现房，很大程度上更具有优势，4万元/平的单价和临河的生态环境优势，满足改善家庭需求，价格发展未来可期。

  七、项目亮点

  一、紧邻刺猬河水系 环境宜居

  项目基于景观 “北高南低”规划，最大化利用河景资源，户户面临水岸景观，时时刻刻与自然互动，临近生态公园，通过自身景观与外部环境交相呼应，由内而外的打造生态健康自然的宜居之境。

  二、交通便利 区域发展前景好

  项目区域内的小区发展比较成熟，区域内交通便利，“两横三纵一轨道”实现各地区畅通，再加上政府南城计划的支持，乡板块已然担负起西区发展的重任，必将在不久的将来实现全面的腾飞。

  三、天恒操盘 品质改善精装现房

  项目自身房企在房山已经打造过十余个项目，了解房山的地域特性，并且精装现房交付，实体楼和样板间均可参观，即买即住，省去等待交房的时间。

  八、项目不足

  区域周边发展还在规划中，需要等待年限落成。