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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进京投发展璟悦府，为您带来项目的全面测评。

  京投发展璟悦府位于平谷新城，打造83-165平两至四居，总价约270万/套起，性价比较高。京投发展璟悦府地处北京远郊平谷区，距离城区较远，适合当地的刚需、刚改及养老客群购买。

  下面我们全方位介绍一下京投发展璟悦府的概况。

  一、地段位置：迎宾环岛附近 周边配套丰富

  京投发展璟悦府位于平谷区，位于北京市东北部，属于远郊区，有北京城市副中心后花园之称。虽然区域距离主城区较远，但是居住环境非常舒适，境内有河流32条，林木覆盖率高达57%，森林覆盖率为36%。

  在最新的《平谷分区规划》中，平谷区以生态为底线，以农业科技创新为主线，立足绿色发展、创新发展，实现高质量发展。全面落实“三区一口岸”功能定位：“三区”，即首都东部重点生态保育及区域生态治理协作区、特色休闲及绿色经济创新发展示范区、农业科技创新示范区。“一口岸”，即服务首都的综合性物流口岸。

  值得一提的是，平谷线（22号线）东起平谷站（距离京投发展璟悦府约700米），西至朝阳东大桥站，目前正在建设当中，建成后将大大提高区域内居民的生活便捷程度。

  聚焦楼市，2018年至今，平谷共计成交5宗涉宅用地，分布在王辛庄、金海湖、夏各庄等板块，拿地企业都是品牌开发商。房价方面，目前区域内均价约为23717元/㎡，相比去年涨幅不大。而京投发展璟悦府均价约3.2万/㎡，高于平均价。

  京投发展璟悦府位于平谷新城，距离平谷线（22号线）首站非常近，步行约700米，该地铁线路途经朝阳区、通州区、河北省三河市、平谷区等地区，串联了 CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊开发区、平谷新城等重点功能区，开通后为区域释放巨大大的价值。此外，其余商业、教育、医疗等也都十分丰富，满足日常生活所需。

  在《平谷分区规划》中，该板块的定位是服务京津冀的总部经济集聚区、全区科技服务中心、全区综合公共服务中心和特色人文休闲目的地，因此可以想象未来板块的居住环境、经济产业都会得到巨大提升。

  二、产品特色：产品户型多样 准现房在售

  京投发展璟悦府占地面积89153.3平方米，总建筑面积179629平方米，产权年限70年，容积率2.5，整个社区规划915户，是个中大型社区，绿化率为30%，物业费为3.56元/平米/月，车位配比1:1.2。

  京投发展璟悦府整体为新中式建筑风格，外立面比较简约，涵盖住宅、洋房、商业等多种类型。园林规划完整，包含健身、活动、休闲等设施。此外，社区内部还配建“3+6”幼儿园、小学一站式教育服务。该社区采用人车分流设计理念，车进入社区直接驶入地下停车场，坐电梯可回家，十分便捷。

  京投发展璟悦府共计分为四期开发，曾获得2020年平谷区销冠，十分受当地客群青睐。前三期产品已经交房入住，目前主要是四期准现房在售，即买即住、所见所得，主力户型为建面135平米三居和145㎡、148㎡四居产品，比较偏改善，总价约440万/套起。

  三、户型分析：全明格局 附带超大观景阳台

  京投发展璟悦府约148平四室两厅两卫和135平米三居布局类似，但是空间更大，也增加了一个次卧，承担更多功能。

  客厅面宽依旧是4.2米，相比于现在流行的大横厅有些落后，但是阳台十分加分，目前市面具有阳台的产品并不多见。南向主卧和次卧都有飘窗，主卧进门后左手为衣帽间，右手卫生间，动线合理。

  北侧为餐厅，空间很大，可容纳10人用餐；西厨的岛台临近观景窗，在此用餐十分也有仪式感。L型厨房，洗切蒸煮，一气呵成。

  西向次卧有转角飘窗设计，尽可能的增大采光面，但是与朝北的次卧距离较近，可能会影响私密性；如果四个卧室可以安排成四叶草的布局就完美了。另外，南向次卧距离客卫动线有长。

  京投发展璟悦府为毛坯交付，以下为建面约148㎡四居样板间细节图，整体以暖黄色+白色为主，十分温馨，同时也很精致，装修风格仅供大家参考。

  上图为148㎡客厅，窗墙比很大，采光很充足，电视背景墙设计很有质感。

  上图为148㎡四居厨房，可以看出空间很大，可以容纳多人同时操作，收纳柜很多，解决了厨房东西多无处可放的问题。

  上图为148㎡儿童房，整体非常明亮、暖心，设计了书桌以及归置玩具的置物架。

  上图为148㎡书房，相比卧室的色调显得稳重，书架、书桌一体化，对面就是采光窗户，十分适合读书。

  上面两张图为145㎡卧室，空间很大，有独立的衣帽间。

  上图为148㎡餐厅，摆放了6人餐桌，空间也不局促。

  四、交通出行：依靠自驾 地铁暂未落位

  轨道交通：

  距离京投发展璟悦府最近的地铁站为22号线（平谷线）平谷站，相约700米，在步行可达的范围内。22号线建成后可以直达北京CBD核心区、北京定福庄组团、城市副中心等板块，为居民进出城区提供另一种方式。

  公共交通：京投发展璟悦府附近的公交车线路十分丰富，距离平谷岳各庄大约1公里，918路区、平18路、平46路、平34路等13条线路途经该站，可以直达市区的东直门；距离平谷迎宾环岛站约1.6公里，步行有点远，该站也有10余条线路可以到达怀柔区各个板块。

  自驾：京投发展璟悦府周边的交通要道有京平高速、京秦高速、承平高速、顺平路等，自驾1小时左右就可到北京城区，也很便捷。

  五、周边配套：平谷核心区 生活配套丰富

  教育：京投发展璟悦府周边的学校很多，在1.5公里范围内有北京市第二实验小学（平谷分校）、平谷区第五中学初中部和高中部、平谷第六小学等，另外社区本身也会建设幼儿园。

  医疗：京投发展周璟悦府附近的医院也很多，都在5公里范围内。距离平谷医院大约2.1公里；距离平谷中医院大约3.8公里；距离平谷岳协医院约2.4公里；距离平谷镇医院约3.8公里。

  公园：京投发展璟悦府西侧便是洳河，环境非常好；附近还有有人民公园、平谷世纪广场，相距大约2.7公里，距离滨河森林公园大约4.7公里，都是平时休闲娱乐的好去处。

  商业：京投发展璟悦府附近的商业配套也很丰富，有华联购物中心（相距约1.2公里）、枫尚奥特莱斯购物广场（相距约1.4公里）、和美购物广场（相距约2.7公里）、国泰百货（相距约2.9公里）、平谷世纪广场（相距约2.6公里）、万德福广场（相距约770米），都在不行可达的范围内。

  六、价格分析：总价440万 低价入手改善盘

  价格现状：

  项目价格现状：2021年1-7月，北京市新建住宅成交均价为53650元/㎡，同比上涨6%，而平谷区新房的成交均价大约为23717元/㎡，是北京房价最为便宜的区域之一。京投发展璟悦府成交均价约3万/㎡，虽然高于整体均价，但在区域内成交还算比较活跃。

  北京市场现状：近期，北京挂牌了二批集中供地的地块，平谷区有三宗，包含两宗纯商品房和一宗共有产权房用地；其中白各庄销售指导价大约2.8万/㎡，金海湖地块指导价大约2.6万/㎡。比较来看，京投发展璟悦府的价格约为3.2万/㎡，比新地块的价格略贵，但是从现房、临铁等优势来看，还是非常值得的。

  项目周边新房：京投发展璟悦府附近的新房有北京城建·樂知筑，在售均价大约33500元/㎡，比京投发展璟悦府贵了约1000元/㎡，规划的产品户型为79-118平米三至四居，小户型居多，基本不构成竞品关系。此外还有天润香墅湾1号，均价约34000万/㎡，主力户型为138-260㎡三至四居，相比京投发展璟悦府贵了2000元/㎡，且户型面积更大，总价更高。

  项目周边二手房：京投发展璟悦府附近二手房房较少，挂牌价在2.3万/㎡左右，虽然比京投发展璟悦府便宜，但是二手房在品质、物业、设计上不如新房。

  价格潜力：

  从项目本身的特点来看，临铁是其最大的优势，临铁盘在二手房流通上比其他房子更吸引买房人。此外，准现房的特点也保证了房子的质量；户型丰富，可以覆盖不同需求的客群，这些特点都使京投发展璟悦府都具备很强的竞争力。

  七、项目亮点

  一、临街地铁 距平谷线首站700米 

  在当下的市场环境中，房产的价值已经告别了普涨时代，而是呈现出一种分化的现房，只有核心板块、具有产业支撑或具有轨道优势的房子在未来更具有保值性和升值潜力。京投发展璟悦府距离平谷线首站只有700米，妥妥的地铁盘。而地铁的意义不仅在于出行方便，还会对人流、资源的产生聚集作用，从而加速板块发展。 

  二、准现房销售 楼盘品质所见即所得

  如今，买房送维权的怪象十分常见，在预售制度下，购房人无法得知房子真正的质量，很容易在交房后出现“买家秀”的情况。而京投发展璟悦府已是准现房销售，所见所得，质量看得见；同时前几期已经交房入住，买房人可以去实地考察房子的品质，避免了后期遇到货不对板的情况。 

  三、“TOD专家”京投发展倾力打造 

  开发商不仅能保证房子的质量，也能在二手房交易时产生品牌溢价。京投发展被誉为“TOD专家”，已经在轨道物业上深耕12年之久，并计划持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。且值得注意的是，京投发展的开发的项目大都是独立拿地、独立操盘，足以证明其资金实力雄厚。

  八、项目不足

  京投发展璟悦府位于远郊区，对于市区的客群吸引力较小；其次虽然有地铁，但是建设周期较长。

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