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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进长安悦玺，为您带来项目的全面测评。

  长安悦玺位于京西四环，主力户型为97-173㎡三至四居，首付约300万起，精装交付的全龄配套社区。项目均价7.9万/平，地处城六区，适合对区位要求较高、对品牌有一定追求的地缘改善及其他区外溢客群。

  下面我们全方位介绍一下长安悦玺的概况。

  一、地段位置：城六区近五环 紧邻11号线

  长安悦玺位于石景山区，地处北京西部，作为首都城六区之一，2022年北京冬奥会的筹备落地、新首钢高端产业综合服务区的同步崛起，让石景山步入发展快车道。同时，石景山将塑造“一轴一带、多点支撑、组团协同”的城市发展格局，推进区域均衡协调发展。

  2011年至今，石景山有近7年的时间供应量、成交量低位徘徊，直至2018年起大量限竞房的入市，供不应求的局面才有所缓解。但由于70/90限制，限竞房带来的供应仍以刚需为主，京西尤其是石景山客群，对大面积改善产品的需求十分强烈。

  2021年石景山土地供应急速下滑，截至目前只出让两宗住宅用地，其中一宗便是长安悦玺（拿地100天便已开盘），是石景山距离核心城区最近的一个新房项目。

  长安悦玺所在的石景山鲁谷板块，近年来发展不断升级，生活氛围日趋成熟，教育、医疗、商业、交通等方等方面相对完备。项目向东是丰台总部基地、丽泽soho、金融街等城市产业集群，叠加四横四纵四轨道交通条件，通勤非常便利。另外，项目门口便是正在建设面积约100公顷的衙门口森林公园，未来将成为北京城区最大的城市森林公园。

  从2018年到2021年上半年，石景山共成交约11.5万套新房，甚至一度出现“售楼处一条街”的盛况，融创在石景山的另一红盘——长安和玺，开盘不到一年便实现清盘，珠玉在前，融创再一次在原来的基础上进行升级和优化，长安悦玺很可能是2021年区域内入市的最后一个项目，稀缺程度可想而知。

  二、产品特色：首付300万起 入手西五环

  长安悦玺位于西五环内，衙门口桥东南侧，距离莲石东路约1公里，北侧有规划中的市郊铁路副中心线站位。根据衙门口的街规划图，11号线也会途经长安悦玺的北侧（衙门口东站及一个鲁谷大街站，具体位置以实际建设为准）。

  项目规划总用地面积约3.9万㎡，总建筑面积约16.9万㎡，社区容积率2.8，绿地率30%，主力户型为97-173㎡三四居，涵盖共7种面积、11种户型：97平米（A户型），104平米（B户型），122平米（D1户型，D2户型，Dˊ1户型，Dˊ2户型），124平米（C1户型，C2户型），138平米（E户型），152平米（F户型），173平米（G户型）。

  项目均价约7.95万元/平，首付300万起，精装交付，物业公司为招商物业，目前接待中心及样板间已对外开放，具体位置为石景山古城地铁站南侧长安悦玺售楼处。

  三、户型分析：11种户型 可选空间大

  长安悦玺主力户型为97-173㎡三四居，涵盖共7种面积、11种户型。近日124㎡及152㎡两个样板间已对外开放，感兴趣的同学可以前往售楼处实际体验。

  其中152㎡户型：

  整体来看，户型十分方正，南北通透，各个空间布局合理。最亮眼的莫过于面宽约6.5米的客厅，可以承载社交、娱乐、健身等多种功能。进门后，首先玄关，起到了收纳、消杀以及保护北向次卧隐私的作用，增加了归家仪式感和安全性。

  四个卧室分布在四个角落，互不打扰，私密性高。具体来看，主卧为套房设计，衣帽间的设计满足了女主人对家的想象。餐客厅几乎处于一条直线上，可以增加不同空间里家庭成员之间的互动，是典型的LDK格局设计。

  其实，这个四居最大的优势是包容性和成长性，可以满足不同家庭结构的生活习惯。如果是三代同堂，可将老人安排在南向次卧居住，临近客卫，生活便捷；孩子可以住在东北侧的次卧，而西北侧的次卧可以设计成书房。

  如果是二胎家庭，南向次卧和东北角的次卧可安排孩子居住，西北侧次卧则可以改成保姆间。若是三胎家庭，也可以从容安排。

  97㎡三居是长安悦玺最小的产品，弥补了姊妹楼盘—长安和玺刚需面积段产品的不足。由于近年限竞房7090的限制，导致市面上三居产品面积基本都在90㎡以下，此次近100㎡的尺度，给到了刚需家庭一个更宽阔的居住空间。

  整个户型南北通透，非常方正，基本找不出什么浪费面积。客厅和两个卧室三面朝南，整体面宽达9.3米。主卧为套房设计，主卧卫生间干湿分离，额外预留了男女主人衣柜的空间。

  餐厅、厨房、次卫及书房安放在北向，书房也可以根据家庭需求打造为儿童房或者健身室。即使是次卫，也做到了干湿三分离，明卫带窗。整体来看，户型的通透性及采光效果都是不错的，唯一一点缺陷是主卧的卫生间是暗卫。不过由于房源数量较少，以及产品在五环的稀缺性，预计这个户型开盘后去化会非常快。

  近日124㎡及152㎡两个样板间已对外开放，感兴趣的同学可以前往售楼处实际体验。

  124㎡四居为全明格局，南北通透；南向三面宽设计，采光通风效果俱佳。

  主卧及一个次卧朝南，一个次卧及书房朝北，未来也可以根据家庭需求，把书房改造为榻榻米或影音室、健身房。

  152㎡样板间，客厅南向面宽超6米，可以承载社交、娱乐、健身等多种功能。

  如果是三代同堂，可将老人安排在南向次卧居住，临近客卫，生活便捷；孩子可以住在东北侧的次卧，而西北侧的次卧可以设计成书房。

  四、交通出行：交通方式多样 自驾线路完善

  轨道交通：

  长安悦玺目前周边暂无距离较近的地铁站，不过M11号线一期正在规划中（模式口-金安桥-北辛安-新首钢），据悉，11号线衙门口东站及鲁谷大街站距离项目较近，具体需要以实际建成为准。

  公共交通：

  距离项目最近的公交站点为吴庄南站，直线距离约540米，该站点途径76路（直达公主坟、六里桥）、546路（直达地铁八宝山站）、611路（直达四季青桥、五路桥站）、644路（直达西二旗、回龙观、颐和园）。

  另外，1公里范围内还覆盖：重聚园小区站、重聚路口西站、吴家村路口西站等多个站点，可快速直达核心城区各个商圈。

  自驾：

  长安悦玺位于石景山五环内，衙门口桥东南侧，距离莲石东路及西五环仅1公里，北侧是正在规划中的市郊铁路副中心线站位。从项目出发，驾车通往西五环或者莲石东路非常方便（莲石东路是快速路，直通西二环）。

  五、周边配套：配套完善 教育医疗商业一站达

  教育：项目距离市重点幼儿园石景山实验幼儿园直线距离约3.7公里；直线距离约450米可达北京爱乐实验小学；北侧直线距离约1.5公里即可到达京源学校，在历届中考中，京源学校初中部连续7年摘取区中考状元（数据来源于京源学校2020年官网学校简介）；直线距离约1.5公里可到景山学校（远洋分校）；直线距离约2.5公里可达北京十一学校（北京市市重点中学）。另外，项目东侧新增基础教育用地（规划中），未来将引入优质教育资源。

  医疗：项目周边覆盖多个三甲级医院：解放军总医院301医院、302医院、空军总医院、天坛医院，另外北京石景山医院、北京朝阳医院京西分院、石景山妇幼保健院等各大医院也在项目周边环伺，满足业主日常就医需求。

  公园：项目周边汇集十余个公园配套：北京石景山游乐园、石景山城市森林公园、西长安街文化艺术公园、松林公园、鲁谷奥运文化公园、北京国际雕塑公园、旺景公园、经仪公园、水上乐园、天元公园等等。

  另外，项目紧邻衙门口城市森林公园 ，约100公顷城市绿肺，建成后将成为北京城区最大的城市森林公园。

  商业：从项目出发，不堵车的情况下，15分钟可以到达石景山万达、五棵松华熙live、丰台科技园总部基地、丽泽商务区、沃尔玛山姆会员店等。

  另外，项目周边还有约10万㎡商业规划用地，享受家门口即可购物的便捷体验。

  六、价格分析：首付300万起 五环内稀缺盘

  价格现状：

  项目在售价格：项目整体规划14栋楼，由9-27层的小高层及高层产品南北错落分布，主力户型为97-173㎡三四居，涵盖共7种面积、11种户型。首期开盘时间为2021年8月20日，推售房源为1#、9#、10#、11#四栋楼，共计220套房源。官宣首期去化总金额约12.8亿，成交单价7.7-8.2万/㎡，精装交付。

  区域目前现状：从2018年到2021年上半年，石景山共成交约11.5万套新房，甚至一度出现“售楼处一条街”的盛况，融创在石景山的另一红盘——长安和玺，开盘不到一年便实现清盘。而今年（2021）石景山土地供应急速下滑，截至目前只出让两宗住宅用地，其中一宗便是长安悦玺，拿地100天便已开盘，是石景山距离核心城区最近的一个新房项目。

  区域新房价格：石景山一直是城六区及京西的供应主体，过去供应分散在金安桥、西黄村、五里坨、北辛安等板块。位于金安桥的中海寰宇天下承包了多年新房销冠，目前剩余房源可选不多，均价约6.5万/㎡；西黄村板块的禧瑞学府，紧邻6号线，一站到海淀，另有北大附中的教育资源规划，均价约6.8-7.2万/㎡；五里坨区域距离石景山核心区较远，配套尚不完善，目前万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城西府海棠三个楼盘在售，大户型的改善产品较为集中，洋房目前所剩无几，均价4.5万/㎡。古城板块的新房更是集中：长安云尚均价7万/㎡，长安和玺均价7.5万/㎡，中海天钻均价7.6万/㎡。

  价格潜力：

  近两年，北京新房市场以限竞房为主，面积段较小、产业化装修、低于周边新房的价格，让许多刚需朋友上了车。而限竞房时代下，新增纯商品房供应不足、大户型改善产品稀缺、高品质精装配套消失，也让改善群体的呼声愈发强烈。单价约7.9万/㎡入手五环内纯商品房，加之融创的优质产品力。另外，石景山全区升级改造正在不断发展进行中，楼盘保值增值性都未来可期。

  七、项目亮点

  1、五环内纯商品房 无可复制的区位优势

  长安悦玺所在的石景山鲁谷板块，位于五环内，近年来发展不断升级，向东是丰台总部基地、丽泽soho、金融街等城市产业集群，叠加四横四纵四轨道交通条件，通勤非常便利。另外，项目门口便是正在建设面积约100公顷的衙门口森林公园，未来将成为北京城区最大的城市森林公园。

  2、7种面积11种户型 产品选择空间大

  项目社区容积率2.8，绿地率30%，主力户型为97-173㎡三四居，涵盖共7种面积、11种户型，精装交付。全龄社区可以满足多种家庭需求，无论是三口之家还是四世同堂，都可以在此选到心仪的产品，首付300万起即可上车。

  3、融创联袂北京城建等品牌房企共同打造

  项目由融创中国联袂招商蛇口、北京城建、陕建地产与石泰集团共同打造。融创中国为全国房企TOP4；招商蛇口与北京城建则是中国500强央企；石泰集团以助力推动石景山区产业发展转型升级为使命，打造一流城市综合服务商。多个品牌房企联合出品，产品未来有强有力的保障。

  八、项目不足

  虽然有11号线的规划，但是目前项目周边轨道交通欠发达，主要还需要依靠自驾或公交。另外，周边城市界面的改造也需要一定周期的更新。

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