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  现如今疫情常态化，给我们带来了新的思考，我们究竟需要一个怎样的家?究竟什么样的楼盘，才是安全、安心的家园，买房置业该如何选?为购房者寻找安心楼盘，我们在行动!通过从地段交通、配套、医疗、教育、户型等方面出发，对楼盘进行全方面的测评，为购房者挑选安心楼盘提供重要的参考。今天，楼盘测评师走进海淀世茂西山龙胤项目，我们来看一下项目的总体概况。

  世茂西山龙胤位于海淀故宫北院旁，主打680-1280平合院，总价4000万起，是北京少见的低密豪宅。社区低密、产品面积段大、总价较高，适合预算充足且对居住品质有极高要求的豪宅客群。

  一、地段位置：科技创新区 环境人文资源丰沛

  世茂西山龙胤位于海淀区，北京西北部，是北京城六区中综合实力最为强劲的一区，被誉为“中国硅谷”的中关村就位于此处。海淀拥有独特的自然风光、浓厚的文化氛围、密集的高素质人才、发达的现代科技产业，区域总面积430.77平方公里，截至2020年底，海淀区常住人口约313.3万人。

  根据海淀区分区规划，该区将继续发挥科技创新优势，依托三山五园等自然条件，打造具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。

  近些年，海淀楼市多处于供不应求的状态，房价也一直在北京城区中排名靠前。自2017年起虽有“翠湖三杰”及山后板块等限竞房供应，但仍然无法满足全部家庭。海淀新盘，无论是刚需还是改善，都能较快地去化。但如世茂西山龙胤这般680-1280㎡的豪宅产品，无论是在海淀还是北京，都十分稀少。

  世茂西山龙胤位于海淀北部新区，正处于海淀“两横一纵三轴”布局中的北清路前沿科创发展走廊和北部生态科技绿心交叠处。根据《海淀分区规划》，将以为高端创新联动纽带，优化永丰、翠湖发展及创新功能。目前整个北部新区中，华为、联想、百度、腾讯、IBM、甲骨文等2000余家国内外知名科技企业已入住，还有近10家独角兽企业，区域企业年收入突破3000亿元。而永丰及翠湖科技园则以及新一代信息技术、新材料、导航与位置服务、人工智能等领域为主。

  除了产业优势外，世茂西山龙胤所在板块更大的优势为自然、人文资源丰沛。项目紧邻海淀上庄水库，周边被翠湖、稻香湖、南沙河等三湖一河环绕，东侧2公里为故宫北院选址地，另外，中关村科创生态小镇、北京大学国际医院等配套丰富。

  二、产品特色：大户型高总价 品质豪宅社区

  2018年，世茂西山龙胤凭借着“海淀、西山、文化、**别墅”等关键词出圈；同年7月,世茂西山龙胤一期取证，当年售出61套，2019年9月基本一期/二期基本售罄；去年5月三期双拼加推当日售罄。要知道这可是总价4000万+的别墅，如此去化速度在北京也是极为少见。目前，世茂西山龙胤主推四期1280平合院产品，总价1.2亿元起。

  世茂西山龙胤社区占地面积19.25 万m²，地上建面 7.25 万m²，容积率仅为0.6%，是北京稍有的低密豪宅项目。社区整体采用 1.5m 台地设计，共打造680平-1280平194 栋新中式合院。车位配比1:3，共582个车位。

  值得一提的是，世茂西山龙胤在社区内打造6万平公共园林，打造“一境三园” 三大主题园林，风景秀美。此外，世茂西山龙胤为毛坯交付，方便业主根据个性化需求装修。目前世茂西山龙胤正在推售1280平合院产品，预计今年9月30日可交房，感兴趣的朋友可以前往项目实地考察。

  三、户型分析：私家庭院 双首层+双合围设计

  1280平合院户型共分为4层，地上2层+地下2层。

  一层为C字形布局，用房间将东侧围城家中庭院，作为长辈居所及家庭活动区域。户型图中可以看出，整体布局十分方正，南北通透。因为毛坯交付，别墅格局可变，留给业主自由发挥的空间很大。如西南向的规整空间可作为老人卧房，阳光充足紧邻庭院；北向空间可作为厨房、餐厅，东南向可改为老人书房、活动室等，与室外空间互为补充。

  地上二层则为男女主人居所，7.6米南向面宽，可作为主卧套房，北向通透空间可作为儿童房或书房，行动方便。同时每个空间都可与室外露台相连，采光良好居住舒适度高。

  因世茂西山龙胤整体采用1.5米台地设计，所以其做到了双首层。暨将原本的地下一层外围开发出来，做为庭院，使得地下1层采光与通风与普通房屋一层无异。因此，地下一层可作为会客、交友、茶室、兴趣爱好等空间，也可设置保姆房便于照顾家庭成员生活。地下二层则以收纳、储藏、家庭娱乐等多功能空间为主。如设置影音室、工作室、洗衣房等。

  世茂西山龙胤户型打造的风格较为一致，860平合院户型也同样采用地上2层+地下2层、双首层设计。

  整体南向面宽15.5米，南北通透采光良好。值得注意的是， 860平合院户型首层庭院中做了双侧开门，更加注重室内空间与室外庭院的互动感。东南角南北双向采光房，让庭院采光更为畅阔。而与之对应的北侧空间则因为超大南向开窗关系，也可作为老人起居室，首层空间可以更充分的利用。

  地上2层做为男女主人的起居室，相对私密。15.5米南向面宽一分为二可以作为主卧+衣帽间+书房的超大套房，北向房间三面采光，亦可作为居室。地下一层因采光良好，可作为家庭主要的餐厅、娱乐、会客区域；二层则以储藏、收纳、活动兴趣空间为主。图为地下一层户型，全部户型可点击下方户型链接。

  860平样板间：

  整体风格为宋代清雅风格。如首层室内庭院被装点为品茶区域，可供老人休闲或全家人赏景。

  首层室内会客区，南北通透双向采光，格局宽敞，更显居者气派。

  二层主卧套房实拍，室内空间充足，南向双落地窗采光，视野开阔，可以一览园林美景。床头右侧有一处暗门，可以打开前往二层露台，赏景夜话，美哉。

  厨房被设置在地下一层，中厨+西厨岛台设计，方便烹饪更种美食。且空间足够大，款待亲友烹饪一桌大餐也会拥挤。

  1280平样板间：

  1280平样板间被世茂西山龙胤称为“临泉”，以流动的水系为灵感，设置园林与室内空间。

  地下一层设置为室外会客厅。

  二层主卧套房设置超大卫生间，临窗摆放了浴缸，可以欣赏自家庭院景观。

  四、交通出行：公共交通略薄弱 自驾优先

  轨道交通：最近地铁站为16号线北安河站，距离项目约11公里。16号线北起北安河站，南至甘家口站，可换乘10号线、4号线、6号线等。此外也有多条公交线路（512、303、575等）可直达北安河站。

  公共交通：项目1.5公里范围内有仅有1个公交站：上庄水库站，从这里可乘坐512、303、575等公交线路，不过世茂西山龙胤客群对地铁或公交的需求几乎为0。

  自驾：自驾是世茂西山龙胤业主最主要的出行方式。项目周边覆盖5条市政主干道、2大高速，形成四横三纵交通网络，四横为北六环，沙阳路，翠湖南路（西起西六环，东至京新高速东侧，道路全长9.25公里，规划为城市主干路，东西向横跨海淀山后地区，与北侧的翠湖北路、沙阳路，南侧的北清路共同构成了海淀区山后东西向交通走廊），北清路，三纵为上庄路（上庄路将南延段至京密引水渠北侧路段，规划为城市快速路，采用双向6车道，大大为永丰路，京新京藏高速减轻负担），京新高速，京藏高速。 

  不堵车的情况下，40分钟到海淀中关村、45分钟可达望京、1小时可到首都机场，出行便捷。

  五、周边配套：满足日常所需 欠缺大型商业

  教育：项目5km范围内覆盖1所幼儿园北京市海淀区翠湖幼儿园（2.5km）；3所小学：东马坊小学（738m）、海淀区上庄中心小学（1.8km）、海淀区上地实验小学；2所中学（3.1km）北京市第五十七中学上庄分校（1.4km）、清华大学附属中学上庄学校（2.5km）。

  医疗：距离项目最近的医疗配套，为项目北侧的上庄镇社区卫生服务中心，距离约1.4公里；5公里范围内，有中国人民解放军第九八四医院（2.1km）、北京大学国际医院（5km）。

  公园：项目周边公园配套非常丰富。项目西北1公里为翠湖湿地公园，是北京市唯一获批的***城市湿地公园，占地面积157.16公顷；

  西侧2.5公里是稻香湖湿地公园，面积11.8平方公里，公园三面环山风景优美。项目北侧200米便是上庄水库，宽度近100米，全长约4公里左右，水岸风景秀丽。

  商业： 项目 5km 范围内，仅有一海淀悦界主题街区商业，基本可以满足日常生活所需。更多的购物、休闲娱乐需求，则需要前往更远的唐家岭奥特莱斯(海淀店)（7.0km）、永旺国际商城购物中心（7.2km）。

  六、价格分析：总价4000万起 京城顶豪

  价格现状：

  北京市场现状：今年1-7月，北京别墅市场成交新房2832套，成交均价不到5万元/平。近些年，海淀楼市多处于供不应求的状态，房价也一直在北京城区中排名靠前。自2017年起虽有“翠湖三杰”及山后板块等限竞房供应，但仍然无法满足全部家庭。海淀新盘，无论是刚需还是改善，都能较快地去化。但如世茂西山龙胤这般680-1280㎡的豪宅产品，无论是在海淀还是北京，都十分稀少。

  世茂西山龙胤目前在售产品为：总价1.2亿，1280平户型，折合每平米约10万/平。这个价格，在北京豪宅市场来看并不高。今年7月，万柳书院网签了一套新房，签约单价直冲20万/平。去年海淀颐和金茂府、融创香山壹号2个改善型豪宅取证也在10万+/平，不过这与世茂西山龙胤户型面积大，单套标的高脱不开关系。

  价格潜力：

  对比北京二手房：在某二手房交易网站上搜索1-1.5亿元的二手房，仅有鲁能格拉斯小镇及东方普罗旺斯二期共3套，其中鲁能格拉斯小镇单价12万，而东方普罗旺斯单价不到7万。不过东方普罗旺斯为2004年建成，社区建设、产品设计相对落后。

  对比北京新房：西山龙胤在海淀海淀几乎没有竞品，项目周边无新房。当然这样的顶豪，竞品要放在北京乃至全国来看。目前北京**豪宅中，价格在4000万到1.2亿间的合院别墅产品，有顺义赵全营的北京庄园（建面 460-1850㎡）、朝阳润泽御府（建面 540-1600㎡，总价5480-25000万/套）、丰台玉泉营的懋源璟岳（建面465-590㎡，总价6500-9000万/套）、朝阳孙河的懋源璟玺（建面 555-690㎡，总价4800-7000万/套）、通州潮白河畔的鲁能格拉斯小镇（建面 248-850㎡，总价1616-7500万/套）。

  其中能与西山龙胤1.2亿、1280平户型相媲美的，只有北京庄园及润泽御府。其中北京庄园为全精装交付，几乎可拎包入住；润泽御府则位于北五环，环线位置更优。

  其他价格潜力：对于西山龙胤这样的顶豪别墅来说，资产配置、居住乃至收藏是其主要功能，对于价格上的提升，其业主并不是非常在意。不过，从市场环境来看，北京0.6容积率的土地只减不增，尤其是在海淀这样的区域。因此西山龙胤价值仍有向上提升的潜力。

  七、项目亮点

  1、总价4000万起 满足京城终极改善需求

  世茂西山龙胤将在设计时，把中国传统文化及海淀三山五园的气质融入建筑及园林中。在海淀上风上水之地，周边一河三园，环境优越。以680-1280㎡超大面积尺度，满足北京所有终极改善客群的需求。

  2、双首层+双C合围户型5重庭院

  世茂西山龙胤充分利用地势优势，采用1.5米台地设计，将地下空间地上化，打造双首层户型，增加合院居住体验。建筑上，采用“外院围合建筑、建筑围合中庭”的双围合格局。前院、中庭、侧院、后院、主庭院等五重庭院，户型南北通透、通风采光俱佳。

  3、6万平公共园林 取中国古典园林精髓

  世茂西山龙胤打造6万平的公共园林，与建筑配比接近1:1，让业主可以出小家赏大景。园林打造上，取义圆明园四十景，匠造“一境三园”，春华园、迎晖园、海岳园三大主题园林与西山、在建中的故宫北院遥相呼应。

  八、项目不足

  项目周边相对偏僻，商业等配套设施有待完善。

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