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  买房对于大多数人来说都是一个特别烧脑的事情，交通、配套、价格、学校、户型等因素全部都需要考量，后疫情时代，楼盘测评让我们足不出户就能全面了解楼盘信息。本期测评的楼盘是位于顺义的观承望溪。

  观承望溪位于顺义高丽营板块，紧邻未来科学城。总价760万起，入住低密别墅区改善四居产品。项目较为适合在未来科学城、望京等北京北部及东北部工作的人群，亦可辐射顺义本地地缘改善型家庭。

  下面我们来看一下项目的总体概况。

  一、地段位置：国门空港城 宜居示范区

  观承望溪位于北京顺义，坐标东北部，距市区核心区约30公里，毗邻北京城市副中心-通州，也是首都国际机场所在地。整个顺义区域总面积1021平方公里，2020年末，全区常住人口132.4万。

  顺义区目前汇聚着全北京70%以上的高端国际学校，当海淀家长还在奋战清北时，顺义家长正带着孩子走上国际赛道。

  另外，顺义目前重点打造的未来科学城，紧邻观承望溪，2公里即到17号线未来科学城北站（首发站），乘坐此线路可到达望京、国贸、亦庄新城等区域，家住首站、上车有座的幸福，难以言表。

  观承望溪位于顺义高丽营板块，根据《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，高丽营组团将依托中关村顺义园政策优势，建设以高精尖产业为核心、配套完整、宜业宜居的新城组团。重点发展新能源汽车、航空航天、第三代半导体。同时也着重强调了高丽营将成为特色发展的小镇，是地处实现新型城镇化、城乡一体化发展新格局的重要战略区域。

  2013年万科开始布局高丽营板块，已经投入了上百亿资金，整个区域已经逐步成熟。观承别墅一期于2015年入市，深耕高丽营到了第六年，万科的重点则落在了观承最后一块土地——观承望溪。观承望溪不仅为观承别墅区的最后一块土地，也是限竞房项目（限均价5.5万/平），但不受70/90限制，是难得的 ”限价改善“产品。

  二、产品特色：总价760万起 低密改善产品

  观承望溪分为两个区，总共22栋楼。项目容积率仅为1.5，是难得的低密限竞房。项目有主力户型为：90平米小三居，总价500万起；130平米四居，总价750万。

  项目限均价5.5万/平，精装交付。另外，观承望溪为万科自持物业，2010-2019年连续十年蝉联物业百强榜首。截止8月中旬观承望溪仅有5套在售：#20号楼132㎡洋房，原价820万，现特价房一口价760万。

  另外，观承望溪所处的社区，打造了一条1.5公里的法国梧桐大道，周边约5万㎡滨水公园，内部配有约3万平米鹿鸣私家公园。

  三、户型分析：四叶草格局 家庭互不打扰

  截止8月中旬观承望溪仅有5套在售：#20号楼132㎡洋房，原价820万，现特价房一口价760万。

  132㎡洋房户型：

  经典3+2设计：即南向10.5米三面宽，全明采光。南向客厅连接10㎡阳台，要知道，带有阳台的新房在北京是多么稀缺。卧室整体呈四叶草布局，动静分离，最小的卧室面积都大于10㎡，与其他“次卧面积捉襟见肘”的新房相比，是“真正的”四居；

  餐客一体，节约整个房间的面积，整体得房率高达85%；约4㎡家政间设计，解决收纳难题；U型厨房，“洗切炒”动线清晰，而且厨房还带有宽阔的窗户，做饭的同时还能享受窗外美景。

  整个样板间南北通透，餐客一体，大大地节约空间面积，整体得房率高达85%。

  次卧可打造为老人房或儿童房，窗墙比较高，未来可以在阳光的沐浴下休闲玩耍。

  北向卧室样板间呈现为书房，也可以根据家庭需求，打造成健身房、影音室或居住榻榻米。

  整个项目为精装交付（软装除外），实际交付标准可以前往售楼处详细咨询。

  四、交通出行：需依靠自驾 地铁未来可期

  轨道交通：

  项目5公里范围内暂时没有地铁站，最近的地铁站为15号线后沙峪站，距离项目9公里；

  地铁17号线北段（未来科学城-工人体育场，正在建设中，初步计划在2023年建成通车）建成通车后，未来科学城北站将会是距离项目最近的地铁站，约2公里；届时从未来科学城站17号线乘坐5站地铁即可抵达望京。

  公共交通：

  项目700米内有两个公交站：于庄公交站（距离项目673米）和调水中心公交站（距离项目620米），其中，在调水中心站乘坐26站，可到达15号线地铁石门站。

  自驾：

  项目坐拥4条高速：京承高速、机场高速、京平高速、五环路；周边环绕2条市政主干道：高白路，京密路；

  从项目出发，3公里至罗马湖商圈、10公里快速接驳首都国际机场、11公里到达五环、12公里至望京；

  驾车沿京承高速去往望京商圈，无红绿灯及堵车情况的话，大概15分钟即可到达；同理，驾车沿京承高速经北四环、东四环50分钟可到达国贸。

  五、周边配套：满足日常所需 欠缺商业

  教育：

  距离项目最近的教育配套为君诚国际双语学校，直线距离5.5公里。君诚国际双语学校（SIBS）创建于2000年，涵盖从幼儿园小班到高中三年级的全部基础课程。

  距离项目6.4公里处的北京未来城学校，临近地铁17号线，由昌平区政府、未来科学城、北京市十一学校合力打造，是一所小学、初中、高中12年一贯制的全学段国际化学校。北京未来城学校于2019年开始招收高中学生，2021年将开始招收小学与初中生。

  医疗：

  距离项目最近的医疗配套为北京顺义区空港医院，距离项目4.8公里，地处首都临空经济核心区后沙峪镇，毗邻北京首都国际机场，是一所集医疗、教学、预防保健为一体的公立二级综合性医院。

  公园：

  未来科学城滨水公园距离项目4.9公里，位于未来科学城中部，紧邻北京的“母亲河”温榆河，占地面积约314公顷，绿化覆盖率达34%，水系面积76.3公顷。

  公园植物种类丰富，总计200余种，其中乔木66925株，花灌木87066株，草本地被847373平方米，这所集山水园、林景园、创想园、智慧园4大主题功能区为一体的多功能创新型生态园也是低碳与生态科技示范区。

  商业：

  项目周边目前暂无大型购物中心，需驾车沿京承高速去往望京商圈，无红绿灯及堵车情况的话，大概15分钟即可到达；另外，不堵车的情况下，沿京承高速经北四环、东四环50分钟可到达国贸商圈。

  六、价格分析：截止8月仅剩5套 760万起

  价格现状：

  截止8月中旬观承望溪仅有5套在售：#20号楼132㎡洋房，原价820万，现特价房一口价760万。目前观承望溪周边新房包括：

  公园十七区（剩余房源较少）：限均价5.57万/平。90平三室两卫，144平四居室，179-295平花园别墅 ；

  首开金禧璞瑅 洋房140平四室两厅两卫，160平五室两厅三卫，187平五室两厅三卫，叠拼360-430平，均价4.7万/平；

  翡翠公园（所剩房源较少）：均价约5.9万/平，项目主推98-140平2-4居，以及132-142平叠拼户型，2020年5月8号开盘，2022年12月交房；

  华润未来城市（剩余房源较少）：155平三居两厅两卫，167平四居两厅两卫、205平四居两厅两卫，均价6-6.5万/平。

  未来金茂府（已售罄）：120平三居、145平四居和160平四居。限均价5.6万/平（加上精装修5000-6000/平的溢价，实际约6万/平）。

  价格潜力：

  整体来看，观承望溪4期的价格会比未来科技城板块新房略低一些，比同属顺义、六环外的首开金禧璞瑅总价贵将近100万；

  而对比周边二手房，水木兰亭三期均价5.4万，154-160平三居为主；丽斯花园均价9万/平；棕榈滩金棕榈均价10.4万/平；观承望溪5.5万/平的均价，加上万科的品牌力，未来具有可观的保值性。

  七、项目亮点

  1、北京新房市场难得的低密限竞产品

  作为万科观承别墅区的最后一块宅地，观承望溪算是中央别墅区仅剩不多的低总价上车机会，同时也是限竞房项目，不受70/90限制。

  2、四叶草户型设计 家庭成员互不打扰

  南向整体面宽达10.5米，客厅连接10㎡阳台，要知道带有阳台的新房在北京是多么稀缺。卧室整体呈四叶草布局，动静分离，最小的卧室面积都大于10㎡，与其他“次卧面积捉襟见肘”的新房相比，是“真正的”四居。

  3、万科品牌力加持 园林设计加分

  观承望溪为万科自持物业，2010-2019年连续十年蝉联物业百强榜首。另外，观承望溪所处的社区，打造了一条1.5公里的法国梧桐大道，周边约5万㎡滨水公园，内部配有约3万平米鹿鸣私家公园。

  八、项目不足

  项目周边暂时没有距离较近的地铁及大型商业配套。

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