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  最近的楼市有些魔幻，几乎天天都有新调控政策出台。

  就在今早，北京再次走在全国前列，出台了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，包含6章81条，涵盖了对网络房源发布、押金收取、住房租赁企业&房地产经纪机构准入条件、合同网签、租金贷等方面，可谓是“放大招”。

  在小二看来，这些大招中，其中最核心、最具震撼意义的是：房租指导价有可能要出台！参考深圳自今年2月出台二手房成交参考价格发布机制之后，市场预期随即发生变化，过热的市场被逐渐降温。

  那么，北京此次出台的新政，会不会对北京租赁市场起到降温或抑制作用？

  01 房租指导价或许真的要来了  

  相较于以往，租赁价格上涨并没有如此详尽的规定：

  市住房城乡建设主管部门负责建立健全本市住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制。

  本市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

  本市建立住房租赁信用管理制度，纳入全市信用体系，实行守信激励、失信惩戒。

  小二解读：两个重点，

  1.多个主管部门的互通共享机制，多方并举促未来租赁市场会更透明、规范，且也会对信用管理制度又增加了新维度。

  2.佣金或租金指导价或许真的要来了。据小二调查，受去年疫情影响，北京市房屋租金曾出现过大幅度下降，到了今年，随着整体房价的上涨，房租价格又归回并有一定上涨（详细情况小二后续会另有文章分析）。

  此次新政，将从房屋租赁源头实施精细化管控，而租金指导价一旦出台，将对北京整体租赁市场不仅是严管，而是精密调控+管控，抑制并降低买房市场的过热情绪传导至租房市场。

  02  今后在北京租房也需网签

  上文提到了租赁指导价，而此次征求意见稿中还提到：

  本市建立住房租赁管理服务平台。出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。

  小二解读：今后，大家可以通过全市统一的租赁平台网签租赁合同，网签和备案的租赁合同不但收到法律保护，还可以享受到各种为租赁赋权的公共服务。

  例如租客可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证，而且这些都在系统中各部门联网，不用再跑腿提交证明材料。

  03 金融机构发放租金贷款不得高于合同金额

  此前京津冀买房此前的文章《不付全款，你可能明年才能买房！》中提到，目前北京各大银行房贷业务已经全面收紧，房贷不再是香饽饽，从银行层面管控楼市过快上涨趋势。而此次又对租房有新规：

  金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。

  小二解读：本次又从金融机构层面对租金贷款实施更为严苛细致的管控，其实是政策的延展和深度补充，且征求意见稿中还鼓励出租人和承租人投保租赁住房财产保险和人身意外保险。换句话说，今后金融机构也将成为租房市场被监管方，金融管控也更严格细致。

  04 长租公寓全链条管控升级

  押一付一、押一付三、押二付三……租金和押金的收取方式在经纪机构之间并不一致。征求意见稿统一规定：

  租金由租赁双方协商确定。租金数额应当在租赁合同中明确，合同期限内出租人不得单方面提高租金。

  提倡出租人按月收取租金。

  租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。

  此外，单次收取3个月以上租金，将纳入监管：

  住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。

  住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。租金监管和押金托管具体规定由市住房城乡建设主管部门另行制定。

  针对近年来长租公寓暴雷事件频繁，此次征求意见稿定向精准提出：

  长租公寓向租客单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，押金不超过一个月租金，而且押金要纳入监管账户。防止住房租赁企业利用“资金池”无序扩张。

  小二解读：估计很多租房人都曾有过难投诉、难要回租金、甲醛超标等问题困扰，长期以来累积的问题一旦集中爆发，业主、租客、供应商都将付出巨大代价。

  征求意见稿中虽然看似只是对租金、押金、企业资金池简单进行了条例规定，但在小二看来，这是一招见血，或将会长租公寓原有的商业逻辑、非理性扩张、过度使用杠杆产生深远影响。

  05 房地产全链条闭环调控升级到租赁  

  2020年8月，三道红线出台，对开发商可谓内外兼施实行了全面调控；

  2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式实施。这个制度让银行贷款给房企和贷款给给个人按揭都有了量的控制对，房企卖房、购房者买房形成了有力制约。

  2021年开始，全国22城市开始实施双集中供地，尽管出现了一些城市土地拍卖热度，但以北京为代表的土地“一地一策”经验，通过最高限价，基本都遏制了高房价和高地价。

  2021年7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，《通知》明确因城施策重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题。用三年时间全面规范房地产市场秩序。

  而此相继出让爱加强对二手房管控，亦或是正在路上的中介费待监管，国家对房地产行业全方位立体管控措施正从房产买卖延展到了租赁市场，房地产行业的逻辑发生了巨大颠覆。

  而这一次，“房住不炒”更是深入到了房屋租赁市场。未来，房地产行业将真正进入“民生微利行业”。