正文

北京住房公积金管理中心

你可能不知道，现在北京买二手房贷款有多难！

王佳最近终于筹措了一部分资金，准备把去年定下的买房计划付诸行动。房子看了不少，但他一圈打听下来，却发现二手房住房贷款卡住了！王佳有点傻眼，作为京津冀买房的粉丝，他特意找小二帮忙打听办房贷这事儿。

最近几天，小二陪着王佳对比了四大国有银行和多家商业银行。结果还真是，对于房贷，现在的北京的银行要么婉拒，要么拖延，要么直接说“建议你再多对比对比”，唯一还能尽快贷款的只有公积金贷款。但以王佳的条件，纯公积金贷款不能覆盖全部贷款，只能选择组合贷。

组合贷里会涉及商业贷款，商业贷款和银行放款额度、时间紧密相关，一切似乎又绕回到困局。

01 北京银行也变了 

房贷不再是香饽饽

王佳是京津冀买房的资深粉丝，小二最近一直陪同他咨询买房贷款事宜，近两周才发现：房贷不再是银行的香饽饽！

原来，全国其他地方的房贷荒，居然也在北京发生了！

首先是银行态度变了。以前二手房贷款都是各家银行非常乐意承揽的业务，小二实际调查中一圈，发现8家银行二手房贷上已经严重受限，某些银行商贷二手房直接停办、一些银行住房贷款电话根本打不通。

小二先联系了建行长阳支行，得到的回复很简单：

目前没额度，商贷已经停办，公积金贷款差不多得2个月，具体得根据公积金审核时间来定（审核后到批贷2个月），目前还有2个多月没批下来贷的情况。

小二觉得建行如果目前还有2个多月仍未办下来公积金贷款，那么王佳在这里申请，很可能继续等待公积金审核的时间会拉长至少4个月。

为了缩短时间周期，接着小二又咨询了工商银行房山支行，得到的回复更复杂：

批贷审批通过后得排队，目前住房贷款中纯公积金最快，组合公积金可以先放，商贷需等着最长等2月，具体时间确定不了。但目前组合贷只能做市管公积金，国管公积金做不了。纯商贷也能做，那更得等着。

继续换农业银行（房山支行）咨询，得到的回复是这样的：

二手房贷款目前已饱和，本月和下月无名额，暂不接单。

听到王佳的情况，农行工作人员也很无奈，但目前他们营业点已经压了6-7笔，几百万贷款没放出去……

到了如此让人焦灼的时刻，经纪人建议问问中信银行和平安银行，目前额度不是特别紧张。王佳和小二决定先咨询下中信银行，得到了这样的回复：

中信银行不允许单独做此项业务，目前90%的银行已经不能做贷款了。如果想成交，可以找大的中介公司，可能有少部分预留名额。建议做组合贷，2-3个月比较正常，可能会更快。

而和中国银行的情况如出一辙，平安银行办理住房贷款的专线下午一直无人接听。另据中介消息，北京银行、邮政储蓄二类银行放款得到2022年了。

02 公积金贷款可走通 

办理周期或将超4个月

类似王佳这类刚需购房群体，如果选择在房山区购房，据上文提及的咨询情况，还是可以选择建设银行、工商银行、中国银行（前提是能够联系到），办理公积金贷款事宜。

而选择公积金贷款，则会对个人征信有较高的要求，比如王佳之前有消费贷尚未还清，需要先还清消费贷再申办公积金贷款。而组合贷中商业贷款部分，银行也会对客户进行优选，王佳的这种情况，极有可能排序靠后。

小二结合王佳的实际情况，也做了多方调查后，给各位粉丝近期买房贷款两条建议：

1、纯公积金贷款。目前纯公积金贷款是买房时间最快，流程相对而言简练。但实际上，一般很少有购房者纯公积金贷款能全部覆盖房屋贷款，此条也只能作为少数符合条件粉丝的第一选择。

2、公积金+商贷组合贷。京津冀买房的一位粉丝今年3月买房，公积金贷款前后用了2个月，而现在，有可能需要3-4个月，但只要能够办下来公积金贷款，那商贷是同步可办的，只是实际放款时间各个银行不一样。这里，一定优先选择四大国有银行和靠谱的大中介公司。

至于纯商业贷款，一些银行已经停办，一些银行需要至少2个月起的排队时间，且银行也会对客户进行选择，购房者需做好长期等候的心理和其他准备。

03 买卖双方地位变化 

停贷后好房子更难买

据小二了解，2021上半年，在东西海学区房价格上涨的时刻，全款买房的比例要远大于贷款。如今，房价开始走稳，但当贷款收紧后，买卖双方关系又趋于紧张。

一位8年的东城老中介告诉小二：现在对于卖家而言，交易时间加长，着急置换房子的业主，在遇到买家全款的前提下会降价售卖，套现。比如700万学区房，买家全款需2个月，贷款则需要5-6个月，那卖家会选择全款买家，最终降价5万元左右成交。

而对于需要贷款买房的买家而言，停贷则意味着全面丧失购房选择的机会。

小二总结了一下如果要贷款买房，在当下可能会典型不利情况：

1.找到愿意给长周期的卖家需要碰运气。不介意交易时间周期的业主越来越少，因为很多人卖房也是为了置换，一定会买房周期有要求，还愿意给6个月以上买卖周期的，越来越少。你如果遇到一定要珍惜。

2.买到好房子（地段、户型、配套等）需要碰运气，因为卖家都会优先全款买家，全款买家会优先把好房子抢走，这就减少了贷款客户买到好房子的几率。

3.贷款需要碰运气，遇到刚好有额度的银行，符合公积金申办条件，且与卖家沟通协调顺畅，这种是目前最好的情况，由于各家银行批贷时间拉长，最乐观估计，现在买房，也要年底才能完成全部交易，如果保守估计，到明年年初才能买到房。

总之，当下的市场，贷款收紧导致不清楚贷款什么时候能批下来，最终导致交易完成时间都不能准确判断，今年贷款买房真是太难了！

在这里，小二特别提醒：今年买房切记要在购房合同里约定，如果贷款办不下来，或者贷款拖延时间较长，是否算违约？如何处理！千万不要留坑！

04 收紧或成为常态

改善类购房要以自有资金为主

银行为何收紧房贷？

原来是起始于今年年初央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这两条房贷红线下，开发商一边频频出现违约，购房者这边也在全国范围内出现了停贷的情况。

国内主要城市房贷利率

此外，房贷利率也在上升。北京地区各银行的房贷利率目前暂时维持在首套在LPR基准+上浮55个基点，即5.2%；二套上浮105个基点，也就是5.7%。

与北京相比，广州，今年已经4次上调房贷利率。据了解，目前广州地区四大行首套房的贷款利率最高达5.55%；二套房贷利率最高达5.75%。

小二认为，银行房贷收紧，本质上还是为了抑制房价上涨，去掉杠杆机会，未来房贷收紧或将常态化。对于首套首付购房者来说，还有公积金这条路可以走；改善类购房基本要以自有资金为主。

总之，房地产行业的底层逻辑变了，不再是暴利行业，而是民生微利行业。

王佳，首次置业，他决定咬咬牙，找一家银行尝试组合贷。毕竟目前贷款的大门还没有全部关闭。

注：文中人物均为化名。