** 受疫情影响，传统旺季小阳春并未如期而至。贝壳研究院发布报告显示，一季度北京商品住宅市场呈现量跌价稳走势，成交面积99万㎡，同比下降32%，成交均价为45915元/㎡，同比上涨1.8%。供应面积55万㎡，同比下降60%。存量市场受近期成交量下滑拉动，出清周期小幅回升至26个月。随着疫情防控形势好转，市场逐渐进入恢复期，供应量和需求量同步释放，预计二季度住宅市场的成交量将明显提升。
1.成交：量跌价稳，预计二季度新房市场的成交量将大幅提升
一季度主要受疫情影响，北京新房供应面积55万㎡，同比下降60%。成交面积99万㎡，同比下降32%。从2019年的供需情况看，较2018年调整了供需结构，供应面积与成交面积基本持平，仅在四季度加大了共有产权房的供应，全年供应量略高于需求量。从2020年一季度来看，在疫情影响下，成交量仍略高，可见市场需求仍在，且可以预判，在疫情逐渐被控制、市场进入恢复期后，疫后需求量将得到一定量的释放，未来供需关系的变化仍取决于供应量控制。
一季度商品住宅成交均价为45915元/㎡，同比上涨1.8%，增速相对平稳。当前房企仍处在偿债高峰期，其融资环境仍然偏紧，叠加疫情带来的销售量大幅下降，必然导致房企通过降价等手段加速出售手中房源，以加速资金回流。由此可以判断，未来商品住宅市场亦不会出现大幅度的价格上涨。这也符合国家“三稳”的调控预期。
2.库存：近期成交量的下滑拉动库存周期持续回升
一季度北京商品住宅库存面积为1396万㎡，出清周期为26个月。长期来看2018年供应端的持续加码使得库存量保持高位，出清周期亦处于相对高位，但2019年逐渐回升的去化速度拉低了去化周期，并维持在相对稳定的区间。2020年受疫情影响，成交量的下滑带动出清周期再次回升。疫后市场情况有待观察。
不过二手房方面已有复苏迹象。3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上，速度更快。450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升，刚需入市节奏更快。
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