正文

01市场分析

5月二手住宅成交稳中微增，市场延续“以价换量”走势

5月份，国内房地产市场经历了极不平凡的一月。5月17日央行“四箭齐发”，降首付比例、降公积金贷款利率、取消住房商贷利率下限，设立保障房再贷款……楼市迎来史上最宽松的政策环境。

中央支持下，地方的操作更加灵活，杭州、合肥、青岛、苏州相继出台按区认房不认贷政策，只要在购房区域无房，即可按照首套房政策申请商贷、公积金贷款。

5月27日，上海大幅调整限购、限贷、公积金等政策，在4个一线城市中率先响应并落实517信贷政策。5月28日，深圳、广州又出台楼市调控新政。

这一轮政策，力度空前，是否决后，还存在未知。但消沉的楼市已经激起水花，热钱涌动的核心一二线城市率先出现点状升温。北京在517之后，虽然还未出台新政，但案场到访量、红盘成交量增加，是不争的事实。

据北京住建委数据，5月，北京二手房住宅网签13383套，环比今年4月13354套上涨0.2%，同比去年5月12982套上涨3.1%。常态看，5月1.3万套二手房住宅成交量属于中等水平，但在特殊时期，成交量止跌转涨具有一定的信号意义。
                                             

 数据来源：住建委、CRIC

1-5月北京二手住宅成交59600套，同比下跌18.5%。市场呈现出回暖节奏偏慢、力度偏弱的特征。

从当前市场表现看，政策松绑叠加项目折扣力度加大，推动市场短期有所修复，但回升动能不足，北京新房成交呈现累计同比持降的态势。

新房市场受到二手房分流影响，成交量有所下滑。据CRIC数据监测显示，2024年5月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应2446套，环比上涨30.7%，同比上涨69.7%；成交2822套，环比下跌2.8%，同比下跌41.7%；成交均价55282元/㎡，环比上涨3.4%，同比下跌8.0%。

2024年1-5月北京新建商品住宅新增供应12050套，同比下跌15.4%；成交12798套，同比下跌41.7%。

 数据来源：住建委、CRIC

02 榜单解读

缦合北京、保利·天汇、建发观堂府位列1-5月北京项目销售金额榜前三

恒大御峰、建发观堂府、保利·天汇荣膺1-5月北京项目销售面积榜三甲

中海寰宇未来、香山樾、缦合北京位列5月北京项目销售金额榜前三

中海寰宇未来、大兴·星光城、建发观堂府荣膺5月北京项目销售面积榜三甲

2024年5月北京TOP30项目共实现成交额91.09亿元，环比4月上涨4.2%。

分城区来看，2024年5月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于海淀区的香山樾居首。近郊区成交金额排行榜中，昌平区的中海寰宇未来位列第一。远郊区成交金额排行榜中，平谷区的北京城建·京能·樾园位列第一。

分环线来看，2024年5月五环内商品住宅项目成交金额排行榜中位于朝阳区的缦合北京居首，五至六环昌平区的中海寰宇未来领先，六环外昌平区的建发观堂府位列第一。

回顾今年北京楼市表现，1月市场处于低位维稳的状态，2月恰逢春节长假，楼市成交大幅缩水，3月小阳春楼市终于迎来一波升温，4月楼市成交量有所回落，5月市场相对平稳。

从去年开始，房企就已经走上产品内卷的道路，新房赠送面积增加与装修标准的提升让新房品质有了质的飞跃，但从实际成交转化效果来看，也在逐步减弱。430新政发布后，五一假期尽管部分项目表现抢眼，但不足以扭转整体市场的现状。

03典型项目

中海寰宇未来

5月成交房源136套，成交金额9.82亿元，位列第一。

作为昌平南的热门楼盘，项目从上市以来，一直是很多北城买房人必看新盘。项目位于昌平朱辛庄板块，距离朱辛庄地铁站约600米。项目两宗住宅地块，分两期开发，全部为板楼，户型为88-145㎡带装修二至四居，共计932户，18栋楼。容积率2.5，销售指导价6.6万/㎡，目前网签均价在6.34万/㎡。

香山樾

5月成交房源22套，成交金额5.43亿元，位列第二。

香山樾占地约7.39万平米，是香山别墅区近十年规模最大的住宅地块，容积率1.05，全四层产品规划，184/192产品去化较快，其次是222/231产品，目前网签均价12.2万/㎡。5月18日，香山樾举办了“家国上水 园敬中国”的实景园林示范区开放盛典，吸引了许多目光；北京放松五环外限购政策也为项目带来实质性利好。

缦合北京

1-5月份网签销售额29.75亿元位列第一。

缦合北京可以说是北京豪宅的标杆项目，位于朝阳区东北三环外四环内，朝阳公园商圈，燕莎使馆区，产品定位top级豪宅，450㎡/900㎡平层大宅、865㎡空中四合院、1-2层上跃。原木轻奢风格，由安缦创始人亲自设计、拎包入住。

04总结展望

虽然5月市场数据表现平平，但房地产行业的一股暖流已悄然而至。先是多个城市纷纷放宽限购政策，让购房者看到了更多的可能性。杭州和西安更是全面取消了限购。紧接着5月17日，中国人民银行连发三文，下调首付比例和公积金贷款利率，进一步降低购房门槛，刺激购房需求。这一举措无疑为购房者提供了更多的选择和机会，也使市场信心得到了极大的提振。与此同时，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房。这一政策不仅有助于加快存量商品房的去库存，也有利于保障性住房的建设和交付。总的来说，利好政策密集出台，为楼市注入了新的活力。未来，随着政策的落实，我们有理由相信，市场信心及预期有望得到逐步恢复。

数据口径：

统计时间：1-5月榜单：2023年1月1日-5月31日；5月榜单：2023年5月1日-5月31日

数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为网签备案数据

项目属性：普通住宅 别墅

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