5月二手住宅成交稳中微增，市场延续“以价换量”走势

5月份，国内房地产市场经历了极不平凡的一月。5月17日央行“四箭齐发”，降首付比例、降公积金贷款利率、取消住房商贷利率下限，设立保障房再贷款……楼市迎来史上最宽松的政策环境。

中央支持下，地方的操作更加灵活，杭州、合肥、青岛、苏州相继出台按区认房不认贷政策，只要在购房区域无房，即可按照首套房政策申请商贷、公积金贷款。

5月27日，上海大幅调整限购、限贷、公积金等政策，在4个一线城市中率先响应并落实517信贷政策。5月28日，深圳、广州又出台楼市调控新政。

这一轮政策，力度空前，是否决后，还存在未知。但消沉的楼市已经激起水花，热钱涌动的核心一二线城市率先出现点状升温。北京在517之后，虽然还未出台新政，但案场到访量、红盘成交量增加，是不争的事实。

据北京住建委数据，5月，北京二手房住宅网签13383套，环比今年4月13354套上涨0.2%，同比去年5月12982套上涨3.1%。常态看，5月1.3万套二手房住宅成交量属于中等水平，但在特殊时期，成交量止跌转涨具有一定的信号意义。
                                             

 数据来源：住建委、CRIC

1-5月北京二手住宅成交59600套，同比下跌18.5%。市场呈现出回暖节奏偏慢、力度偏弱的特征。

从当前市场表现看，政策松绑叠加项目折扣力度加大，推动市场短期有所修复，但回升动能不足，北京新房成交呈现累计同比持降的态势。

新房市场受到二手房分流影响，成交量有所下滑。据CRIC数据监测显示，2024年5月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应2446套，环比上涨30.7%，同比上涨69.7%；成交2822套，环比下跌2.8%，同比下跌41.7%；成交均价55282元/㎡，环比上涨3.4%，同比下跌8.0%。

2024年1-5月北京新建商品住宅新增供应12050套，同比下跌15.4%；成交12798套，同比下跌41.7%。

 数据来源：住建委、CRIC

北京城建、华润置地、中海发展位列1-5月北京房企销售金额权益榜前三；

华润置地、中海发展、北京城建荣膺1-5月北京房企销售金额流量榜三甲；

北京城建、华润置地、保利发展成为1-5月北京房企销售金额全口径榜三强。

TOP30房企权益销售额860亿，北京城建位列榜首

据克而瑞统计，2024年1-5月北京TOP30房企权益销售额共计860.35亿元。北京城建权益销售额超过80亿，华润置地、中海发展销售额超过70亿，保利发展销售额超过60亿，厦门建发、大兴发展、中建壹品、合生创展等7家房企业绩超过30亿。

在全口径金额排行榜中，北京城建、华润置地销售额都超过了百亿，保利发展销售额91.28亿元，位列第三，中海发展业绩88.46亿，位列第四。

典型房企盘点：

北京城建

1-5月，城建在权益榜、全口径榜位列第一，在流量榜位列第三。

北京城建·天坛府、香山樾、北京城建星誉BEIJING，为业绩贡献前三。布局上强调战略深耕，产品上讲求全面覆盖，是城建扩大市场份额的两大抓手。

北京城建·天坛府位于东城区，由于稀缺的地理位置，在高端豪宅市场销售表现优异。

以产品力升维，逆市打造红盘，成功转化货值。香山樾以全维度的品质提升和细节打磨，获得高端改善市场青睐。

北京城建星誉BEIJING凭借多维度产品迭代，在竞争激烈的顺义刚需刚改市场脱颖而出，单盘贡献业绩超5亿。

坚持战略投拓 升维产品的发展路径，深耕高端、改善、刚需各细分市场，助推城建这两年在北京实现了跨越式发展。

华润置地

1-5月，华润在流量榜位列第一，在权益榜、全口径榜位列第二。

2024华润置地以进京30年为契机，三个“府系”产品同时亮相，在品牌上互相借势，在区域上实现“房山—亦庄—大红门”的“北京南城三角”的市场联动。房山的京熙润府，亦庄的北京润府，大红门的中环悦府，三个楼盘拉开档次，按照“刚改-再改-高改”阶梯布局，实现客户资源共享，购房置业改善进阶一站式实现。华润置地基于产品的高效周转和城市综合体运营的战略深耕，为其在北京的发展夯实底盘。

中海地产

2024年1-5月，中海在权益榜位列第三，流量榜位列第二，全口径榜位列第四。

中海发挥成本管控、资源整合等运营优势，在北京持续补充优质土储。2023年中海拿了6块地，200多亿的土地款，在京城房企中位居榜首。

其中学府里项目已经于2023年8月31日开盘。3月份中海五个新盘密集入市，位于昌平朱辛庄的中海寰宇未来，位于石景山的中海寰宇天下5期，这两个项目位置不错，区域新房热销经过市场检验。虽然今年市场热度不比往年，但是市场确定性强的区域板块还是占优势，预期这两个项目后续将贡献可观的销售额。另外，中海同步采取深耕丰台的打法，在丰台南部接连布局三个项目：永定玖里、公元里、丰和叁號院。

中海已经是连续5年的北京房企权益金额榜冠军，今年1-5月中海权益销售金额与第一名还有不小差距，成功卫冕的关键在于即将入市的中信城五期，作为稀有的二环豪宅，项目位于西城虎坊桥，学区优异、配套完善。

京投发展

1-5月，权益榜中位列TOP23；流量榜中位列TOP22；全口径榜中位列TOP28。

京投发展·北熙区、京投发展·森与天成两大主推项目的亮眼表现，助力其上榜。京投发展·北熙区在2023年成交601套住宅，创下48.3亿元签约额，位列朝阳区TOP1。

作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展聚焦 TOD 轨道物业开发，历经十多年的探索发展，在北京陆续投资开发了公园悦府、西华府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成等多个 TOD 轨道物业开发项目。

在地铁停车场上盖综合开发领域，京投发展已锤炼并建立起稳定的复杂结构打造能力、减震降噪核心能力、架空园林营造能力、复杂的立体交通组织能力，并根据时代、行业及消费人群变化，从用户需求出发定制好产品。

总结展望

6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之517四部委房地产吹风会后，核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率，5月末一线城市上海、深圳、广州宽松政策再度加码，北京预计也将根据市场情况出台降首付、减利率等政策。当前市场基本到底，6月或将延续低位波动。目前购房者“弃新选旧”转投性价比更高的二手房已成为普遍现象，后续北京二手房市场回暖程度好于新房应是大概率事件。新房在降价抢跑之外，也将持续提升产品力，阳台、架空层、廊架、地下层高等已经被市场验证、客户认可的产品亮点会越来越多，做小公摊，提高得房率，给购房者提供更好的增值服务。

数据口径：

1-5月榜单：2024年1月1日-5月31日；3月榜单：2024年5月1日-5月31日

数据来源：主要依据克而瑞动态监测监测数据、市场公开数据，采取多方数据交叉复核原则，针对数据不一致情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。

关于权益、流量、全口径榜单数据说明：

1、《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。

2、《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名。

3、《房企销售全口径排行榜》是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。