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乐居楼盘测评系列 测评师：刘世娴

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

北京天誉位于北京东三环，国贸正南6公里，紧邻10号线分钟寺站，总价1750万起精装科技豪宅。

【项目亮点】

1、项目俯瞰东三环，国贸正南6公里。分钟寺是先规划后发展、东三环唯一大体量住区，与45万平城市林海为邻。

2、园林占地2.3万㎡，中式园林亭台楼阁和多处水系，打造“三重境十二景”园林景观。

3、入户双开门，类别墅设计，归家仪式感满满。黑科技精装：健康系统、安全系统、智慧系统，实现24h守护。

【价格分析】

周边新房：北京天誉与合生缦云、东叁金茂府并称为分钟寺三兄弟，拿地楼面价分别为：东叁金茂府6.7万元/平；北京天誉7.4万元/平；合生缦云7.6万元/平。金茂府利用自己楼面价的优势，把最小面积锁定在125㎡，1400万可上车；而天誉产品为145/185/215㎡，总价1700万起，处于中间水平；合生缦云不必赘述，总价2200万起，门槛比金茂府直接多出了一套800万的华樾国际。周边二手房：丰台二手房均价5.7万元/平，附近的成寿寺板块为5.7万元/平 、宋家庄5.5万元/平、刘家窑5.4万元/平、方庄6.8万元/㎡平、潘家园5.9万元/平、十里河5.9万元/平 。 从位置上来看，北京天誉位于东南三环，环线优势明显，北京首批集中供地的土地中，大多集中在五至六环，五环内的只有4宗，像这样三环位置的项目很难再出现；从板块发展来看，分钟寺是一个先规划后建设的区域，住宅、商业、教育等都在有序推进、落地，未来将形成一个稀缺高端居住板块。因此项目保值性强，增值空间较大。

【楼盘规划】

北京天誉容积率2.8，绿化率30%，车位配比为1：2，人车分流。项目共规划8栋楼，12-25层。精装科技府，主力户型为150-220㎡宽境别墅，150㎡三居、190㎡四居、220㎡四居，共494户。

项目首期开盘时间为2021年1月，在售楼栋及在售房源为：首期1#、3#、5#，基本售罄，主推150㎡三居、190㎡四居、220㎡四居；待售的具体楼栋及房源为： #2、#7 ，主推190㎡四居、220㎡四居。项目均价12-13万元/㎡平，总价段为：150㎡三居1750-1900万，190㎡四居2200-2500万，220㎡四居3000-3400万。

【楼盘基础信息】

1、项目绿化率30%，与45万平城市林海为邻，社区内外绿化率俱佳。

2、项目为人车分流社区，未来业主或孩童可在社区安心活动，不用担心车辆行驶造成的不便。

3、社区占地面积约3万㎡，周边住宅、商业、教育等都在有序推进、落地，未来将形成稀缺高端居住板块。

【户型分析】

150㎡户型-三居室-建面约150㎡

145㎡三居足以承载一家人的温馨生活。整个户型南北通透，通风对流良好，南向三面宽12.5米，客厅5.6米超大面宽，11.9米短进深，270°落地窗大阳台，采光充足；

入户为双开门设计，类似别墅产品，归家仪式感满满。客厅对面墙体可据个人喜好做一整面书柜、酒柜、展示架等；

南向双卧，主卧套的卫生间三分离设计足够贴心。北向次卧面宽3.2米，进深3.25米，非常方正；

U型厨房，餐厅带窗，炒菜做饭亦可以观景。LDKB设计，餐客厨阳台一体，延展社交活动空间。另外还赠送1.5米进深、近16-20㎡的花园露台，可与朋友在此聚会、作画或者眺望远方美景；

全屋配备20大智慧黑科技，适合改善类高端客户群体购买。不过145㎡的户型做成了三居，居住其中空间较为奢侈，只是对于“四世同堂”家庭来说，增设一间卧室可能会更实用。    

220㎡户型-四居室-建面约220㎡

215㎡大四居可以承载“三胎时代”一家人的生活起居与社交活动。整个户型南北通透，南向三面宽，全明采光。进门处独立双玄关，仪式感充足，一边是家政空间，一边是大收纳柜，空间充分利用；

客厅玄关设计，与餐厅连接，近100㎡的LDKB一体设计，是豪宅户型的“常规操作”；

南向两卧室为套房设计，卫生间做到三分离，干净卫生，互不干扰。其中主卧38㎡，可配置商务书桌，超大步入式衣帽间，购物节再多的“买买买”也能容纳。北向两个卧室，其中一个可作为书房，亦可满足四世同堂的居住空间；

270°全景阳台，赠送空中花园露台约16平，东三环夜景尽收眼底；

另外，全屋配备智能家居与管家系统，可满足业主订餐、亲子活动、生活缴费等需求。全屋温度湿度调节系统及分户新风系统，保持室内恒温恒湿恒氧。

【样板房细节】

145㎡三居样板间：

南北通透，5.6米宽境客厅，落地窗大阳台，配备花园露台 ↑

南向主卧套房，窗墙比较大，阳光和景色都可以尽收眼底↑

主卧套的卫生间，三分离设计足够贴心，留有浴缸的空间，给到豪宅客群应有的体验↑

全屋配备智能家居，21英寸超大智慧屏幕，满足住户订餐、亲子活动、生活缴费等需求，恒温恒湿恒氧 ↑

【交通出行】

轨道交通：项目距离地铁10号线分钟寺站约200米，四站到达国贸。从10号线换乘14号线、1号线、13号线、5号线等多条地铁线路，可到达北京各个城区核心商圈。另外，项目周边还规划有地铁17号线，未来向北直达未来科学城，向南直通亦庄新城。

公共交通：项目周边的公交车站点众多，距离352路分钟寺站约127米，可以乘坐此线路抵达旧宫、劲松等板块；项目距离25/93/665路成寿寺路站约808米，可以抵达望京、北京南站等板块。

自驾：项目紧邻三环，距国贸商圈6km，距广渠商圈5km，距崇文商圈7km；距离最近的高速为京沪高速，直线距离不足700米；项目西侧规划市政路，双向六车道。自驾可达距离项目6.5公里左右的国贸。

【周边配套】

教育配套：项目3km内覆盖学校：北京市第十八中学（区重点）、北京四中璞瑅学校、十一学校丰台中学（北京金茂府039地块，规划预计2021年投入使用，可容纳1100个学生）、分钟寺小学、星宇双语学校、成寿寺小学；另外，后期政府规划引进如首师大附中，首师大附小，北师大附中等重点学校。

医疗配套：项目3km内覆盖医疗配套：北京中医药大学东方医院（三甲）、中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、北京市朝阳区妇幼保健院（二甲）、北京市朝阳区三环肿瘤医院。

商业配套：周边商业：方庄购物中心（相距约4.8公里）、新业广场（相距约1.5公里）、国贸商圈（相距约7.4公里）、北京富力广场购物中心（相距约6.2公里）、合生汇（相距约6.9公里）。

公园配套：项目5公里内多座公园，距离最近的是2.8公里的方庄体育公园；另外，项目东侧规划45万平米城市绿海和3.5万平米运动公园。  未来不出小区便能体验到城市公园级的绿化配套：园林占地2.3万㎡，每栋楼前都设计了景观和水系，一楼一景。

总价1750万起步，临近国贸CBD生活区，适合对生活品质要求较高的中高端改善型客群。

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