正文

  本文首发于北京买房帮住

  买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是：昌平沙河镇 | 龙湖云璟

       销售对象

  符合北京市限购政策的购房人群

  限购政策

  (1) 京籍家庭

  · 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

  · 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

  (2) 非京籍家庭

  · 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

  · 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

  产权比例

  购房人购买并持有住宅100%产权份额

  转让机制

  购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋

  出租收益

  出租全部收益归购房人所有

  楼盘名称：龙湖云璟

  操盘开发商： 龙湖

  产品均价：限均价57500元/平，最高销售单价不超过63300元/平

  产品总价：约512万/套起

  产品户型：88平/113平三居

  总户数：430户

  楼栋数：5栋

  容积率：2.8

  绿地率：30%

  车位比：1:1.2

  梯户比：2梯3户

  房屋属性：限竞房

  交房时间：预计2024年

  楼盘地址：地铁昌平线朱辛庄站西南150米

  产品公布历程    

  •2020年 12 月，土地出让

  •2021年 11 月，案名曝光

  •2021年 12 月，样板间于12.16日正式开放

  >>项目区位及周边配套

  具体户型介绍，详见文末

  亮点：双铁交汇

  龙湖云璟东北侧150米处为地铁昌平线——朱辛庄站（同为地铁8号线始发站），向北出发，可以抵达沙河镇、昌平城区，向南则可以依次经过中关村生命科学园、西二旗、西三旗、奥森公园、南锣鼓巷等地。

  区域规划：

  根据《昌平区分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》文件显示，昌平区行政辖区面积为1342平方公里，将建设成为首都西北部重点生态保育及区域生态治理协作区、具有全球影响力的全国科技创新中心重要组成部分和国际一流的科教新区、特色历史文化旅游和生态休闲区、城乡综合治理和协调发展的先行示范区，推动昌平区健康可持续发展。

  至2050年，全面建成科教引领、文旅融合、宜业宜居的生态城市，实现经济社会和资源环境协调发展，“城市病”治理基本完成，成为特大城市近郊区城乡治理和协调发展的典范。

  板块规划：

  至2035年，包括龙湖云璟所处的沙河镇区域在内的多个区域，将基本实现城镇化。同时，在实现全国科技创新中心重要组成部分和国际一流科教新区的定位中，昌平区将促进校城融合发展，以沙河高教园融入未来科学城为契机，深入推动国际一流科教新区交涉，优化区域创新环境，推动产学研究深度融合。

  此外，也将在沙河高教园及周边区域针对性地配置文化、体育、商业、休闲等符合功能设施，营造和谐浓郁的生活氛围，提升区域人才吸引力。可以预见，昌平区沙河板块及其周边区域，将成为京北又一大极具发展潜力的价值高地。

      周边配建：

  项目西侧约2公里处为在建中的54万平商业体合生汇（预计2022年建成开业），东侧约500米处为在建中的万达广场。

  • 周边交通

  自驾：龙湖云璟南侧紧邻东西向大道北清路，由北清路可快速通达翠湖、永丰、中关村生命科学园、未来科学城、人才创新创业基地、安全技术研发基地等高新企业聚集地。

  另外，北清路全线连接永丰路、京新高速、京藏高速、立汤路，向南可通往西北旺、上地、后厂村、圆明园、颐和园、清华北大、南锣鼓巷、奥森、望京等北京重要的城市配套、商圈核心，出行便捷程度可见一斑。

  地铁：双铁交汇是龙湖云璟一大核心优势。项目东北150米处，即为朱辛庄站（昌平线途径站&8号线始发站），向北可去往沙河、昌平城区，向南可直达西二旗、西三旗、清河站、奥森等地，待2021年底8号线全线贯通，更可以高效抵达前门、大红门、大兴瀛海等南部片区，方便快捷。

  公交：项目周边1公里范围内，分布有14个公交站点，可乘坐880路、880路区间、417路、560路等多条公交线，向北可通达河北怀来县、涿鹿县、下花园区，向内可去往中关村生命科学园、未来科学城滨水公园、回龙观核心区等。

  • 周边教育

  项目周边覆盖6所幼儿园、5所小学、4所中学和2所大学：

  6所幼儿园：美智幼儿园（西侧约200米）、七里阳光蓝天幼儿园（东北侧约620米）、乐迪阳光（西侧约850米）、北京农学院幼儿园（西南侧约820米）、华北电力大学幼儿园（南侧约1.1公里）、常青藤国际幼儿园（西北侧约1.2公里）。

  5所小学：七里渠中心豆各庄小学（约1.2公里）、昌平区七里渠中心小学（约1.6公里）、史各庄中心小学（约1.8公里）、首都师范大学附属回龙观育新教育集团华电附小（约2.1公里）、回龙观中心小学（约2.6公里）。

  4所中学：北京市中关村外国语学校（西南侧约1.1公里）、首师大附属回龙观育新教育集团华电附中（南侧约2公里）、西城区育华中学&北京市育荣实验学校（东侧约1.7公里）。

  2所大学：北京农学院（南侧约200米）、华北电力大学（南侧约640米）。

  • 周边医疗

  项目周边覆盖：

  3所三甲医院：北京积水潭医院回龙观院区（东南侧约1.6公里）、昌平区中西医结合医院（东南侧约5公里）、北京大学国际医院（西侧约3.8公里）。

  3所综合医院：北京长城中医医院（南侧约1.9公里）、北京龙禧医院（南侧约2.3公里）、北京龙华医院（南侧约2.7公里）。

  • 周边公园

  项目周边4座公园环伺：

  昌平新城滨河森林公园（北侧约2.6公里）、回龙园（南侧约1.8公里）、回龙观体育文化公园（东南侧约3公里）、中关村公园（西南侧约4公里）。

  • 周边商业

  项目周边有4个广场/商厦：

  TBD住总万科天地（建面28.28万平，东北侧约130米）、北店时代广场（建面9.12万平，东南侧约2.7公里）、港龙商业中心（建面3万平，东南侧约2.8公里）、BHG Mall北京华联回龙观购物中心（建面6.5万平，南侧约2.5公里）。

  参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平

  项目西侧约2公里处为在建中的54万平商业体合生汇（预计2022年建成开业），东侧约500米处为在建中的万达广场。

  文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。

  88㎡三居

  朝向：

  此88平米户型，3室2厅1卫，南向采光，产业化装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）

  卫生间（1个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有4个功能空间，长度达8.9米。4个功能空间，各个房间均可得到部分采光。但因户型非南北通透，北向无法做到空气流通，这种分布，在88平面积段，竞争力稍弱，算中等户型。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  1、动静分区：88平户型的三间卧室均排布在西侧，厨房、餐厅、客厅则是排布在另一侧，休憩、起居、待客互不打扰。

  2、四面宽：88平户型虽为纯南朝向，但做到了客厅+主卧+北向次卧+厨房四面采光，配合近70米的楼间距，采光、观景的体验效果更佳。

  户型劣势：

  1、正南户型，空气流通性欠佳。

  2、卫生间距离三间卧室动线较长，略有不便，且为暗卫设计，会有异味出现的可能。

  113㎡三居

  朝向：

  此113平米户型，3室2厅2卫，南向采光，三面观景，产业化装修交付。

  户型功能区：

  户型内功能分区如图中所示，包含：

  客厅（1个）

  餐厅（1个）

  厨房（1个）

  卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）

  卫生间（2个）

  市场竞争力：

  将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有2个功能空间，长度达6.8米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在113㎡面积段，竞争力较强，算中等偏上户型。

  因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

  卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

  户型主要亮点：

  1、南北通透、三面采光、全明格局：113户型分布在楼宇的边户，因此户户均为三面采光，更为通透；且每个房间都有开窗设计，即所谓的“全明格局”，不仅能使房间更为明亮，也能更高效地通风换气，保证室内空气质量。

  2、卧室分离、私密性佳：该户型的三间卧室分别位于户型的三个角，相互之间无墙体连接，保证每位家庭成员的隐私性以及睡眠舒适度；并且南向主卧带有干湿分离的独立卫生间，更大程度上为业主提供起居的便利性。

  户型劣势：

  1、入户门直对卫生间，观感欠佳。