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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进和棠瑞著，为您带来项目的全面测评。

  和棠瑞著位于平谷金海湖，合院总价690万起、叠院总价490万起，是北京为数不多的湖畔低密别墅。项目容积率仅1.01，是北京难得的低价纯别墅，适合本地改善客群以及定向旅游度假、养老需求的人群。

  下面我们全方位介绍一下和棠瑞著的概况。

  一、地段位置：紧邻金海湖 坐享生态休闲环境

  和棠瑞著位于平谷，北京东北部。项目东侧距离金海湖仅约800米，由首开、首创、保利、龙湖四大名企共同打造。金海湖是北京第二大湖，拥有6.5平方公里水域面积，蓄水量达1.2亿立方米，是杭州西湖蓄水量的8倍，60个颐和园昆明湖。整个区域森林覆盖率90%以上，PM2.5长期维持在27.5左右，负氧离子含量更是北京城区的40倍以上，每立方厘米可达2000多个，为国际负氧含量最高等级。当北京市区出现严重雾霾时，这里依然是蓝天白云。而且在非典以及新冠肺炎爆发时，平谷实现了0疫情。

  在《平谷分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》中，明确了平谷区“宜居宜业宜游生态谷”的发展目标。未来平谷将建设成为北京城市副中心后花园，主动对接、支撑北京城市副中心发展，提供优质的宜居和休闲环境。打造“山水平谷、森林城市、花果田园、人文胜地”的名片。

  和棠瑞著距离金海湖国际会展中心仅一条马路之隔，其所在的金海湖世界休闲小镇是北京唯一先规划后建设的休闲小镇。规划面积2平方公里，整体限高18米，包含22.8万方商业综合体、6.5万方国际会展中心、3个主题湿地公园，以及高端酒店、医养、风情商街等多种业态，还有幼儿园、小学、初中优质教育资源分布其中，并规划有三级医疗机构，主题特色鲜明、设施配套齐全，是完全与小镇对标的大手笔规划。

  目前，金海湖国际会展中心已投入使用；金海湖维景酒店即将开业；风情商街正在建设中；重要设施全面落地。

  二、产品特色：纯别墅社区 绿化率高

  和棠瑞著自面世以来，凭借1.01的容积率、低总价叠拼和合院产品、以及四大品牌联合背书，常年占据平谷区别墅成交销冠以及北京市千万以下别墅成交销冠的宝座，是不可不扣的“流量红盘”。

  和棠瑞著占地面积约15.2万㎡，建筑面积约15.3万㎡，容积率1.01，共有495套房源，居住舒适度好。小区绿色植被覆盖较多，绿化率36%。每户2个车位，毛坯交付。龙湖物业，物业费合院4.8元/㎡·月，叠院3.2元/㎡·月。预计2022年9月交房。

  值得注意的是，和棠瑞著在龙湖28年造墅产品经验之上，升级引入五维园林景观理念，通过“一轴七院九项”的园林设计，让每个巷道都有不同的景观，例如腊梅园、丁香园、海棠园等，给人一种“回家就是穿越花园中的旅行”。

  三、户型分析：一户一院 随个人爱好自由规划

  【观景层】

  约18.7㎡南向主卧套房，3.95米面宽，可尽情享受阳光沐浴；独立卫生间，既保证了舒适性也保证了私密性；约15.4南向次卧，科学空间规划及动线设计，给予了更多的自由性；北向次卧，大尺度采光通透性，给了空间更好的视野感，也能满足二孩家庭的需求；明窗客卫，干湿分离规划，干净整洁，方便生活。

  【社交层】

  南北双向天井，开阔采光；约7.2米宽厅，引景入室，给生活更多惬意享受；超大面积宽厅，还可满足朋友小聚、多人用餐的需求，避免了空间的狭小局促；同时规划有L型厨房，方便洗切涮炒，也能满足多人同时备餐；这里还有一个大面积的南向入户花园，可在此摆放休闲椅等，在晴朗的日子里可以和家人朋友一起畅聊小叙。

  【休闲层】

  该层空间可随主人个人兴趣爱好随意规划，无论是红酒窖、瑜伽室还是影音室、钢琴房，都能随心而设，让给生活更有趣味。

  【私享层】

  阳光套房，空间方正，可当做主人层，保障私密。南北通透采光，更显宽阔明亮；独立休闲空间，可做私人专属区。明亮卫生间，干湿分离规划，整洁方便；户外露台，可围合城私家瞰景平台，观星赏湖，享受生活的美好。

  【瞰景层】

  超大会客空间，围合式户外空间，不仅能感受阔整个空间的尺度，更能容纳一家人在一起的欢乐时光。南北双向采光卧室，可设计成老人房，方便长辈日常生活。该空间还带有一个小型阳台，可以让老人种种花草，给生活增加点乐趣。

  【花园层】

  南向私家花园绕户而生，主人可自行设计、亲手栽种，随着四季花开，窗外即有自己装点的四季美景，很难不让人心动。L型空间布局，宽阔采光面，在加上四季都能观景的U型厨房，营造出一个通透流动、与自然“0”距离的无界场所。而且大面积的空间，也能安排成家庭影院、私家聚会场所，多方面满足生活、休闲所需。

  【童趣层】

  随着二孩甚至是三孩的来临，儿童的活动空间也变得重要起来。这里可以打造为私家儿童乐园，规划儿童书吧、DIY工作台、钢琴房等等。地下空间地上化，完全不用担心采光问题。

  【艺术层】

  阔绰独立空间，可以规划成健身房、储酒室、影音室等等；车位联动独特设计，主人可根据需要随心规划，充分显示出自主性和空间的多变性。

  和棠瑞著为毛坯交付，样板间格局、风格、陈设、家具等仅供参考。

  以和棠瑞著350平合院样板间为例，首层设置有阳光房，内设书房茶案，双侧采光，可直接欣赏小院美景。

  正南向则被设置成大客厅，超大面宽通透舒朗，采光充足。客厅可与小院互动，居住舒适度佳。

  顶层则为主卧套房，4.3米南向面宽，南北通透双面采光，可以更好的欣赏金海湖及花园美景。超大卫浴及书房空间外，还配有活动室，功能齐全。

  四、交通出行：公共交通不便 需依靠自驾

  轨道交通：目前金海湖板块尚无地铁。目前，平谷有规划中的地铁 22号线，但并不途径金海湖。据说22号线终点泃河湾站会有有轨电车与金海湖相连，但具体规划尚未落定，一切以官方为准。

  公共交通：和棠瑞著周边1公里范围内有4个公交车站：韩庄站（866米）、教工站（976米）、海子村站（978米）、向阳村站（996米），可乘坐平45路、平29路、平30路、平40路等，不过这些公交均为平谷区内公交，仅能到到平谷客运站，前往北京市区仍靠自驾。

  自驾：沿着京平高速，从夏各庄出高速，转顺平路，就可以到达项目。不过项目去往北京城区，如望京、国贸等地，即便不堵车的情况下，也仍需1小时40分钟以上。

  五、周边配套：周边配套缺乏 依赖平谷主城区

  教育：和棠瑞著2.5千米范围内，仅有2所幼儿园：韩庄幼儿园（848米）、土门幼儿园（2.1千米）；1所小学：洙水小学（2.4千米）；1所中学：平谷金海湖第一中学。不过和棠瑞著客群主要为养老、休闲、度假客群，对教育配套需求不高。

  医疗：和棠瑞著周边10千米内无大型三家医院，最近的为1.5千米左右的金海湖社区卫生服务中心，另有北京中医医院平谷医院（14.4千米）、平谷区医院（16千米）。

  公园：金海湖便是和棠瑞著临近最大的“公园”景观。金海湖拥有6.5平方公里水域面积，蓄水量达1.2亿立方米，是杭州西湖蓄水量的8倍，60个颐和园昆明湖。整个区域森林覆盖率90%以上，PM2.5长期维持在27.5左右，负氧离子含量更是北京城区的40倍以上，每立方厘米可达2000多个，为国际负氧含量最高等级。

  商业：和棠瑞著周边最近的商业为泉商贸中心（2.8千米），另外可前往15公里外的平谷城区，那里有华联购物中心（16.8千米）、国泰（15.6千米）等。此外和棠瑞著北侧规划为15万商业综合体，相当于朝阳大悦城大小。建成后可以满足日常生活娱乐需求。

  六、价格分析：价格合理 自住度假为佳

  价格现状：

  区域发展现状：在过去几年，平谷楼市的供应量并不大，直到和棠瑞著进驻以后，整个区域才有了一些声音。加上世界休闲大会的成功举办，各种配套的落地兑现，越来越多的人关注平谷，或者到平谷旅游打卡。

  数据显示，2021上半年，平谷一二手房价环比上涨，其中新房均价达到23839元/㎡，二手房均价达到23026元/㎡，均高于和棠瑞著项目均价。

  北京市场现状：今年1-8月，北京新房别墅成交2521套，成交均价48005元/平。和棠瑞著网签均价为1.7万元/平，在远郊项目中成交金额排名靠前。

  项目周边新房：项目周边仅有新房禧瑞金海（均价2.2万元/平）及国风金海（均价2.1万元/平），禧瑞金海主推85㎡二居室、110㎡三居室及125~200㎡的别墅产品，而国风金海主推53-314平洋房及合院产品。

  周边二手房：和棠瑞著周边无同类型二手房，仅有周边村镇中的住房，价格在1万-8千元/平。

  价格潜力：

  目前和棠瑞著网签价月1.7万元/平，总价409万元起，单价在区域内有一定优势。另外项目环境优美，若世界休闲小镇相关配套及设施落地，有一定的升值空间，不过时间会比较长。

  七、项目亮点

  1、总价409万起，价格优势明显

  今年前7月，平谷区住宅成交465套，均价23717万元/㎡。和棠瑞著以67套、3.75亿夺得销售金额榜首。和棠瑞著网签均价为1.7万元/平，周边首创禧瑞金海网签价月2.1万元/平。而同为度假休闲别墅聚集区的密云，别墅单价也多在2万元以上。故和棠瑞著在北京远郊度假别墅中，都有很大的价格优势。

  2、品牌房企联袂 龙湖造墅经验品质佳

  和棠瑞著由首创、首开、保利、龙湖四大品牌房企联合打造，品质有保障。和棠瑞著规划262套合院以及200余套叠院，全部做到了一户一院。项目整体容积率只有1.01，绿化率36.2%，舒适度高而且圈层氛围一致。再加上龙湖独有的造墅经验，后期龙湖物业加持，居住体验与品质，都无可挑剔。

  3、低密纯墅区，生态环境优美

  和棠瑞著距离金海湖月800米，和生态环境优美。金海湖是北京第二大湖，拥有6.5平方公里水域面积，整个区域森林覆盖率90%以上，PM2.5长期维持在27.5左右，环境宜居。 

  八、项目不足

  位置略偏远，除了金海湖外，世界休闲小镇及配套尚未成型，生活配套相对薄弱。

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