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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进首创伊林郡，为您带来项目的全面测评。

  首创伊林郡位于房山良乡老城区，打造81-96㎡两至三居，现房销售，总价约296万/套起。项目地处良乡核心地段，紧邻京港澳高速，周边配套较为齐全，适合在京西南工作、生活的刚需客群。

  下面我们全方位介绍一下首创伊林郡的概况。

  一、地段位置：良乡老城区 配套较为齐全

  首创伊林郡位于房山区，作为北京五个平原新城之一，是承接中心城区适宜功能、服务保障首都功能的重点地区，将构建“两山四水、三区三轴、三团多点”的空间结构，打造生态宜居示范区、科技金融创新城。

  “两山”即大安山、大房山；“四水”即永定河、拒马河、大石河、小清河；“三区”即平原区、浅山区、山区；“三轴”即综合服务轴、创新发展轴、山水文化轴；“三团”即良乡组团、燕房组团、窦店组团；“多点”即组团以外的各乡镇。

  随着城南计划的推动，在过去10年间，房山区有了翻天覆地的变化。房山以2013年7万平的首创奥特莱斯正式开业为信号，开始“城市级配套”的起步。自此之后，京投港、长阳半岛广场、绿地缤纷城等大型商业陆续投入使用，直至2021年龙湖天街登陆房山，区域内的配套趋于完善。房山作为城市西南发展带的核心地区，正向着整体发展定位的现代生态宜居休闲城稳步前进。

  首创伊林郡所在良乡组团位于综合服务轴上，是房山行政中心、产城融合示范区，也是房山的置业热点地区。其中，良乡组团可分为长阳、老城区和良乡大学城及周边三个板块，目前，三个板块中配套最为成熟的就是项目所在的良乡老城区。

  良乡老城区发展时间最早，房山区政府及各直属单位均排列于此，集合区域最成熟配套，在置业南城的改善客群中具有较高认可度和口碑，良乡老城区也因为供应量少，新盘一出便备受关注，例如，开盘热销的首创伊林郡一期，以及今年备受关注的首创伊林郡二期和中建京西印玥。

  二、产品特色：西南五环 实景现房

  首创伊林郡是首创深耕房山的又一力作。项目位于西南五环，良乡老城区，周边配套较为齐全。区域内涵盖龙湖天街、绿地缤纷城、首创奥莱等大型购物中心，良乡医院、北京中医药大学房山医院等医疗配套，还有伊林郡公园、府前广场等公园绿地。

  项目规划建筑面积约36万平，总户数约3000户。项目共分三期开发，一期于2013年开盘，现已入住；二期于今年3月开盘，为现房销售，目前顺销中；下图回迁房北侧的土地已平整完毕，大概率会打造伊林郡三期。

  首创伊林郡二期共16栋楼，均为9-12层小高层，容积率2.8，采用半人车分流设计（地上留有20%的应急车位），主力户型为81㎡两居，96㎡三居。项目采用了围合式的中轴对称式布局，最大限度的将园林景观空间留给业主，实现户户有景。超大楼间距，保证充足采光的同时，保有了居住的隐私和舒适度。

  三、户型分析：户型方正 居住感较为舒适

  81㎡两居，户型相对紧凑，无浪费面积。动区和静区分列两侧，动静分区合理，休息和娱乐互不打扰。卧室分布在房间两侧，可在一定程度上保有居住的私密性。

  入户即为次卫，在疫情等特殊时刻，进门之初便可进行隔离消杀，进一步降低健康隐患。客厅面宽约3.5米，采光充足。

  南向阳台约4.2㎡，解决日常洗衣晾晒问题的同时，还能在这里俯瞰小区的园林绿地，沐浴着细碎的阳光，感慨下岁月的庸常，享受片刻的惬意悠然。

  96㎡三居室格局紧凑，户型通透方正，全明三面采光，客厅+主卧面宽可达7.5米，室内宽敞明亮。

  客厅面宽可达3.9米，可以有效的获得充足采光，且保有足够的活动空间，足以满足平时待客或家庭娱乐的空间需求。南向主卧，飘窗设计满足采光的同时，增加了一定的使用面积。

  厨房L型设计，足够的操作台，夫妻二人同时烹饪也不会觉得拥挤。三个卧室，完全满足家庭使用。不足之处为，该户型仅有一个卫生间，好在卫生间是干湿分离设计，能一定程度上缓解早上的洗漱高峰。

  首创伊林郡为毛坯交付，样板间仅供装修前的小参考。81㎡样板间：

  客厅带阳台，整体居住舒适感高，阳台将空间效果向外延伸，会获得比较好的居住体验。

  小户型餐厅一边是餐椅，一边设计为卡座，美观又实用。沙发型的卡座不仅舒适，其底部空间还具有一定的储物功能。

  U型厨房人性化地满足了洗、切、料、炒的动线规律，夫妻二人一起下厨不显局促。

  阳台的一角摇身一变即可成为培养兴趣爱好的小天地。

  四、交通出行：紧邻京港澳高速 优选自驾

  轨道交通：距离项目最近的地铁站为房山线广阳城站，直线距离约3.5km，步行到达属实费劲，可乘坐F34路、F33路、F28路到达地铁站。

  值得一提的是，北京市郊铁路城市副中心线良乡站距项目直线距离约1.6km，骑行约15分钟可达。北京市郊铁路副中心线早晚各两对列车对开，从良乡站出发25分钟直达北京西站，65分钟直抵城市副中心。

  公共交通：项目周边500m范围涵盖良乡机场路口、良三路南口等5个公交站，可乘坐895路、616路、901路等多条公交线路。其中，乘坐F34路、F33路、F28路可到达地铁站，乘坐616、901路1站直达六里桥。

  自驾：首创伊林郡出门就是京港澳高速良乡机场出口，正常情况半小时可达六里桥、丰台科技园、丽泽金融商务区，不堵车的情况下，45分钟可至金融街。

  五、周边配套：成熟住区 配套完善

  教育：

  项目3km范围可辐射：

  5所幼儿园：海天幼儿园（498m）、行宫幼儿园（528m）、东方剑桥幼儿园（656m）、良乡双语幼儿园（875m）、房山蓝天国际幼儿园（1.4km）。

  3所小学：首都师范大学附属房山小学（1.3km）、良乡第二小学（2.1km）、北京小学翡翠城分校南校区（3.2km）。

  4所中学：首都师范大学附属房山学校（1.9km）、北京市铁路第二中学（2.1km）、良乡第二中学（2.2km）、北京师范大学良乡附属中学（3.4km）。

  此外，项目位于良乡高教园区，6km范围涵盖北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、北京中医药大学等多所高校。

  医疗：

  距离项目最近的房山区中医医院是一家二甲医院，约900米，步行可达。此外，项目3km范围涵盖北京北亚骨科医院（三级骨科医院，1.6km）、北京中科西苑医院（一级医院，1.8km）、良乡医院（三级医院，2.1km）、北京中医药大学房山医院（3km）。

  公园：

  首创伊林郡出门即公园，在家门口就能感受到自然的气息。项目西侧约250m即为4万平的伊林郡公园，东北侧约600m即为黄辛庄绿荫健身公园。此外，项目西南侧1km处还有良乡最大的绿色生态广场——占地近10万平的府前广场，生态环境优越。

  商业：

  小区配建约1万平英伦风情商业街，含超市、餐厅、药店、宠物医院等多种业态。此外，项目4km范围涵盖龙湖北京房山天街（1.1km）、绿地缤纷城（1.3km）、首创奥特莱斯（3.7km）等大型购物中心，吃喝娱乐购物一应俱全，足以满足休闲和购物需求。

  六、价格分析：京西五环 低总价现房

  价格现状：

  项目在售状况：首创伊林郡一期产品已于2013年开盘热销，现已入住。目前，二期产品开盘顺销中，主力户型为81㎡两居和96㎡三居，均价3.6万/平，总价约296万/套起，现房销售。

  对比周边二手房：项目位于良乡老城区，是一个较为成熟的居住区。板块内在售二手房小区众多，均价在2.2-4.1万/平不等，其中大多为80、90年代建成的老房子，且区域内建成十年内的新房多为改善产品，均价在3.3-4.1万/平之间。

  对比周边新房：项目所在的良乡老城区板块内其他在售新房，仅中建京西印玥一枚，均价4.3万/平，打造73㎡-106㎡两至三居。首创伊林郡3.6万/平的均价，在此区域内性价比较高。

  价格潜力： 房山是北京“南城计划”的核心区域，规划为生态宜居示范区。房山是北京近郊区的价值洼地，随着区域内交通、产业、配套的迅速发展，片区具有一定的升值空间。此外，现房销售，入住时间早也是项目的优势之一。

  价格潜力：

  房山是北京“南城计划”的核心区域，规划为生态宜居示范区。房山是北京近郊区的价值洼地，随着区域内交通、产业、配套的迅速发展，片区具有一定的升值空间。此外，现房销售，入住时间早也是项目的优势之一。

  七、项目亮点

  1、地理位置优越 商业配套成熟

  首创伊林郡地处良乡老城区，紧靠京港澳高速，周边配套成熟。龙湖天街、绿地缤纷城等大型购物中心步行数百米即达，驱车25分钟直达首创奥特莱斯。

  2、实景现房 所见即所得

  项目为实景现房，所见即所得，避免了期房减配的风险。而且收房周期短，省去购买期房到入住这段时间的租金支出，装修后即可入住。

  3、品牌开发商 品质保障

  首创置业深耕房山十余年与良乡共同成长，除了地标性综合体首创·奥特莱斯，首创还在这里打造了首创芭蕾雨悦都、首创新悦都、首创紫悦台以及首创伊林郡一期等多个品质住宅，深受客户信任。

  八、项目不足

  项目2006年拿地，业主实际使用年限年仅余55年。不过，房屋产权到期后会自动续期，依照法律的规定，交纳少量续期费用即可。

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