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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进金隅上城郡，为您带来项目的全面测评。

  金隅上城郡位于昌平北七家，210-400㎡联排/叠拼，总价约800万起，是北京少有的低密纯墅社区。作为800万即可入手的低密别墅，金隅上城郡比较适合本地改善家庭，朝阳、顺义、东西城客群亦有辐射。

  下面我们全方位介绍一下金隅上城郡的概况。

  一、地段位置：奥北别墅区 未来科学城利好

  金隅上城郡位于昌平区，该区域与海淀相邻，但比海淀房价便宜，因此承接了不少海淀、朝阳等区域外溢的客群。目前昌平的产业发展整主要依托未来科学城，根据昌平区未来5年规划，区域将形成一轴一带一廊的空间格局，重点发展两城一区多点，其中两城是指未来科学城和昌平新城，一区是回龙观和天通苑地区，多点包含7个镇中心。

  聚焦到昌平楼市，数据显示，今年前7月，昌平累计成交住宅4563套，均价48635元/平，奥森one、奥海明月两大限竞房霸榜。近几年，昌平因海淀“码农”强大的购买力，新盘热销是常态，而别墅市场则略显普通。前7月，北京别墅市场成交前50项目中，昌平占8席，金隅上城郡排名第一。

  金隅上城郡位于北六环内，属于奥北别墅区，是北京发展较早的别墅区，不少知名房企争相入驻，开发了不少低密优质的别墅产品，因此板块发展相对十分成熟，生活配套设施丰富。

  除了产业优势外，金隅上城郡周边高端教育资源丰富，比邻北师大亚太学校等14所国内、国际名校。项目周边安立路快速路改造工程已开工，道路全长18.5公里，8车道改建为双向12车道，总投资高达123亿，未来建成后，可以实现奥森公园、天通苑、北苑组团、小汤山和兴寿镇一路连接。

  二、产品特色：低密低总价 准现房红砖墅区

  2017年9月金隅上城郡一期开盘，项目以“1.0容积率纯墅社区”身份出道，开盘3个月时间就达成即将售罄状态，同年12月完成房屋交付。2018年8月二期开盘，2019年成交量达成177套，单盘摘得北京别墅套数销冠，去化速度之快，折合2天就能实现1套别墅销售。2019年6月三期推售，至2020年实现年度认购金额近30亿的成绩，可见项目市场认可度非常高。目前金隅上城郡三期产品顺销中，预计2022年3月底交付，目前已是准现房状态。 

  金隅上城郡整体为英国约克郡红砖风格项目占地面积24万㎡，地上建面24万㎡，容积率仅为1.0%，是北京市面上少有的纯粹低密别墅产品。总共965户，车位配比1:1，绿化率40%。项目本身为毛坯交付，在满足业主个性化装修需求的同时，避免了收房后因隐蔽工程而带来的装修隐患。

  三、户型分析：四面采光 半开放围合空间

  金隅上城郡B4上叠户型为三室两厅三卫，面积214平米，整体格局四面采光，面宽达到9.5米，三个卧室是均为南向套房，二层的卧室做到了两个独立的主卧套间，拥有独立的卫生间设计，居住起来更具私密性。

  首层为生活区，客厅+阳台+餐厅+厨房+一体化设计，空间开阔布局合理，三面采光，视野开阔，老人房设置在首层，生活起居更为便捷。

  厨房空间开阔，在内部放置洗碗机、蒸箱烤箱都没问题。上叠每户配备一个车位，由地下车库可以直接乘电梯到达三层户门处（两户公用一部电梯）。

  户型共4层：地上三层+地下1层。每户配备双车位，私家电梯，6.6米高的挑空客厅，私密独立家庭厅。

  首层为客厅+餐厅+厨房+北向套间，10.8米面宽南北通透采光充足。北向双采光独卫卧室可作为老人房或保姆房使用，便捷舒适。

  二层为双卧+家庭空间，同样为双套房设计，全明格局，适合父母或子女在此居住。并配有客卫，家庭人口多时也无需排队。

  三层则是超大的主卧套房，卧室+阳台+书房+独卫，功能齐备空间敞阔，主卧5.4米超大面宽，私密舒适。

  金隅上城郡别墅产品均为毛坯交付，样板间设计格局仅供参考。

  以建筑面积约394㎡㎡的样板间为例：从整体规划布局来看，充分利用空间，此户型适合三代同堂的家庭居住，在满足家庭成员的亲切交流基础上，保证各代人之间生活的相对独立和私密。

  6.6米奢华挑空搭配10.8米超大面宽，让宽厅承载起多重的空间感。

  兼备日常作息与娱乐活动，二层的两个次卧可以为孩子提供独立成长的空间。

  三层整层为奢华主人套房，搭配宽敞书房、精致衣帽间,演绎品质生活格调，有效的实现动静分离。

  地下一层的空间可用来做私人专属红酒品鉴区。

  四、交通出行：依靠自驾 地铁暂未落位

  轨道交通：距离项目最近的地铁站为5号线天通苑北站，距离项目约7公里。5号线北起天通苑北站，南至宋家庄站，可换乘1号线、10号线、6号线、13号线、亦庄线等。好在金隅上城郡这类的豪宅客群，对轨道交通依赖度不高。

  公共交通：项目距离最近的公交站点为北京太阳城站，约500米，周边覆盖有多条公交线路（537、643、905等），也可乘坐C110路直达距离项目203米的上城郡小区站。不过金隅上城郡这类的别墅客群，出行基本不依赖公共交通。

  自驾：项目周边覆盖四纵四横交通路网，横有北五环、定泗路、北清路及北六环，纵有京承高速、立汤路、京藏高速、京新高速（G7）。定泗路（生命科学园东路-立汤路）道路工程西起生命科学园东路，向东经京藏高速公路、回昌东路、规划七路、黄明西侧路、建材城东侧路相交后，终点止于立汤路，道路长约12.5公里。规划为城市主干路，道路红线宽60米。北清路，北五环和北六环之间的东西向主要交通干道，可连通海淀、昌平等地区。立汤路，北起北六环经北七家组团后，到达科荟路，未来将升级为北六环路的南北向城市快速路，将由双向8车道改建为双向12车道，全长约18公里。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：项目5Km范围内覆盖8所小学：北京师范大学亚太实验学校（987m）、北七家中心小学（2.3Km）、小汤山中心马坊小学（1.7Km）、皇城根小学昌平学校（4.2Km）、平西府中心东沙各庄小学（2.3Km）、小汤山中心小学（3.6Km）、昌平第三实验小学（3.4Km）、北京昌平区大东流中心小学（3.6Km）。

  医疗：距离项目最近的医疗配套，为项目北侧的北京太阳城医院，距离538米；5公里范围内，有北京小汤山医院北京（4.3km）、北京王府中西医结合医院（4.6km），基本可以满足日常就医需求。

  公园：项目东南4.3公里为未来科学城滨水公园，占地面积314.16公顷；北侧3.7公里是九华山庄温泉主题公园，占地面积140公顷，是九华山庄历经10年修建起来的一座大型温泉主题公园。

  商业：项目 5km 范围内，拥有较多物美、华联等商超，3.2Km处有宝迪商业中心，基本可以满足日常生活所需。而更多的购物、休闲娱乐需求，则可以前往更远的龙德广场（9.6km）。

  金隅上城郡北侧800米处就是温榆河，温榆河岸南侧为占地1500亩的彼岸青滩18洞高尔夫球场；河堤路向下3公里处为占地1300亩拉菲特城堡高尔夫，是北京最的球场。

  六、价格分析：总价800万起 品质现房

  价格现状：

  项目在售价格：金隅上城郡目前在售产品为总价800万起的210-400平户型，折合单价3.8万/平。距离项目5公里的同类别产品——天樾书院2021年初开盘，270~310平叠拼别墅1100万起售。10公里外的次新限竞房——观承别墅·大家300-400平的联排产品，价格在1520万起。总体来说，该区域内品牌开发商打造的别墅产品中，金隅上城郡的价格对有置换需求的家庭还是比较友好的。

  区域价格现状：今年1-8月，北京别墅市场成交新房3299套，成交均价4万8元/平，金隅上城郡不到单价4万的单价可以说是性价比看点十足，在成交额排名中稳定占据别墅前十的位置。

  项目周边二手房：在某二手房交易网站上搜索项目周边二手别墅产品，距离金隅上城郡1.6公里是总价1400万左右的温哥华森林，单价5万左右，该项目于2006年建成，社区建设和产品设计相对落后。

  项目周边新房：在昌平与金隅上城郡同类别、同价位产品仅有玖瀛府一座项目， 但玖瀛府位于北六环外，交通配套相比金隅上城郡稍显匮乏，且玖瀛府产品项目2023年10月交付，交房时间较金隅上城郡晚1年有余。

  价格潜力：

  自2018年起北京别墅供应量正在下降，从7633套将至2020年的4487套，今年1-7月别墅成交量同比2020年增长58%，别墅市场供求关系略现紧张。另一方面，受限墅令影响，北京将不再供应容积率1.0以下的住宅用地。

  能够同时满足1.0容积率且总价不到800万的金隅上城郡，拥有着同价位普通商品房都难以企及的标准，用如此价格可以买到面积更大、更私密的别墅产品，让金隅上城郡不论在别墅还是普宅市场都将是稀有产品。

  七、项目亮点

  1、高性价比别墅 满足刚改需求

  总价800万起购置一套五至六环内 214平起步的叠拼或联排产品，用低总价换取大空间，可以满足一孩甚至多孩家庭的空间需求。项目自身配有6000平米的底商，依托社区商业可以满足日常生活所需，未来可享受未来科学城规划建设带来的交通、配套等多项红利。

  2、1.0容积率 真正别墅体验

  作为北京别墅市场中少有的1.0容积率产品，金隅上城郡用纯粹的别墅产品塑造纯粹的客群圈层。联排产品90%建筑面积在地上，让金隅上城郡拥有更大的居住尺度，让业主在此享受真正的别墅体验。

  3、一二期交付 现房品质看得见

  凭借优越的产品力，金隅上城郡接连获得2019北京别墅市场套数销冠、2020年北京昌平区别墅市场套数销冠，获得买家的高度认可。金隅上城郡一期、二期产品现已交付，对项目感兴趣的朋友可以与项目取得联系前往参观。

  八、项目不足

  周边大型商业、娱乐等配套设施有待完善。

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