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  本文首发于新浪北京房产

  从“睡城”到“北京第二CBD”，望京用30年时间验证了产业对区域发展的巨大带动作用，同时也衍生出了对品质居所的大量需求。

  过去5年，望京纯商品房零供应，上周北京二批集中供地明细官宣，朝阳虽以11宗地再度成为供应大户，但位置均位于孙河前苇沟、王四营、十八里店等，仍难给望京的改善客群解渴。

  9月3日，新浪房评《谁是销冠》栏目组走进望京改善新盘——和光悦府，特邀“神秘嘉宾”华润置地北京营销管理部负责人刘雪雷、和光悦府项目营销负责人王亚杰与《地产营销人》出品人韩乐、新浪乐居数据管理员亮哥一道，回顾望京进化史，探讨不同阶段望京住宅特征，解析和光悦府如何匹配望京4.0时代居住诉求。

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  断供5年，望京终上新

  对于望京，想必大家都不陌生：倾斜的街道、各式的韩国美食、世界500强总部和互联网巨头。

  “望京的发展，是与时俱进的。”韩乐介绍，在上世纪90年代，望京还被称作“睡城”，直到20世纪初，索尼、爱立信、西门子等一批外资企业总部到来，给望京带来了产业的同时，也带来了国际化，此后奔驰、宝马等世界500强企业纷至沓来。而后，在其他版块仍在发展传统产业时，望京已经引入阿里巴巴、美团、滴滴等互联网巨头。这一系列的产业布局，使得望京成为北京东部的“中关村”。

  目前，望京企业的总的注册资本已经超过150亿，其中注册资金过亿的企业已经超过21家。产业蓬勃发展的同时，大量优秀人才汇集在此，居住需求也在与日剧增。

  和光悦府项目营销负责人王亚杰介绍，当前望京常住人口有30万人，随着未来阿里二期、朝阳中关村发展等，将要扩展到60万人，并且由于产业相近，望京也吸引了不少在中关村等板块工作的人群迁移，这部分人的居住、改善需求，亟待解决。

  但望京新房供应并不充足，王亚杰回忆，上一次望京有纯商品房项目还是5年前的首开国风尚樾，此后仅有2个限竞房项目入市，再无供应。

  对此亮哥表示，传统的望京住区已发展饱和，几乎不会再有新的住宅用地供应。和光悦府的上新，满足了望京客群“要改善、要住新房又不离开本板块”的需求，正合时宜。

  和光悦府与望京核心区仅隔着京密路、机场二高速，“三横三纵”交通路网可快速到达望京、三里屯、中关村、丽泽等商圈，又有798艺术区、草场地艺术区、民生现代美术馆、红砖美术馆等文化艺术氛围浓厚，又紧邻北小河、黑桥生态公园等。亮哥认为，和光悦府所在的板块，是集望京繁华与生态自然与一体的宜居住区。

  望京4.0时代，品质+价格降维打击

  和光悦府是今年首批集中供地中成交的住宅用地，由华润与保利联合竞得。对于当时拿地的原因，刘雪雷认为主要有两点：1.它是望京；2.是8.8万元/平的销售指导价。

  对此，王亚杰给了更细致的分析。她将望京近30年的楼市发展梳理为4个阶段：以花家地为代表的1.0时代，满足住的基本需求，目前二手房价格在7-8万元/平；2000年-2010年，以东湖湾、果岭里、慧谷阳光为代表的2.0时代，满足改善需求，目前二手房价格约12万+；到了3.0时代，便是保利中央公园等高端豪宅，单价在14万+。

  而目前，望京正在经历人居4.0时代。对于当下的需求，韩乐认为，这是一个从资源依赖转向品质依赖的时代。他表示，今年上半年，因教育资源带动北京楼市行情抬头，但望京的教育资源不及东西海，价格却能与其媲美，并且领涨，这背后的支撑逻辑，是“左手产业，右手品质”的双重加持。

  而和光悦府价格仅8.8万元/平，已经形成明显的价格“倒挂”，优势更加明显。王亚杰算了一笔账，目前融科橄榄城98平两居总价在1100-1300万左右，和光悦府最大户型是170平四居，总价不过约1500万。

贝壳网望京小区二手房参考均价

  亮哥表示，两居变四居，值！同时亮哥认为，现在大家可能担心和光悦府不在传统望京核心区，但要注意望京是在生长扩大，目前和光悦府处在价格洼地，未来潜力不止于此。并且对于改善客户而言，十年前的产品已经过时，新房的居住舒适度，远不是二手房可比。

  全四居社区 引领望京人居新潮流

  在望京人居4.0时代，华润也拿出最有诚意的作品。

  和光悦府由保利、华润两大央企联袂打造，分别取各自高端产品线“和光”系与“悦府”系之精髓，总占地约4.1万平米，总建面约10.3万平米，地块方正排布整齐，由11栋15-20层的小高层组成。

  打造120-170平全四居社区，可售商品房住宅仅7栋526户，其中1#、2#、3#、4#楼栋北侧紧邻北小河，可俯瞰北小河河景，极为难得。

  两梯两户、三面宽、南北通透，和光悦府所有户型均满足这个标准，亮哥评价为：“放大招了”。

  以最小的120平四室两厅两卫户型为例：

  三面宽朝南+南向飘窗，最大面宽可达10.6米，4米宽厅与餐厅、厨房联动，动静合理，设有多功能活动室，可根据家庭成员情况灵活调节用途。主卧套房与次卧分隔在客厅两侧，互不打扰，同时次卧附带拐角飘窗采光更加充足。

  最大的170平四室两厅三卫户型更为优秀。私家电梯厅入户，南向双套房+6.2米面宽大客厅，总面宽可达13.3米，视野开阔，北向卧室门口便是卫生间，若家庭人口少，可以做为套房使用。多功能活动室留出变化的可能，即便是三孩家庭，也能轻松满足。

  亮哥表示，和光悦府以两大央企极佳的品质、8.8万元/平倒挂的价格，给望京改善人群提供了一个新的选择。相信项目开盘热销指日可待！

  目前，和光悦府销售中心在北京太古时代LIFE已正式启动，距离1000万+入住大望京的机会，近在咫尺。感兴趣的购房人赶紧来看看吧。