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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进阳光城君山墅，为您带来项目的全面测评。

  阳光城君山墅紧邻密云水库，主打312-366平别墅，总价690万/套起，是北京为数不多的独栋产品。基于密云生态优势以及别墅产品的私密宜居属性，项目较为适合渴望拥有独栋资产配置的改善人群购买。

  下面我们全方位介绍一下阳光城君山墅的概况。

  一、地段位置：三山环绕 密云生态墅区

  阳光城·君山墅择址三山环抱、两水环绕的北京自然生态涵养区——密云，紧邻国家一号工程背书、负氧离子弥漫的密云水库。尤其是疫情期间，来转转云蒙山，看看密云水库，再品尝一下密云的水库鱼，是休闲放松的绝佳之地。密云楼市过去多以别墅产品为主，阳光城·君山墅这样低总价的山水洋房产品相对稀少，必定十分受欢迎。

  正是因为密云的种种利好，许多名企和开发商都已经提前看到了这一点，纷纷入驻，目前万科、华润、绿地、远洋、碧桂园等地产开发商在这边都拿了地，密云区域的整体价值也得到了一定提升。不过，密云的置业门槛比较低，比北京5万多平均房价低一半还多，甚至89㎡的三居总价不到200万，便能“上车”，在北京变为有房一族。

  具体来看，项目地处密云区的溪翁庄镇，距离密云水库比较近，整体的生态环境非常不错，居住体验感比较好，是密云最精华的别墅板块，非常适合度假休闲的在京人群。

  过去很多人提到密云就认为是偏远郊区，但近些年，随着交通的改善，密云的生态优势越来越成为很多人选择第二居所的首选因素。密云已经升级改造城市主次干道、绿化美化镇村道路、接驳轨道交通站点等，而京沈高铁已经通车了，从朝阳区酒仙桥附近的星火站，坐3站即可到密云站，用时仅需15分钟。这意味着未来到密云，可能比在中心城区的通行时间还要短。

  二、产品特色：山水资源丰富 稀缺独栋产品

  潜伏10年的打造历程，让阳光城·君山墅一亮相就获得了好评。2017年8月底，阳光城·君山墅在京正式开盘，依托丰饶的原生山水和阳光城集团的精工匠筑，开盘即热销——单月劲销百套，刷新密云别墅市场单月成交记录！随后数个月，一直位列区域别墅成交榜首的位置。目前，阳光城·君山墅312-366㎡山水独栋，现房在售，总价690万/套起。

  阳光城·君山墅总占地约1680亩（建筑面积约112万平方米），分组团式的规划设计，除了将自然环境赋予的条件加以善用，更重要的是保证足够高端的产品品相。规模对于独栋别墅非常重要，一方面，独栋占地奢侈，如果没有规模，一个社区摆不下几座别墅，这样就没有居住氛围；另一方面，拥有大规模可以装得下更多生活配套，譬如：多功能会所、集中式绿地、运动场地等。

  因此，阳光城君山墅不仅实现了产品与环境资源的最大化占有，而且随着艺术气息的养成，别墅社区的居住氛围也愈加浓郁。

  三、户型分析：大面宽短进深 采光通风俱佳

  该户型共分为3层，地上2层+地下1层。

  该户型首层空间轩敞，南北通透，客厅开阔彰显待客之道。南向的老人房空间宽敞，不局促。增加了LDK设计，让客厅、餐厅、厨房共处于一个开放空间内，构成家的核心区，在这样一个高度开放的空间里，家庭成员可以在一起活动，即使是各忙各的，也不耽误交流和关注。此外，一体化的设计，大大提高空间的利用率，增强空间的通透感。因为毛坯交付，别墅格局可变，留给业主自由发挥的空间很大。

  二楼则为男女主人居所，主卧为套房设计，并带有独立衣帽间，提升生活质感。北向通透空间可作为儿童房或书房，行动方便。同时首层与二层之间做了挑空设计，增加了立体空间感和开阔感，居住舒适度高。

  地下一层可作为会客、交友、茶室、兴趣爱好等空间，也可设置保姆房便于照顾家庭成员生活。独栋别墅最大的特点就是带围合式花园，一方面保证了私密感，另一方面，让整个房子都可以布满阳光，采光观景效果佳，而且前后庭院空间大，可做聚会使用，也可以做种植处理，增加生活氛围感。

  阳光城君山墅户型打造的风格较为一致，均为三层立体空间，功能有效区隔，享受专家式的墅级体验。365平独栋别墅户型也同样采用地上2层+地下1层的设计。

  365独栋别墅户型：

  该户型首层空间轩敞，南北通透，客厅开阔。值得注意的是，客厅与餐厅之间增加了一个小阳台的区域，增加了室内外的联动性，也可以做室外烧烤，增加了生活趣味性。细节方面，客厅还增加了一个半弧形观景区域，不仅采光充沛，还让生活舒适度尽善尽美。而南向的空间宽敞，不局促，可做老人房。因为毛坯交付，别墅格局可变，留给业主自由发挥的空间很大。

  地上2层做为男女主人的起居室，相对私密。主卧套非常方正，南向大面宽，并增加了弧形小阳台，增加了居室观景区域。而北向两个房间，亦可作为居室，其中一个带有独立露台。

  地下一层因采光良好，可作为家庭主要的娱乐、会客区域，也可用作储藏、收纳空间等。同样拥有围合式花园，私密感与采光观景效果佳，而且前后庭院空间大，可做聚会使用，也可以做种植处理，增加生活氛围感。

  四、交通出行：高铁通车 公共交通、自驾均可

  轨道交通：项目周边暂无地铁站，乘坐京沈高铁到密云站，换乘8路直达君山别墅下车即可。另外，君山墅周边还覆盖市郊铁路S3线，南起北京南站，北到密云区，2020年已通车。

  公共交通：目前距离项目最近的公交站为马头山桥站，步行约600米，该站点覆盖多条公交线路：868路（直达云佛山滑雪场、密云鼓楼大街）、987路（直达地铁望京西站、怀柔渔场）、密8路（直达密云区医院、密云水库）。

  自驾：从国贸出发，沿三环路向北行驶，从京承高速/北四环/顺义出口离开，进入京承高速，从顺密路/密云城区/密云水库/顺义出口离开。沿滨河路一直向前行驶，进入密关路/S205,行驶约6.5公里，左转即到项目。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：目前距离项目最近的教育配套为密云区东智小学，步行约2.7公里，5公里内还覆盖多个学校：溪翁庄镇中心小学（3公里）、北京密云水库中学（3.5公里）、太子务小学（3.9公里）、西田各庄镇中心小学（5公里）。

  医疗：目前距离项目最近的医疗配套为溪翁庄镇社区卫生服务中心，步行约3.3公里，5公里内还覆盖多个医院：密云水库医院（3.4公里，支持异地医保）、密云世济医院（5公里，支持异地医保），另外密云镇卫生服务中心也在项目周边，可以满足日常的就医需求。

  公园：项目距离密云水库仅5公里，周边覆盖1200亩坡地园林、500亩自然生态农庄、白鹭生态湿地公园，拥有得天独厚的自然生态。另外，整个地块被18洞的高尔夫景观包围，引自白河的水系将园区与高尔夫景观自然分隔。

  商业：从君山墅出发，驱车5公里就可到达密云核心商业区。2017年开业的万象汇大型商业综合体，在近15万㎡的体量中汇集了餐饮、娱乐、影院、超市等日常所需，周边西单、国泰、物美、奥特莱斯等也满足了休闲、购物、娱乐的全部需求。

  虽然说往往别墅区的配套都不是很完善，但是这个项目自身带有配套。项目自身配建约18000平米东南亚风格水岸会所，是一大亮点。包含约600平米主题餐厅，约2800平米水世界，咖啡厅、影音室、健身房等多功能休闲配套设施。

  六、价格分析：总价690万起 湖畔独栋现房

  价格现状：

  项目在售价格：阳光城君山墅312-366平米独栋别墅，目前在售房源 690万/套起。北京如今高端别墅市场全面挺进10万+时代，容积率1.0以下的别墅供应愈加稀缺，密云作为后起之秀，市场别墅单价依然在3万/平米左右，成为了北京别墅市场的价值高地，价格洼地。

  北京市场现状：如今市面上现存的和未来限竞房中出现的别墅，因为土地控规指标的限制，基本类型都是以叠拼为主，联排都少见，更不要提双拼和独栋。

  对比北京新房：随着“禁墅令”的升级，近几年北京低密度新增土地供应可谓“屈指可数”。以2020年为例北京商品房住宅供地达44宗，而容积率1.1以下的用地只有2宗。而今年两批集中供地中容积率1.1以下的用地也只有2宗。因此，北京别墅产品的稀缺性愈发突显，而从别墅细分市场来看，独栋别墅可售存量仅千套，阳光城君山墅可售套数还有百余套，位列北京独栋别墅余量排行第二，仅次于御汤山熙园，算得上是“富矿”。

  阳光城君山墅唯一的竞品可能就是首创澜茵山了。该项目目前也是现房销售，不过户型尺度并不相同，首创澜茵山所售的是340-510平米的独栋产品，总价1000万-1600万/套。相对君山墅更大一些。

  价格潜力：

  在“房住不炒”的大环境下，很多中产客群开始有意设计未来的生活，调配自有房产的位置和类型，度假别墅成为他们计划的一部分。而衡量别墅社区品质的另一个关键指标是自然资源，对于土地资源十分稀缺的北京，只有极少数别墅项目在多年前就占据了绝佳区位。

  阳光城君山墅所拥有的自然资源不可复制，此外随着十四五规划，密云将作为京津冀东部发展带上的重要节点，二者都将为项目带来不可估量的价值提升。

  七、项目亮点

  1、密云水库旁 690万买独栋现房

  阳光城君山墅以北京生态涵养区的标杆别墅，走进京城高端置业者的视野中。总价690万，几乎是北京独栋别墅上车的最低门槛，就可以拥有大规模邻水社区，享受1.8万㎡会所和高尔夫场地。

  2、0.6超低容积率 水系以及高尔夫景观环绕

  阳光城君山墅整体容积率仅为0.6。整个地块被18洞的高尔夫景观包围，引自白河的水系将园区与高尔夫景观自然分隔。因此社区可做到墅墅临水，不仅能将更多园林风景纳入屋中，还能更好的保障别墅生活的私密性。

  八、项目不足

  整体产品度假属性更强，社区运营能力有待提升。

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