正文

  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进港中旅海泉湾，为您带来项目的全面测评。

  港中旅·海泉湾位于燕郊，70年产权品质现房，52-140㎡全龄段户型，享受北京半小时通勤生活圈。由于临近北京副中心，总价低至120万/套，较适合预算有限的北京东部通勤客群，对本地改善家庭亦有辐射。

  下面我们全方位介绍一下港中旅海泉湾的概况。

  一、地段位置：紧邻副中心 北京半小时生活圈

  港中旅·海泉湾位于燕郊，距离上看，燕郊紧邻顺义，与北京城市副中心通州区一河之隔。沿着京平高速一路往东，发现路牌显示“离平谷36km”的时候，就该下高速到燕郊了，足以见得燕郊与北京的关系，有多紧密。 

  这样的天然优势，也让燕郊一度炙手可热，最高点时房价可与北京郊区比肩。2017年6月，一纸限购令让燕郊楼市重归平稳。如今潮水退去，利好兑现，随着城市副中心的启用，北三县与副中心“四统一”，地铁22号线稳步推进，燕郊又迎来一轮新的机遇。

  虽然环京市场受到疫情影响，在一段时间内成交量比较低迷，但从2020年4月便开始恢复，6月燕郊限购满三周年时，单月网签破千套，到了一个高点，紧接着9月又是第二个高点，市场复苏情况良好。

  港中旅·海泉湾位于燕郊国家高新技术开发区潮白河畔，主力承载燕郊开发区“主动融入，全面对接，同城一体，借势发展”的发展要旨，打造以“生态、健康、休闲绿色”为核心的全享型文化旅游区。

  从交通区域图可以获知，项目与北京副中心通州区只有一河之隔，通州未来将集齐所有的优质资源——东城政治、西城金融、海淀教育以及朝阳国际于一身，再辅以亚洲最大交通枢纽、环球影城等商圈的加持，发展未来可期。据悉，潮白河两公里之内湿地保护禁止盖任何住宅项目，未来以绿化为主，项目周边环境未来会非常好，楼盘具有一定的稀缺价值。

  二、产品特色：地处潮白河畔 主推二期

  项目西邻思菩兰大道，东临燕灵南路（规划路，目前尚未动工）。一期总规划57万㎡，容积率2.5，共计20栋楼，合计4260户。以中央景观区为轴分南北区规划开发，一期首开区为北区，共计10栋楼，2196户，业主已入住。南区10栋楼，一共2064户，2017年底交房，北区、南区施工单位是由中国建筑三局和中国建筑八局承建。

  二期总用地规模为5.5万㎡，总建筑面积约为17.98万㎡，容积率2.45，共计11栋楼，1229套房，分北区和南区开发，北区512套，南区717套，1#、2#、3#楼为地上27层，4#楼为24层，5#楼为23层，6#7#8#9楼为27层，10#楼为16层，11#楼为27层，主力户型为52-140㎡一至三居，均价2.4万元/㎡，总价120万元起。

  社区采用中国传统的院落围合式居住设计理念，以高层分布在地块的四周在中心区围合出中心庭院，能形成有效的社区边界，对高层建筑可以有效地挡风。另外，围合式社区出入人员相对较少，容易封闭，这样儿童就能安全地在社区里面玩耍，老人也可以随意走动。

  三、户型分析：动静分离 功能区互不打扰

  140平三居户型 格局整体较为方正，全明通透，面积浪费较少；南向三面宽，尽情拥抱阳光。

  先看动区，客厅、餐厅、阳台采用了全等宽的LDB设计，餐客厅搭配南北双阳台，保证了动区的通风与采光。入户的玄关空间，在疫情期间显得尤为重要，集入户消杀、衣物收纳功能于一体。L型厨房的设计，人性化地满足了洗、切、料、炒的动线规律。

  静区部分，三个卧室没有采用分置的“四叶草”设计，户内隐私性相对一般，但是动静分离明显。主卧套面积达22㎡＋，其中包含了一个15㎡＋、南向面宽达3.6m的卧室空间。主卧套北向的明卫做到了干湿三分离，可放置一个标准尺寸的单人浴缸，同时为梳妆台留有了空间，女主人生活仪式感骤升。

  65平一室一厅户型在整体格局上非常具有优势，主要集中在以下几点：

  第一点，65平户型能保留阳台的功能，是非常可贵的。阳台进深高达1.6米，面宽3.6米，在功能性上也比较舒适的尺寸，成为65平户型中最大的亮点。

  第二点，三面宽朝阳。主卧、客厅、厨房三个主要功能空间朝阳采光。无论在市场稀缺程度还是实用舒适度上都是比较高标准的存在。

  第三点，面宽大进深小的户型格局，不仅能获得更多的采光，而且在保温节能方面，也非常均衡。

  户型其他特点也非常明显，65平户型几乎完全利用了交通空间，在有限的空间里，做到了几乎最小的空间浪费。且户型在交通空间内放置了餐厅这种使用频率不高的功能区，减少空间浪费的同时还能做到不影响正常生活使用。

  140㎡三居户型内部，位于二层的实体样板间，三面朝南：

  南北双阳台，都是落地窗设计，南向面宽3.9米，可以摆放茶桌品茶聊天。

  L型厨房，留有冰箱的摆放位置，让烹饪动线更加合理。

  主卧配备了步入式衣帽间、独立卫浴，套房设计让空间更私密。

  卫生间为明卫设计，并且干湿分离，配备淋浴间，不用担心沐浴后卫生间的通风换气问题。

  四、交通出行：依靠自驾 地铁暂未落位

  轨道交通：

  港中旅海泉湾周边暂无地铁规划，出行主要依靠自驾或公交。距离最近的为22号线平谷线燕郊站（正在规划中），直线距离约3公里。

  公共交通：

  目前项目周边覆盖308、930、811、812、815、816、818等进京公交站点，方便通勤北京。

  819路公交车可以直通6号线草房站，乘坐几站即可到达青年路、朝阳门。另外，308路是联通项目和国道公交枢纽的燕郊镇内公交，出行十分方便。

  自驾：

  开车从通燕高速过白庙收费站，右转两公里即可到达项目，目前通燕高速西出口加紧改建中，预计今年6月底竣工，西出口是形成半小时交通经济圈的重要节点，也是燕郊通往北京的咽喉要道。作为北京的东大门，西出口是形成10分钟至半小时交通经济圈的重要节点，它的改造关系到与北京的互连、互通，有利于燕郊融入京津翼一体化。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：项目投资约2亿建设港中旅海泉湾九年制公立学校，目前主体结构已经完成，学校规划用地面积4.7万㎡，总建筑面积4.4万㎡，规划教学楼中学部6层，小学部4层，另外还有风雨操场、食堂、地下1层，还有4层的教师宿舍楼。

  学校项目作为燕郊南城一所九年一贯制学校，待学校建成投入使用后，将进一步平衡燕郊区域的教育资源。

  医疗：距离项目最近的医疗配套为燕达医院，是一所三级甲等综合医院，设置有53个临床科室，引入了北京朝阳医院、北京天坛医院等，专家也会定期来燕达医院会诊。

  另外，2015年7月27日，位于北京雅宝路儿研所附属儿童医院作为全国儿科水平名列前茅的医疗机构，与燕达医院建立院级联盟合作关系，填补了燕郊暂无优质高水平儿科的空缺。燕达医院也是燕郊唯一一家是可以使用北京社保就诊的医院，是南城区域重点医院。

  公园：项目周边除了潮白河以外，北地块与南地块分别设置了公共游玩区，北区800平方米在西北角，南区900平方米在东南角。公共游园区以草坪为主，辅以人行步道，通过灌木、乔木的搭配种植，打造可休闲、可娱乐的活力空间。

  商业：2020年5月，思普兰集团与北京大悦城控股集团股份有限公司签署了京东大悦城城市综合体项目，距离项目非常近。另外，顺着思普兰路再往南可以看到金色年华健康城高端养老社区，建筑65万平方米，按照IS09001国际质量管理体系进行质量管理和监控。

  港中旅海泉湾自建艺术中心，前期作为售楼处，后续也是业主的配套之一，发展方向是展览厅以及艺术典藏室，现在经常为业主的宝宝们提供艺术班免费培训，比如儿童书写以及画画等。

  六、价格分析

  价格现状：

  项目价格现状：港中旅海泉湾一期总规划57万㎡，容积率2.5，共计20栋楼，合计4260户。二期总用地规模为5.5万㎡，总建筑面积约为17.98万㎡，容积率2.45，共计11栋楼，1229套房，主力户型为52-140㎡一至三居，均价2.4万元/㎡，总价120万元起。

  区域目前现状：燕郊与北京的距离非常近，让燕郊一度炙手可热，最高点时房价可与北京郊区比肩。2017年6月，一纸限购令让燕郊楼市重归平稳。如今潮水退去，利好兑现，随着城市副中心的启用，北三县与副中心“四统一”，地铁22号线稳步推进，燕郊又迎来一轮新的机遇。环京市场虽受到疫情影响，在一段时间内成交量比较低迷，但从2020年4月份起便开始恢复，6月份燕郊限购满三周年时，单月网签破千套，到了一个高点，紧接着9月又是第二个高点，市场复苏情况良好。

  价格潜力：

  以前大家买燕郊是觉得便宜，在房住不炒的前提下，换房成本很高，大多数人买房是要长住的，自然要对品质及居住舒适度有所要求。

  港中旅为央企开发商，对于购房者有一定的保障。另外，从项目出发只一个红绿灯便可进入通燕高速-京通高速，交通便利。港中旅学校建成后，提供教学楼中学部6层，小学部4层，风雨操场、食堂2层。项目周边绿化面积很大，自身配建有温泉中心、7万平米商业街、上万平米体育场馆等，小区内部配套丰富。综上，港中旅海泉湾不仅是低总价可上车的新盘，更是适合居住的性价比之选。

  七、项目亮点

  1、紧邻通州副中心 半小时北京生活圈

  项目与北京副中心通州区只有一河之隔，可形成半小时生活圈。通州未来将集齐所有的优质资源——东城政治、西城金融、海淀教育以及朝阳国际于一身，再辅以亚洲最大交通枢纽、环球影城等商圈的加持，发展未来可期。

  2、潮白河畔稀缺新房 不可复制的地段价值

  港中旅·海泉湾位于燕郊国家高新技术开发区潮白河畔，主力承载燕郊开发区“主动融入，全面对接，同城一体，借势发展”的发展要旨。据悉，潮白河两公里之内湿地保护禁止盖任何住宅项目，未来以绿化为主，项目周边环境未来会非常好，楼盘具有一定的稀缺价值。

  3、产品多样 户型面积段覆盖全龄段家庭

  项目一期总规划57万㎡，合计4260户，以中央景观区为轴分南北区规划开发；目前主推二期，总用地规模为5.5万㎡，共计11栋楼，1229套房，分北区和南区开发，主力户型为52-140㎡一至三居，均价2.4万元/㎡，总价120万元起。

  八、项目不足

  项目自建配套需要时间来完善，另外轨道交通欠缺，目前主要依赖自驾与公交。