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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进航城壹号，为您带来项目的全面测评。

  航城壹号位于大兴庞各庄，紧邻京开高速，主力产品为100-175㎡ 花园洋房，总价300万起。项目处于临空经济区和北京自贸区范围内，未来居住客群以南城本地改善及外溢产业客群为主。

  下面我们全方位介绍一下航城壹号的概况。

  一、地段位置：大兴庞各庄 机场临空经济区

  航城壹号所处的大兴区，位于北京南部，在《北京城市总体规划（2016年—2035年）》等政策规划中明确，城南牢牢占据“首都南部结构性生态绿肺”定位，生态、宜居是北京城南的区域标签。近期北京官宣第四轮城南行动计划：今后5年投资约5900亿元，定位从原来的“外省市人口聚集地”变成“首都功能集中地”，未来五年将会新增13条地铁轨道、引进优质学校和大医院。

  2020年底，北京市政府批复礼贤镇、榆垡镇共50平方公里为大兴机场临空经济区（北京部分），而与临空经济区紧邻的庞各庄、魏善庄或也将迎来新的发展机遇。

  大兴区新房主要集中在亦庄河西及旧宫德茂等板块，均价皆为5.5-6万/平，而航城壹号总价仅300万即可买到100㎡的产品，性价比颇高。

  航城壹号所处的大兴庞各庄板块，紧邻京开高速和永兴河，地铁4号线南；项目处于天宫院商圈、庞各庄绿色高端服务区、大兴机场临空经济区辐射范围内。在区域规划草案中，庞各庄将重点发展文化旅游、航空金融，通过构建“一主、一辅、两带、四区”的空间结构，打造一个智慧航空金融节点、文旅健康示范片区、现代农业体验基地、城乡共荣的幸福小镇。

  另外，项目距离大兴新机场直线距离11公里，与望京和首都机场的关系足以比肩，独享“新机场一环”临空经济发展红利。“南望京”未来将迎近300万人口支撑，他们是真正有需求在周边长期工作和生活的群体。

  项目周边新房主要为和悦春风（76-109㎡二至四居，均价3.5万/平，精装交付）及中海云筑（小面积段的洋房产品基本售罄，少量下跃和合院在售，面积较大，总价较高，合院约700万起）。二手房主要为富力丹麦小镇，近10年前的社区，目前均价3.5万/平。

  二、产品特色：总价300万起买纯商品房

  航城壹号所在的位置属于较为成熟的居住区，板块内现有中海云筑、富力·丹麦小镇、富力华庭苑、龙景湾等小区，周边基础生活设施相对成熟。在配套上，项目临近黄村、天宫院、西红门三大商圈，周边未来还将规划近60公顷的绿色高端服务区。

  社区规划建筑面积近24万平方米，分为A、C、D三个区，产品为7-14层洋房和小高层，共1286套，三个开发区块总体容积率仅1.34，最小容积率达0.77，楼栋均设计为南北朝向布局，本次项目主推C区地块，主力户型为100平米两居以及136-175平米三居洋房。在当前以限竞房为主的大兴市场中，航城壹号作为不限价纯商品房，非常少见。

  目前项目在售价格为：100平两居总价300万起，136平三居总价408万起，175平四居总价540万起 （有特价房，具体特价房的价格以售楼处实际公布为准）。

  三、户型分析：100㎡做到两居 保证舒适度

  航城壹号主力户型为100平两居以及136-175平三居，大户型小居室，在当前以限竞房为主的大兴市场中极为少见。

  其中100平两居室：

  总面宽7.7米，客厅面宽达4.2米，100㎡的面积没有常规性地做三居，两居布局让空间极具宽阔感，充分保证舒适与宜居性。静区在左侧，动区在右侧，动静分离，让活动区域休息区互不打扰。

  各个功能空间设计清晰且具备改造的弹性，后期可以满足不同家庭的生活需求。餐客一体化设计，营造更多欢聚交流空间，卫生间干湿分离，且带有窗户，保证了通风效果。

  另外，航城壹号还引入了静音隔热窗、降噪楼板、全屋地暖、中央空调、新风系统等技术，多维度打造品质产品。

  136平和143平三居，在户型设计上基本一样，都是南向三面宽，主卧套房带飘窗，整体南北通透，餐厨一体化设计，另外，厨房北侧还带有阳台，后期可以根据家庭需要改造为储藏室。

  136平三居是畅销的眼镜户型，全明格局，主卧、次卧和客厅都朝南，并且做了两个卫生间，即使是早高峰时间也可以避免一家人洗漱的尴尬。次卧、厨房和餐厅都朝北，当然，未来可以根据需要把次卧改造为书房或者健身房、影音室。

  主卧、次卧、客厅有将近8㎡的阳台，在北京的新房市场，南向所有房间都带有阳台是非常稀少的，保证了晾晒的功能性以及采光效果。

  客厅面宽达4.2米，100㎡的面积没有常规性地做三居，两居布局让空间极具宽阔感，充分保证舒适与宜居性。

  主卧套房带有飘窗，充分保证了采光与通风效果，后期可以根据需要打造为图书角、咖啡角等功能区。

  卫生间做到了干湿分离，剩余空间足以再容纳下洗衣机与烘干机。

  北向的厨房与餐厅连为一体，整体呈现长条形，另外带有一个阳台，后期可以根据需要打造为储藏间。

  四、交通出行：交通方式多样 自驾线路完善

  轨道交通：航城壹号位于大兴庞各庄，南六环外，距离地铁4号线——天宫院站驾车约6公里。据悉，项目周边将来会有班车接送至天宫院地铁站。

  公共交通：项目周边公交站点涵盖：X108 路龙景湾小区南站，步行 381 米；兴 54 路隆盛园站，步行 396 米；兴 55 路富力丹麦小镇站，步行 979 米；842 路、兴 46 路瓜乡桥站，步行 697 米（天宫院地铁站6公里，后期开通直达班车）。

  自驾：项目紧邻京开高速庞各庄出口，不堵车的情况下，自驾约 5 分钟，京开高速快速联通北京二环至六环。项目周边还围绕多条高速路：京开高速、京台高速、大兴机场高速；南六环、新机场北线高速、首都环线高速，目前都已经通车，与京开高速共同组成项目周边“三纵三横”交通网。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：项目旁边的和悦春风配建 2400 平米公立幼儿园，大兴第十一幼儿园、庞庄中心幼儿园均在项目 3 公里范围内，两个幼儿园已经在运行的状态。另外，周边包含庞各庄第一中心小学，中学有庞各庄中学，幼儿园到中学教育配套较为完善。

  医疗：项目 3 公里范围内设立庞各庄镇中心医院、嘉美口腔以及多家药店；不堵车的情况下，向北自驾 20 分钟可到达大兴区人民医院为三级公立医院，项目旁边的和悦春风还配建 1000 平米托老所，满足周边的养老需求。

  公园：从项目出发，步行可达永兴河公园、体育公园、庞各庄众美公园等城市公园；2公里范围内，还有高尔夫、滑雪场等休闲配套；15公里范围内，即可到达大兴滨河森林公园、爱情海玫瑰园、北京野生动物园等大型休闲公园。

  商业：项目周边涵盖天宫院、西红门、黄村三大商圈。驾车半小时以内，可达荟聚购物中心、凯德茂、王府井百货、宜家家居等大型商场；另外，项目旁边还将建设2200平米社区商业（规划中），实现大家在家门口就能一站式购物的梦想。

  六、价格分析：总价300万起 上车南城新盘

  价格现状：

  项目在售价格：项目分为A、C、D三个区，产品为7-14层洋房和小高层，本次项目主推C区地块，主力户型为100平米两居以及136-175平米三居洋房。在售价格为：100平两居总价300万起，136平三居总价408万起，175平四居总价540万起 （有特价房，具体特价房的价格以售楼处实际公布为准）。

  周边新房价格：距离项目最近的新房为和悦春风，在售产品为：76-109㎡二至四居，均价3.5万/平，精装交付。以76㎡为例，总价约260万左右，由于是普通住宅，首套首付35%（非普通住宅40%），91万元；二套首付60%（非普通住宅80%），首付仅156万。同属于庞各庄板块的中海云筑，目前小面积段的洋房产品基本售罄，少量下跃和合院在售，面积较大，总价较高，合院约700万起。

  周边二手房价格：项目周边二手房富力丹麦小镇，近10年前的社区，目前均价3.5万/平。产品上，二手房南向采光普遍偏小，航城壹号的户型相对更为舒适。再往北的天宫院，二手房小区均价4.3万/㎡。

  价格潜力：

  自2018年开始，北京新房市场进入了限竞房的时代。大批限竞房入市，因政策要求，项目产品同质化严重，较难满足高品质的多样性居住需求。而对于消费者来说最重要的是取得房产证后五年内不得上市交易，也就是说，从买房时算起大约七八年后才可将房屋再次出售。

  航城壹号作为不限价的纯商品房，总价仅300万即可买到100㎡的产品，对于意向区域为南部、刚需自住的朋友，是一个不错的自住选择，即使未来转化到二手房市场，保值性也有较大的潜力。

  七、项目亮点

  1、老墅区新变化 入手低密河畔洋房

  航城壹号地处永兴河畔，团队测评师在实勘时，还看到周边不少居民在河畔潇洒垂钓，沿河地区也成了绿树环绕的湿地公园。项目北侧是京南老牌别墅区，包含富力丹麦小镇、龙熙顺景等，经过10多年的发展，形成成熟墅区氛围。

  2、100㎡只做两居 最大程度保证舒适性

  航城壹号主力户型为100平两居以及136-175平三居，大户型小居室，在当前以限竞房为主的大兴市场中极为少见。100㎡的面积没有常规性地做三居，两居布局让空间极具宽阔感，另外，项目还引入了静音隔热窗、降噪楼板、全屋地暖、中央空调、新风系统等技术，多维度打造品质产品。

  3、空港经济辐射区 发展未来可期

  航城壹号距离大兴新机场直线距离11公里，与望京和首都机场的关系足以比肩，独享“新机场一环”临空经济发展红利。“南望京”未来将迎近300万人口支撑，居住客群的素质也将不断提升。

  八、项目不足

  项目处于南六环外，地铁轨道待后续完善。

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