在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中海首开拾光里，为您带来项目的全面测评。中海首开拾光里位于朝阳金盏别墅区内，打造140㎡-240㎡叠拼别墅，总价约1000万/套起。项目周边汇聚798、观复博物馆、罗红艺术馆等十余人文打卡地，吸引追求时尚、较为年轻的改善客群。
下面我们全方位介绍一下中海首开拾光里的概况。
一、地段位置：金盏自贸区 产居融合
中海首开拾光里所处的朝阳区，是北京城六区之一，以建设具有广泛国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区为发展目标，将构建“两轴两带三区”的城市空间结构。“两轴”即中轴线北延长线、长安街东延长线及两侧辐射地带；“两带”即连接北京重点功能区的保障首都功能发展带、朝阳区和城市副中心之间共建共享的体闲游憩绿带；“三区”即疏解提升优化区（朝阳区范围内的中心地区）、产居融合发展组团（朝阳区范围内的边缘集团）、绿色生态体闲区（朝阳区范围内的绿化隔离地区）。
朝阳作为北京购房需求最旺盛的区域之一，近年来住宅用地却少之又少。加之前些年限竞房的大力供应，小户型刚需盘一度成为了朝阳的供应主力，致使改善型纯商品房供应不足，需求却与日俱增。此外，2020年北京容积率1.5以下商品房供地总计5宗，朝阳仅中海首开拾光里1宗，稀缺属性尽显。
中海首开拾光里位于朝阳金盏板块，该板块一直利好不断，其一便是金盏板块被划入自贸区，被命名为金盏国际合作服务区。金盏国际合作服务区将围绕第四使馆区，系统推进5G、物联网、人工智能等新型基础设施建设，并支持建立跨境电商海外仓，将其打造成北京第二个三里屯，未来可期。
中海首开拾光里中海首开拾光里距离金盏自贸区约3km，同时，项目隶属于中央别墅区大湖板块，三公里范围内远洋Lavie、大湖山庄、九章别墅、晴翠园等亿级豪宅汇聚。
二、产品特色：朝阳东五环 稀缺改善新品
朝阳苦无改善项目久已。由于前些年限竞房大力的供应，小户型刚需盘一度成为了朝阳的供应主力，致使改善型纯商品房供应不足，需求却与日俱增。中海首开拾光里是朝阳近年来为数不多的纯商品房别墅项目，于2020年12月份首期开盘。开盘就以15分钟、188套、20亿的业绩，惊艳北京楼市。目前一期已经售罄，二期也于2021年2月开盘顺销。
中海首开拾光里，容积率仅为1.5，共30栋楼，726户，主力产品为140㎡-240㎡的叠拼户型。项目延续了“拾光系”产品经典的“垂直空间艺术”，以榫卯结构进行排布，创造性地将“上、中、下”三大产品错层相叠，不仅实现了四居两套房功能，还极大地提高了居住的质感。总价约1000万/套起，其中上叠和中叠都是精装修，下叠为毛坯。
三、户型分析：创新户型排布 打破空间边界
中海首开拾光里打破常规，不同于以往的叠拼空间分割形式，以“乐高式”拼接原理，将“上、中、下”三大产品错层相叠，打造140㎡-240㎡的叠拼产品。
其中240㎡四居（下叠）：
该户型从地下二层到地上二层，共4层，建筑面积240㎡，使用面积可达380㎡，是中海首开拾光里所有产品中最大的户型。该户型真正做到了动静分离，地下用于休闲娱乐，地上用于日常休息。
地下超高客厅挑空约6米，大气宽敞，虽然客餐厅在地下却不沉闷，双采光井搭配电动天窗最大限度保证了室内充足的采光和通风。
卧室分布在地上一二层，南北通透，采光充足。一层设有南向父母套房，二层主卧套房和儿童房分列南北两端，在作息时间内，不同家庭成员减少打扰，更具私密性。
150㎡四居中叠户型，使用面积可达180㎡。该户型南北通透，有独立的入户电梯厅，由北向入户，进门处是独立玄关，收纳功能强大，玄关对面是北向的书房，书房外侧是6㎡的入户花庭。
南向是LDK餐客厨一体化的大宽厅，客厅南向和西向是两面超大的通体落地窗，270°采光，非常有别墅感。
沿楼梯而上，两间套房分列南北接两端，分别配有衣帽间和独立卫生间，私密盥洗时间，可不受打扰。
150㎡D户型中叠样板间：
客厅南向和西向的两面超大通体落地窗构成270°观景+采光，让光轻松触达客厅、餐厅、厨房的每个角落。
U型厨房，厨具、厨电分散在三面，一个转身就能实现操作程序的切换，两人配合也不会觉得拥挤。
主卧套房超大窗墙比，满眼望去，所见皆通透。独立卫浴+衣帽间，私密盥洗时间，再不受打扰。
四、交通出行：优选自驾 畅达东部商圈
轨道交通：距离项目最近的地铁站为15号线孙河站，直线距离约4.7km。此外，规划中的地铁3号线也与项目相距4km之遥，轨道交通属实不便。不过改善项目对地铁的依赖度远低于刚需楼盘，故而也不算太大的硬伤。
公共交通：项目周边1km范围涵盖蟹岛度假村东门站、金盏嘉园东站、小店路口站等4个公交站，可乘坐306路、596路、640路、847路等多条公交线路。乘坐851路、854路以及418路可1小时直达望京，乘坐847路、641路75分钟直抵三元桥。
自驾：项目临近机场高速、京平高速等多条高速线路，通过金盏路、东苇路5分钟即可实现高速通勤。不堵车的情况下，从项目驱车7分钟可抵达奥莱，15分钟直达首都国际机场，30分钟抵达望京，40分钟可至国贸、三里屯。
五、周边配套：人文艺术汇聚 生态宜居
教育：
项目5km里内覆盖3所幼儿园：育英双语幼儿园（785m）、红黄蓝双语幼儿园（912m）、金盏东村中心幼儿园（1.5km）；
2所小学：北京市金盏学校（1.2km）、首都师范大学朝阳小学（4.2km）；
4所中学：北外附双语学校（1.2Km）、北京市第九十四中学机场分校（3.9km）、北京市第八十中学实验学校康营分校（4km）、东北师范大学附属中学朝阳学校（4.4km）；
5所国际学校：北京德威英国国际学校（2.8km)、北京爱迪国际学校（4.2km）、青苗国际双语学校（4.2km）、北京蒙台梭利国际学校（4.5km）、北京京西学校（5km）;
此外，项目南地块还规划了4000㎡幼儿园、中小学用地，将来可以满足一贯制公立教育的需求。
医疗：
距离项目最近的是金盏第二市区卫生服务中心（1.2km），可以解决日常发烧感冒等情况。此外，周边5km范围内涵盖首都医科大学附属北京地坛医院（三甲医院，4.1km）、北京大学第三医院机场院区（4.5km）、北京市第一中西医结合医院东坝院区（三甲医院，4.9km）。
公园：
中海首开拾光里东侧有400万㎡原生态老河湾湿地景观，是唯一天然形成的湾区湿地。7km范围可辐射东坝郊野公园、将府公园、东郊湿地公园等多个城市绿地，生态环境清新自然；
除此之外，项目周边3km内覆盖马术、高尔夫、赛车等高端休闲场所； 5km范围汇聚了松美术馆（1.6km）、罗红艺术馆（3.1km）、观复博物馆（3.4km）、中国电影博物馆（4.9km）等人文艺术区。
商业：
目前周边商业配套较为落后，距离项目最近的已建成商业是斯普瑞斯奥特莱斯，直线距离约2.3km。其他大型购物中心则需驱车前往北京赛特奥莱（6.2km）或祥云小镇（9km）；
不过，项目南地块将配建9000㎡综合商业和2500㎡文化活动中心。随着第二三里屯的规划实施，周边商业发展起来只是时间问题。
六、价格分析：大湖中央别墅区 豪宅环绕
价格现状：
项目在售状况：中海首开拾光里是中央别墅区大湖板块近年唯一低密度别墅住宅，也是亿级别墅群中少有的千万级叠拼产品。中海首开拾光里一期全部首期，二期已于2021年2月开盘顺销，目前在售均价约为7.3万/平，总价约1000万/套起，部分精装交付（下叠毛坯交付）。
北京市场现状：朝阳作为北京购房需求最旺盛的区域之一，近年来住宅用地却少之又少。加之前些年限竞房的大力供应，小户型刚需盘一度成为了朝阳的供应主力，致使改善型纯商品房供应不足，需求却与日俱增。此外，2020年北京容积率1.5以下商品房供地总计5宗，朝阳仅中海首开拾光里1宗，稀缺属性尽显。不过，北京5月首批集中供地，朝阳供应井喷，总计10宗，均价在7.1-8.8万/平不等。
对比周边二手房：项目身处中央别墅区大湖板块，周边在售二手房多为产品面积大、总价高的独栋别墅产品。例如：大湖山庄888㎡独栋别墅，总价约9000万/套起；远洋lavie1000㎡独栋别墅，总价约1亿/套起。中海首开拾光里是区域内为数不多的一千万级叠拼产品，性价比较高。
对比周边新房：项目周边有两宗待入市的新盘，即青云上府和朝阳一墅。这两宗项目均为政府持有产权的纯商品房，扣除政府持有产权比例，预计销售均价约为6.46-6.6万/平。中海首开拾光里或将收到一定冲击。
价格潜力：项目距离金盏国际服务区仅3km，随着“第二三里屯”、“第四使馆区”的落位与实施，区域内的产业与商业区域完善，对区域价值的带动作用不可小觑。抛开自贸区利好，朝阳本身便是高端项目的产出地，供应少需求大，历来新品稀缺。
七、项目亮点
一、地段优越 半小时可达多个大型商圈
项目位于朝阳金盏板块，隶属于中央别墅区大湖板块，东邻城市副中心，西连CBD和望京，北通首都国际机场，地段极佳。交通便利，驱车半小时可以抵达多个商圈。
二、产品打破常规 创新户型排布
中海首开拾光里打破常规，以乐高拼接原理创造性地将“上、中、下”三大产品错层相叠，不仅实现了四居两套房功能，还极大地提高了居住的质感。
三、金盏自贸区板块 豪宅环绕
项目位于亿级顶豪别墅汇聚区域——中央别墅区大湖板块，3km范围内远洋Lavie、大湖山庄、九章别墅、晴翠园等亿级豪宅汇聚，圈层纯粹。
八、项目不足
项目周边目前无轨交路线，公共交通较为薄弱，出行以自驾为主。不过改善项目对地铁的依赖度远低于刚需产品，故而这也不算太大的硬伤。
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