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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进城市之光东望，为您带来项目的全面测评。

  城市之光东望位于通州台湖，是东五环外唯一“3站换3线”项目，面积段为70-145㎡，总价375万起。项目紧邻地铁17号线首站，产品面积段具有层次，适合定向东部的刚需和地缘性刚改客群购买。

  下面我们全方位介绍一下城市之光东望的概况。

  一、地段位置：亦庄新城发展区 未来可期

  城市之光·东望位于通州，北京东南部，距离市中心23公里。项目的区位较为复杂，虽然行政区域应隶属通州，但是2019年，北京市政府批复的《亦庄新城规划（2017-2035年）》文件中显示，亦庄新城规划范围扩至225平方公里，包括之前近60平方公里的面积，以及新增大兴和通州部分的165平方公里，新增区域涵盖台湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区，还将马驹桥、长子营、青云店、采育等部分地区纳入新城规划。

  2020年6月，台湖和马驹桥两地划入亦庄新城版图，也就是目前城市之光·东望所处的位置，新房的房本由“京通”变“京开”，以现行政策，虽然产权办理虽在亦庄，但仍要执行通州限购政策。对此，专业人士表示：这只是亦庄新城扩区的开始。

  截至目前，入驻亦庄的企业超2万，世界500强企业超过80家，面对巨大的产业集聚效应，吸纳周边土地扩大发展，是亦庄“扩区”的第一步。

  城市之光·东望位于亦庄新城台湖板块，作为亦庄新城空间布局规划“一廊一带三中心”中的科技金融创新中心，台湖将重点发展科技服务业、金融服务。

  2020年3月，已有16家信创领域龙头企业入驻；5月信创园顺利开园，包括龙芯、华为、飞腾等自主核心芯片项目和高端研发及智能制造项目在内的30家信创领域企业签约落地。 此外，台湖未来的发展与“两站一街”的建设也有很大关系。

  “两站一街”规划总用地面积1677公顷，作为亦庄新城“一主两辅”的科技服务配套区，重点承接高端企业总部需求，率先实现职住平衡。未来有两个占地数千亩的湿地公园建在区域两端，绿地与水系的占地将达到总面积的三分之一。 此外，项目周边正在建设的地铁17号线将设3座站点，规划中连接新老机场的城际联络线（即原S6线）也将从“两站一街”外围穿过并设站，加上未来启用的京津城际铁路亦庄火车站和已有的地铁亦庄线，未来板块内的交通将四通八达。

  二、产品特色：满足“首置即改善”需求的设计

  城市之光·东望占地面积约11万㎡，总建筑面积约为28万㎡，规划27栋楼，合计2224户房源。社区体量较大，容积率2.5，绿化30%。项目于2019年入市，目前一期、二期、三期均已开盘，主推四期产品，主力户型为70-145㎡二至四居，均价5.4万元/平左右，总价375万起。

  小区楼下覆盖约4700㎡的文化艺术商业街；地上约2000㎡的城市会客厅、地下800㎡下沉会所前广场、700㎡半下沉式篮球场、24h跑道（一公里健康跑道，设置有跑道加油站、独立拉伸区等）和一条东西向500米的商业街。

  此外，项目为精装交付，提供万科静音九件套，全方位减声降噪等。目前，城市之光·东望实景示范区对外开放，感兴趣的朋友可以前往项目实地考察。 

  三、户型分析：南北通透 附带270°飘窗

  89平三室两厅一卫沿袭市面上主流的南北通透格局，南向赠送两飘窗，产品设计充分考虑新升代身份转变需求，给足改造想象力。

  入户右手边即12平大次卧和9平米小次卧，两室之间以轻体墙隔开（交付标准），后期可打通成大开间，或者软装成独立衣帽间，堪比主卧配置。

  U型厨房呈半开放状态，两扇玻璃推拉门的设置，让厨房在中厨和西厨之间切换自由，满足不同代际烹饪需求。

  厨房联动餐厅和客厅，客厅4米3的面宽，搭配亮眼的270°转角边厅设计，让空间显得无比开阔，实现了餐厨客厅阳台一体化的LDKB餐厨场景。

  南向主卧旁、也是89平户型仅有的卫生间集中实现洗漱、淋浴、洗衣三种功能，动线加更加清晰，没有浪费面积。

  适合人群：两个主卧均12平米左右，三口之家居住起来比较舒适，且能留有改造空间。喜欢270°转角边厅和创意改造厨房的同学，尤其可以关注下89平米的户型。

  148平米四室两厅三卫户型，南北通透三面宽，南向带两飘窗。北向两次卧间以轻体墙隔开，可享灵活改造体验：可以是孩子的玩具房女儿的钢琴室、先生的健身房，亦或是客人临时的下榻处。

  L型厨房设计，3.7米长的L型流线空间让储藏区、洗涤区、烹饪区三个使用频率较高的区域连线；同时厨房附带窗户，全明设计，充分规避做饭、洗菜时的细菌滋生，未来也当作家用的小面积晾晒场所。

  4米面宽、近10米进深的餐客一体设计，显得格外宽敞，即便三代同堂，空间也不显得局促。南向主卧套房设计，3.6米进深，卫生间可容纳浴缸；步入式衣帽间可以完美收纳琳琅满目的服装。

  适合人群：148平米适合希望可以容纳全家庭三代、摆脱拥挤居住环境的人群。

  89平米样板间细节：

  客厅面宽4米1，带飘窗，270°观景转角边厅，白天净享阳光、绿植，夜间欣赏静谧夜空。

  开放式U型餐厨厅吧，两扇推拉门交付，让餐厅在中厨和西厨间自由切换，满足不同代际的烹饪需求。另外，厨房的预留位置只允许放置单开门冰箱。

  南向主卧，3.4米面宽，大小近12平，带飘窗。后期软装还留有衣柜的位置。

  148平米四室两厅三卫样板间细节：

  餐厅4米9面宽，3米9进深，联动5米9进深客厅，居住空间不局促。即便三代同堂，空间也不显得局促。

  主卧套房，3.6米宽大开间，从三玻两中玻璃到静音门锁、电梯隔音厚隔声岩棉、静音滑轨、静音管材、静音开关等组成静音九件套审查，多重全方位减声降噪。

  3.7米长的L型流线空间，将储藏区、洗涤区、烹饪区合理布局，让三个厨房使用频率较高的区域连线，形成高效的黄金三角位，让做饭时候动线流畅自如。

  同时全明的设计，还可以充分规避料理、洗漱时的细菌滋生，同时为小面积的晾晒提供一个家用的场所。

  卫生间预留了影音系统，加载的音乐花洒，增添愉悦体验；一体的易洁台盆、速干地面、体重称空间预留设计，让卫生间的实用性大大升级；浴室地柜定制为抽屉的形式，后期存放、拿取化妆护肤用品十分方便。

  四、交通出行：交通方式多样 优选地铁自驾

  轨道交通：

  城市之光·东望是北京目前五环外、六环内在售70年住宅项目中唯一一个有3站可以换乘3线的项目，周边覆盖：地铁亦庄线（已正式通车）、地铁17号线（南段 麦庄站-十里河站，预计2021年年底通车）和地铁21号线（北京首都国际机场-经亦庄火车站-北京大兴国际机场，预计4年以后通车）。

  目前距离项目最近的地铁站为亦庄线的次渠站，直线距离约1.9公里；未来17号线南段首站麦庄站会成为距离项目最近的地铁站，步行距离800米左右，城市之光·东望一期的交房时间与17号线南段的开通时间大致吻合，届时步行可达最近的麦庄站。           

  由于从项目出发到周边公交车站和地铁次渠站均需步行2公里左右距离，所以在2021年底前（即17号线南段开通和一期交房前），暂时不建议选取乘坐公交车的方式前往次渠地铁站。

  公共交通：

  项目直线距离1.5公里范围内共6个公交站：东惠家园东、东惠家园南、次渠嘉园六区、次渠嘉园三区、次渠嘉园北和次渠嘉园二区，主要分布在次渠嘉园和东惠家园两个小区周边，可乘坐通56路和专207路。

  其中距离项目最近的是东惠家园东公交站（距离项目1.1公里，步行距离2公里约30分钟），在此处乘坐通56路，3站到达次渠中学。有消息称，未来麦庄地铁站附近还会规划一个公交车总站，建好时间暂时不清楚，可能会跟地铁17号全线通车差不多同期。

  自驾：

  项目周边覆盖3条高速：京哈高速、京津高速、京沪高速，分别串联五环路主干道。 工作日从项目出发，自驾上京津高速，不堵车的情况下，43分钟到达国贸CBD（距离项目26公里），16分钟到达亦庄新城（距离项目6.3公里），37分钟到达通州副中心（距离项目21公里）。 

  五、周边配套：规划配套丰富 加速兑现中

  教育：

  项目周边5公里范围内共有4块规划教育用地：2个小学、1个中学、一个小初高12年制的景山学校。

  目前离得比较近、开学时间较早的景山学校为小初高12年制，预计2022年9月建成，2022年3-4月招生，后期的划片信息见教委的政策。

  医疗：项目5公里范围内覆盖：1个三甲医院：项目东侧会有北京西二环的北京儿童医院主院区（三甲儿科医院）搬迁过来。1个社区医院：次渠社区卫生服务中心，距离项目2.4公里左右。1个卫生院：次渠卫生院，与项目直线距离约2.4公里。

  公园：

  项目5公里范围内还有5个公园：

  站前湿地公园：规划于项目东侧800米处，内部打造有3平方公里的人工湖水系；

  万亩游憩园：距离项目2公里左右，总占地2.3万亩，分4期开发，1、2、3期目前已经投入使用，堪称东南五环的绿肺之城；

  乐跑公园：约1万㎡ 的规模，距离项目3公里左右，设有儿童太空舱装置、乐活篮球场等，是周边居民的集中活动场所；

  东石公园：距离项目约4km，有各类球类场地；

  通明湖公园：距离项目约2公里，是经开区路东区目前最大的景观湿地公园。

  商业：

  项目5公里范围内覆盖：

  2个小型超市： 华联生活超市和万影客隆超市（2公里左右）；

  中型购物中心： 百发隆购物中心（3公里左右）。

  2座开放式商街：泰禾1号街区（ 规模约2万㎡，距离项目3.6公里）、城市之光·新五街（规模约4万㎡，距离项目3.4公里，截止3月初有超60家商户运营，包含深夜食堂、24h便利店、网红下午茶等）。

  1个商业综合体：规划中的麦庄地铁站上商业综合体（距离项目1公里左右，据项目销售反馈，据说规模堪比大望路的合生汇，投入使用时间待定）。

  1条小区内商业街：东西向500米的商业街。

  六、价格分析：总价375万起精装 性价比高

  价格现状：

  北京市场现状：2021年北京首批集中供地，除远郊外，地块未来均价5字开头的项目非常稀少。东望处于亦庄台湖板块，未来乘坐17号线可直达工体、国贸、望京及未来科学城。

  区域价格现状：项目所处的台湖板块，与旧宫、瀛海等同属于亦庄新城，而其他板块正在由限竞房市场向纯商品房市场转化：因土地价格快速上涨，均出现6-7万/平价格的标杆项目，改善产品增多。值此背景，城市之光·东望限均价5.4万元/平，性价比颇高。 

  项目目前售价：城市之光·东望规划27栋楼，合计2224户房源。社区体量较大，一期、二期、三期均已开盘，目前主推四期产品，主力户型为70-145㎡二至四居，均价5.4万元/平，总价375万起。

  周边新房价格：同样位于台湖板块的新房，次渠地铁站附近的绿城明月听蘭，均价5.8万元/㎡；而通州另外的新房主要集中在运河以北及宋庄板块，如禹州朗廷湾，限均价5.2万元/平，首开香溪郡，现房毛坯，均价3.9万元/平，价格较低，但是周边规划尚处于空白状态，轨道交通欠发达。

  周边二手房价格：定海园一里、定海园二里、定海园三里二手房均价约3.4万元/平，房龄10年，商品房和公租房混住，居住品质较为一般。

  价格潜力：

  东望行政区仍属于通州，买房必须要符合通州的购房资格。如果您是通州本地人，想要改善现有的住房条件，东望是较好的选择，目前通州副中心新房都在6.5万/㎡以上，而东望价格则相对较低。后期如果台湖板块的限购政策能够放开，楼盘本身的升值潜力也未来可期。

  另外，区域临近环球影城。参考上海迪士尼，自2011年4月正式破土动工，就带动周边房价暴涨了近6倍，跑赢了上海楼市的平均涨幅。而地处比迪士尼投入更大的环球影城（将近2.8倍）周边的新房，同样也孕育着更强的潜力。

  七、项目亮点

  1、紧邻地铁 上车门槛低 89㎡三居总价411万起

  项目为通州首枚限竞房，均价5.4万/㎡精装交付。目前同为南五环外的旧宫、瀛海板块售价5.5-6.5万/平，亦庄河西售价5-7万+/平。东望89㎡三居目前在售价格近411万起，性价比较高。

  2、洞察买房人置业心理 产品力十足

  项目考虑到首置及首改家庭的买房痛点，一步到位提供90-123-148 ㎡全系产品，精装交付，户型内设置二八收纳空间、270°广角飘窗、主卧特殊静音处理等，产品力十足。

  3、坐享三区红利 东五环价值洼地

  项目地处通州副中心、CBD外溢、亦庄新城三大板块全覆盖的城市政策红利区，同时受北京环球影城辐射，是东五环当下绝对的价值洼地。 

  4、享受万科9年“台湖造城”的城市级配套

  项目处于万科110万方全业态城市级大盘内的综合住宅区内，享受万科在台湖运营多年的城市级配套： 4万㎡城市之光·新五街开放式商街、云创天地、1万㎡贴身社区型的乐跑公园。另外，周边的3条地铁、景山学校、三甲医院、站前湿地公园等也在加速兑现中。

  八、项目不足

  区域内教育、交通、医院、公园配套正在加速兑现中，到2024年前后陆续交付完毕，目前尚不完善。

  另外，购房时需同时满足北京限购政策和通州区限购政策，即通州户籍/北京户口首套房/外地户口在京连续缴纳5年社保或纳税（其中近3年在通州缴纳）。

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