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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进绿城明月听蘭，为您带来项目的全面测评。

  绿城明月听蘭位于亦庄新城台湖板块，距地铁次渠站仅700米，120-138㎡四居在售，总价680万起。项目紧邻17号线次渠站，可直达望京、未来科学城，面积段较大，适合以地铁为主要通勤工具的改善客群。

  下面我们全方位介绍一下绿城明月听蘭的概况。

  一、地段位置：紧邻次渠站 直达望京等商圈

  明月听蘭的区位较为复杂，从前的行政区域应隶属通州，但是直到2019年，北京市政府批复的《亦庄新城规划（2017-2035年）》文件中显示，亦庄新城规划范围扩至225平方公里，包括之前近60平方公里的面积，以及新增大兴和通州部分的165平方公里，新增区域涵盖台湖高端总部基地、瀛海以及旧宫的综合配套服务区，还将马驹桥、长子营、青云店、采育等部分地区纳入新城规划。

  2020年6月，台湖和马驹桥两地划入亦庄新城版图，也就是目前明月听蘭所处的位置，新房的房本由“京通”变“京开”，以现行政策，虽然产权办理虽在亦庄，但仍要执行通州限购政策。对此，专业人士表示：这只是亦庄新城扩区的开始。

  截至目前，入驻亦庄的企业超2万，世界500强企业超过80家，面对巨大的产业集聚效应，吸纳周边土地扩大发展，是亦庄“扩区”的第一步。

  项目位于亦庄新城台湖板块，作为亦庄新城空间布局规划“一廊一带三中心”中的科技金融创新中心，台湖将重点发展科技服务业、金融服务。

  2020年3月，已有16家信创领域龙头企业入驻；5月信创园顺利开园，包括龙芯、华为、飞腾等自主核心芯片项目和高端研发及智能制造项目在内的30家信创领域企业签约落地。 此外，台湖未来的发展与“两站一街”的建设也有很大关系。

  “两站一街”位于亦庄新城台湖板块，规划总用地面积1677公顷，未来有两个占地数千亩的湿地公园建在区域两端，绿地与水系的占地将达到总面积的三分之一。 此外，明月听蘭周边正在建设的地铁17号线将设3座站点，规划中连接新老机场的城际联络线（即原S6线）也将从“两站一街”外围穿过并设站，加上未来启用的京津城际铁路亦庄火车站和已有的地铁亦庄线，未来板块内的交通将四通八达。

  二、产品特色：绿城蘭园系产品 仅大户型在售

  明月听蘭为绿城蘭园系产品，与诚园系均为品质代表系列。诚园建筑风格较为方正，更符合北方建筑浑厚的特点；蘭园造型精致、楼身清雅，更切合南方的秀丽气质。社区共7栋楼，390户，均为13、14层的板楼，整体采用围合式设计，其中7栋住宅楼分布在社区外围，保证中心园林及水系的完整。

  项目共三个户型，96㎡三居、120㎡四居、138㎡三居。楼间距较大，最大可达85米，最小52米以上，避免了因户型不同导致的楼面凹凸不平及楼间距过小等原因导致的挡光问题。

  截至8月下旬，1#、3#、5#、7#的96㎡户型已经售罄；138㎡三居分布在2#，目前还剩26套；4#、6#为120㎡四居，目前共剩18套，总价680万起。

  三、户型分析：南向面宽13米 别墅采光体验

  自2018年限竞房爆发以来，在7090政策限制下，北京新房市场上小三居产品大多仅一个卫生间，免不了家人早上洗漱高峰时期的尴尬；少数带有两个卫生间，甚至做到南向三面宽，但每个功能间的尺寸都很有限，远达不到舒适的程度。

  明月听蘭的三居户型，整体南北通透，南向三面宽达到9米3，客厅、主卧、次卧全部带有飘窗，丝毫不担心采光效果。两个卫生间的设计，也让居住更舒适。

  入门处的玄关设置了柜体收纳衣物鞋帽，步入式消杀空间的设计，满足疫情下家庭对于消毒防疫的需求，后期也可以收纳日常用品，如工具箱、清洁用品、行李箱、儿童玩具等，有序收纳让家里显得更整洁舒爽。

  138㎡三居为两梯两户设计，意味着门口的电梯厅后期可以根据需求放置鞋柜收纳柜。进入家门，是通顶的带镜收纳柜，便于出门整理仪表，归家放置衣物鞋帽。

  值得一提的是，这个户型的客厅面宽做到了6.9米，层高达到约3.15米，只要去过样板间，没有人能忘记这种豁然开朗的感觉，站在横厅前，还可观赏到社区3600平米的草坪。另外，北侧为市政花园，让室内每一扇窗都能看到美景。

  整体南向三面宽更是达到了13.5米，这是别墅才有的尺度。两个朝南的卧室都附带飘窗，让阳光最大程度延伸进室内。客餐厅LDK一体化设计，动静分区清晰合理，家人之间互不打扰。

  138㎡三居样板间：

  客厅面宽6.9米，层高3.15米，站在横厅前，还可观赏到社区3600平米的草坪。

  两个朝南的卧室都附带飘窗，让阳光最大程度延伸进室内，室内空间也足够放置双人衣柜。

  卫生间采用干湿三分离设计，除了淋浴房与洗手台，还足够容纳一个滚筒冰箱。

  四、交通出行：紧邻地铁次渠站 直达望京国贸

  轨道交通：明月听蘭周边拥有亦庄线和17号线双地铁，距离南侧的次渠站约700米，未来17号线建成后，从次渠站乘坐地铁向北出发，直达国贸CBD、望京、未来科学城。对于主要依靠公共交通通勤的家庭来说，地铁的便利是购房必要条件，17号线通车后，板块潜力未来可期。

  另外，项目距离12号线亦庄火车站枢纽1.1公里，12号线是贯穿东部和南部的线路，可直达首都机场及大兴机场。

  公共交通：距离项目最近的公交站点是次渠站，覆盖约16条线路：637路（可达北京站）、820路（可达六里桥）、986路（可达方庄）、通11路（可达通州北苑）、通87路（可达通州果园）。

  自驾：项目周边覆盖3条高速路：京哈、京津、京沪，除此之外，嘉创路也正在修建南延中，未来直通五环。项目北侧是通马路（改造中），自驾从通马路北上，不堵车的情况下，半小时可以到达环球影城，40分钟内可达北京城市副中心。

  五、周边配套：满足生活所需 大型商业较欠缺

  教育：明月听蘭东侧为12年制景山学校（在建），直线距离约1公里；西侧一路之隔为自建幼儿园，区域内的9年义务教育用地及台湖镇中心小学等教育配套步行即可到达。

  医疗：项目东侧规划4块三甲医疗集中用地，直线距离仅1公里，步行即可到达；另外，不堵车的情况下，20分钟就可以到亦庄同仁医院、北京振国中西医结合肿瘤医院、东直门医院东区、安贞医院及友谊医院通州院区等众多三甲医院。

  公园：项目周边十大湿地公园环绕：东石公园、站前湿地公园、通明湖公园、台湖万亩游憩园。另外，明月听蘭所在的“两站一街”板块，规划总用地面积1677公顷，未来有两个占地数千亩的湿地公园建在区域两端，绿地与水系的占地将达到总面积的三分之一。

  商业：项目北侧800米为万科时光里（含有餐厅、电影院、永辉超市等配套），南侧紧邻的“两站一街”，未来规划了大型商业综合配套。不过目前想要购物，还需驾车前往亦庄核心区。不堵车的情况下，20分钟可达亦庄沃尔玛山姆会员店、大族广场、力宝广场等大型商业。

  六、价格分析：仍需满足通州购房资格才可购买

  价格现状：

  项目在售情况：明月听蘭是自2017年以来，通州成交的第二块纯商品房用地，考虑到项目没有5年限售的约束，纯商品房属性极具优势。截止至8月下旬，项目3#、5#、7#96㎡最小户型已经售罄；138㎡三居分布在2#，目前还剩26套；4#、6#为120㎡四居，目前共剩18套，总价680万起。

  周边新房、二手房：项目周边同属台湖版块的新房—城市之光东望、台湖金茂悦，限均价5.2万/㎡，网签价格约5万/㎡，距离不远处的经开汀塘和禧瑞天著，均价5.1-5.2万/㎡。周边二手房除东城安置房外，城市之光于2019年交房，由首开和万科联合打造，涵盖商业和商住，暂无纯住宅产品。

  价格潜力：

  目前市场现状：2021年北京首批集中供地，除远郊外，地块未来均价5字开头的项目非常稀少。明月听蘭处于亦庄台湖板块，紧邻地铁次渠站，未来乘坐17号线可直达工体、国贸、望京及未来科学城，均价仅5.6万/㎡，总价680万即可买到120㎡四居，这个价格在同属近郊的昌平，到手面积预计缩水20㎡。

  其他价格潜力：明月听蘭行政区仍属于通州，买房必须要符合通州的购房资格。如果您是通州本地人，想要改善现有的住房条件，明月听蘭绝对是较好的选择，目前通州副中心新房都在6.5万/㎡以上，而明月听蘭价格则相对较低。后期如果台湖板块的限购政策能够放开，楼盘本身的升值潜力也未来可期。

  七、项目亮点

  1、均价5字头的纯商品房 性价比颇高

  2021年北京首批集中供地，除远郊外，地块未来均价5字开头的项目非常稀少。而明月听蘭是自2017年以来，通州成交的第二块纯商品房用地，均价5.6万/㎡，考虑到项目没有5年限售的约束，纯商品房属性极具优势。

  2、紧邻次渠站 直达望京、国贸等商圈

  明月听蘭周边拥有亦庄线和17号线双地铁，距离南侧的次渠站约700米，未来17号线建成后，从次渠站乘坐地铁向北出发，直达国贸CBD、望京、未来科学城。另外，项目距离12号线亦庄火车站枢纽1.1公里，12号线是贯穿东部和南部的线路，可直达首都机场及大兴机场。

  3、绿城蘭园系 围合设计可俯瞰中央景观

  明月听蘭为绿城蘭园系产品，与诚园系均为品质代表系列。蘭园系列造型精致、楼身清雅，具有南方的秀丽气质。整体采用围合式设计，7栋住宅楼分布在社区外围，保证中心园林及水系的完整，未来在家中即可俯瞰3600平米中央草坪。

  八、项目不足

  购买需要满足通州限购资格，即通州户籍/北京户口首套房/外地户口在京连续缴纳5年社保或纳税（其中近3年在通州缴纳）。

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