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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进懋源璟岳，为您带来项目的全面测评。

  懋源璟岳地处丰台南三环，毗邻丽泽，420-618㎡别墅合院，均价11.6万/㎡，是内城稀缺豪宅产品。地处于内城三环、面积段较大、总价5000万起，是市场少有的核心地段精品豪宅，适合作为终极改善之选。

  下面我们全方位介绍一下懋源璟岳的概况。

  一、地段位置：首都新国门 核心生活区

  懋源璟岳位于丰台区，为北京市16大行政区之一，地处长安街沿线以南，在首都城市格局中，丰台区既属"一主"，又处"一轴"沿线，是"四个中心"功能的集中承载地区。在四轮城南行动计划政策的稳步推进下，丰台区已有多个地标性建筑、商圈成为北京城市封面：丽泽商务区，定位第二金融街，已投入使用丽泽SOHO，首创龙湖丽泽天街等写字楼、商业综合体。随着大兴国际机场的开通运营，贯穿于丰台区的首都新国门——南中轴、南苑森林湿地公园，大红门板块，也将是政策规划的重点发力区域，丰台的置业价值正在不断攀升。

  作为北京城六区之一，近年丰台鲜有纯商品房推出，2018年限竞大潮之下，橡树澜湾等刚需限竞房的出现解渴部分南城家庭的需求，但是豪宅改善产品却仍旧稀缺。

  懋源璟岳坐落于丰台区玉泉营桥西侧1.4公里处，板块汇集了众多城市核心稀缺资源，北侧丽泽商务核心区，将对标金融街，重点发展金融产业，现已入驻华为总部、中华保险、中国长城资源等大型企业，今年4月，首创龙湖丽泽天街也正式投入运营；西侧500米是地铁房山线，可与10、9号线实现换乘，便捷抵达北京重要商圈，譬如金融街、国贸、总部基地等，西侧2公里处是丰台火车站，跨市出行条件更为便利。

  项目3公里范围内拥有北京丰台广济中西医结合医院、华坛医院两座综合医院以三甲医院——天坛医院，另外，还有首都经济贸易大学、首都医科大学、北京市第十二中学、北京教育学院丰台分院附属学校等众多教育资源林立，生活配套齐全。

  二、产品特色：懋源高端产品线【璟系】代表作

  懋源璟岳占地面积达27367平，容积率2.8，项目由别墅、洋房组成，高绿化植被覆盖，总户数仅194户，是为不可多得的核心地段低密墅区。项目主力户型为590-618㎡合院、420-460㎡联排、156-218㎡洋房，均为大户型，适合城市高净值人群终值改善选择；社区圈层纯粹，为业主打造出高端私密、低调典雅的精品大宅。

  懋源璟玺曾以17套的成交量、4.2亿的成交金额荣登2020年8月北京10万+豪宅成交排行榜榜首，市场热度已然彰显出项目的品质。目前，懋源璟岳在售产品为420-460㎡联排、590-618㎡合院，均价11.6万/㎡，是入驻三环内城不可多得的机会。

  三、户型分析：户型多样 大面宽改善产品

  163平米的洋房户型，共设计有三间卧室，南向双主卧套房+客厅的排布，是广受欢迎的经典眼镜户型结构，可以做到两间卧室互不打扰，互不干预，相对独立，保证家庭成员的隐私性，独立卫生间、衣帽间、南向飘窗的嵌入，使得卧室空间功能性更为完善，在属于自己的一方天地内可以尽享便捷安逸的居住体验。

  三面宽、南北通透的排列方式，让阳光和空气可以自由弥漫在家里的每个角落；餐厨客一体化的空间格局，将家人的起居生活完美融合在一起：当周末到来，老人在客厅的沙发上休憩，看着窗外风景和电视里的精彩节目，全身心放松怡然自得；来回打闹的孩童虽有些调皮，倒也天真可爱，更显活力，而在一旁准备家宴的男女主人，放上慕斯蛋糕上最后一颗车厘子，一场只属于家人的烛光晚宴就此开始。

  相比较于163平三居户型，202平米在空间格局上做了全线升级。首先，户型整体更为方正，南向同样为眼镜户型结构，休憩、起居功能相互分离却也相互紧密联系；其次，入户后的玄关处，四角呈现出更为圆润的弧形构造，视觉感观更为和谐温暖，且收纳空间也更大，方便对出行物品的整理与陈列。

  202平米三居户型相比于163平户型，更是在玄关处增设一间公卫，当有贵客到访，既可方便他人的使用，也能有效避免和主人共用卫生间的尴尬；另外，到了早晨的洗漱高峰期，三个卫生间的设计，也能够满足家庭成员对时间与空间的合理分配，提高洗漱效率，增进家人之间的感情。

  作为洋房产品中面积更大的210平户型，由知名设计师戴昆×葛亚曦操刀，整体格局更为宽敞明亮，属于平层产品中的楼王户型。南向面宽达到5.9米，层高3.3米，如此宽阔的格局尺寸在豪宅市场中很是少见。

  从入户门进入房间后，首先看到的是玄关空间，左侧是客厅，右侧是餐厅；客厅空间是房间内最具有活力的场所，超大开窗比；在客厅左侧，还带有一处水吧台，居家闲暇时间可以很方便地喝茶泡咖啡，十分惬意。

  在样板间的餐厅空间内，放置了一个可以供8人同时使用的圆桌，可以容纳更多家庭成员的用餐需求。

以下为210平四居户型样板间：

从入户门进入房间后，首先看到的是玄关空间，左侧是客厅，右侧是餐厅；玄关空间宽敞明亮，收纳空间足，且可以放置盆栽、书画或者艺术品进行展示。

客厅超大开窗比，在客厅左侧，还带有一处水吧台，方便地喝茶泡咖啡。

  在样板间的餐厅空间内，放置了一个可以供8人同时使用的圆桌，北向窗户外，即是有着“第二金融街”之称的丽泽商务区。

  四、交通出行：近三环享双轨 15分钟生活圈

  轨道交通：

  距离懋源璟岳最近的地铁站为10号线首经贸站，从项目出发向西行即可到达。首经贸站为10号线与房山线换乘站，在此站上车，可以直达房山。

  另外，10号线为封闭环线，可以在所经途中换乘超过12条地铁线，链接北京重要轨道交通线路，畅达八方。

  公共交通：项目1公里范围内有7个公交站，距离最近的便是南侧的夏家胡同站，从此站出发，乘坐300路内环、368路内环、483路、49路、69路等，可以去往周边重要的商圈以及配套场地。

  自驾：

  懋源璟岳周边覆盖南三环、京开高速、丽泽路等重要的交通线路；驾车上南三环路向东行驶，不堵车的情况下，26分钟可以抵达国贸CBD，向西北方向行驶10分钟可以抵达丽泽商务区。

  如果想要去往大兴机场以及雄安新区等南部地区，可以沿三环路上京开高速，不堵车的情况下，37分钟可以抵达大兴机场，2小时连通雄安新区。

  当然，如果要去往北京其他城区，同样可以选择从三环路出发，一路向北去往金融街、中关村、望京等地，交通条件十分便捷。

  五、周边配套：对望丽泽 高端配套全覆盖

  教育：

  懋源璟岳周边5公里范围内，覆盖学校有：北京市丰台区纪家庙小学、北京教育学院丰台分院附属学校、丰台第五小学(万柳分校)等。

  西南侧1公里处还有首都经济贸易大学，学术氛围浓厚，可以给子女优质的教育环境。

  医疗：

  懋源璟岳南侧坐落着两大综合性医院，分别为华坛医院、北京丰台广济中西医结合医院，步行即可到达。

  而在项目西南侧1.7公里处，还有一座三甲级医院：北京天坛医院，不堵车的情况下，驾车20分钟即可抵达。

  公园：项目与177公顷的丽泽生态公园仅一墙之隔，同时也享受金中都遗址公园、北京大观园、玉渊潭公园、陶然亭公园、天坛公园等城市公园配套。

  商业：

  项目北侧1.8公里处，即为龙湖集团在京打造的第七座天街——首创龙湖丽泽天街，于2021年4月投入运营，包含美食餐饮、休闲购物等多功能场地，引入星巴克、海底捞等知名品牌商家，是区域内广受欢迎的大型游玩场所。

  此外，项目东侧1.3公里范围内，还有凯德MALL、万达广场等商业体，驱车不到10分钟就可以到达，构建起15分钟高端商业配套生活圈。

  六、价格分析：单价11.6万 内城少竞品

  价格现状：

  北京市场现状：2021年1-7月，北京别墅市场成交新房2832套，成交均价不到5万元/平。作为北京城六区之一，近年丰台鲜有纯商品房推出，2018年限竞大潮之下，橡树澜湾等刚需限竞房的出现解渴部分南城家庭的需求，但是豪宅改善产品却仍旧稀缺。

  项目在售情况：懋源璟玺曾以17套的成交量、4.2亿的成交金额荣登2020年8月北京均价10万+豪宅成交排行榜榜首。目前，项目在售产品为420-460㎡联排、590-618㎡合院，均价11.6万/㎡，是入驻三环内城不可多得的机会。

  价格潜力：

  2012年，北京市出台相关政策，原则上四环内不在新增住宅用地的供应，致使内城住宅的供给量逐渐下落，在“地段至上”的观念下，已有的住宅价值潜力不断攀升。但同时，由于供应量的锐减，导致目前内城的住宅多以老旧社区为主，楼龄久，品质差，居住舒适度不尽人意。

  在价格方面，越靠近内城的社区，房源价格越发昂贵，以东西城为代表的金字塔区域，大量二手房以及少数新房价格，纷纷逼近15万/平，甚至向着20万/平迈进，高门槛将更多购房者拒之门外，成为一座可望而不可及的围城。

  在内城楼市逐渐关闭大门的当下，懋源璟岳的存在给了购房者最后的入场券：单价11.6万/平，便可进驻内城稀缺地段，享受大隐隐入市的内城墅区生活品质，且享受着三大交通主干道、双地铁、优质医疗、教育、商业等高端完善的稀缺资源，放眼三环内，鲜有竞品存在。

  七、项目亮点

  1、单价11.6万/平 三环内城稀缺别墅

  三环内城新房供应稀少，品质住宅更是难求，东西城作为首都核心区域，二手房价格也位于高位，最高逼近20万/平。懋源璟岳秉承“非核心地段不出手，出手必高端”的理念，做到了价格与品质的平衡，给了城市高净值人群更好的选择。

  2、产品面积段较大 社区圈层纯粹

  当同一个社区内出现面积较小的户型，且与最大户型差距较大，往往意味着社区业主的圈层不对等，而懋源璟岳最小面积为156平，全盘均为大户型设计，辅以11万+的价格，足以保证入住业主非富即贵，构建起高端纯粹的业主社交圈。

  3、户型优质 单一功能做到极致化

  懋源地产作为豪宅专家，有自己特有的设计理念。“单一功能极致化”是其在户型设计中非常关键的信仰。懋源璟岳的所有户型，都在追求每一处空间的最大使用率，不浪费使用空间，在样板间设计上，打造3.3米层高、5.9米面宽，且加入了水吧、8人餐桌等，将每平米都让业主有效利用。

  八、项目不足

  项目紧邻南三环，车流量大、会有噪音干扰。

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