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  在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进大苑海淀府，为您带来项目的全面测评。

  大苑海淀府位于西四环海淀，紧邻6号线田村站，主打235-320㎡高端产品，总价约2500万/套起。项目整体低密、面积段较大，周边高校林立，总价约2500万/套起，适合定向北京北部的高端改善人群。

  下面我们全方位介绍一下大苑海淀府的概况。

  一、地段位置：西山脚下 高端城市居住区

  大苑海淀府位于海淀区，西四环西侧，东与西城区、朝阳区相邻，南与丰台区毗连，区域总面积4.3万公顷。海淀区高校云集，名胜古迹众多，著名的北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等高校，以及颐和园、圆明园、香山等风景名胜均位于海淀区，资源丰富。根据海淀分区规划，未来将依托三山五园等自然条件，打造具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区。

  海淀作为北京城六区之一，严守建设用地规模，因此住宅用地供应始终较少，且此前多以限竞房、共产房为主，高端改善需求难以满足。直至2020年海淀区不限价土地才再次增多，例如四季青、西北旺等板块均有成交。反映在产品上，此前产品多面向刚需刚改及首次改善客群，且目前区域在售及待售新房虽户型面积段与大苑海淀府略有重合，但均不如后者位置更优。

  大苑海淀府所在的四季青田村板本就是低密度、生态居住区域，区域内大都为9-14层的板楼产品，同时田村也是香山别墅区南延板块，已逐渐形成高端居住氛围。

  另根据《海淀分区规划》未来项目所在板块范围，将结合三山五园文化绿心、大西山绿色生态文化带，构建以三山五园为核心的文化保护体系，恢复自然历史风貌，未来居住环境将进一步提升。根据规划，未来该板块还将整合沿线西山森林公园、北坞公园等城市公园，融入文化艺术综合功能，形成公园成群、绿树成荫、山水交融的良好环境。

  二、产品特色：自带健康系统 低密豪宅住区

  由于海淀住宅稀缺，奠定了区域内新房开盘即热销的基础。大苑海淀府以“景观居所、健康科技”等关键词受到北京买房人的关注。项目170平户型已基本售罄，目前在售产品涵盖225-320平四至五居户型。

  社区整体体量并不大，共规划348户，容积率1.75，绿化率30%，小区内配有7000平米德系高端商务会所，包含瑜伽健身、德系泳池、高端商务等多个功能，以及3万平实景园林。

  值得一提的是，大苑海淀府每户均设有中央毛细管网系统、中央新风净化调湿系统、德国全屋铜管活水系统、中央净水系统，可调节屋中温度、湿度、呼吸、用水等。目前大苑海淀府已是准现房，预计2021年底交房入住。

  三、户型分析：全套房设计 切合改善需求

  其中263平米四居室：为了提升家庭生活便捷度，大苑海淀府在居住空间上下了功夫。户型采用的是全套房设计，每一间都会有一个独立的卫生间，既避免了家人共用卫浴间的时间调配，也让家庭中每位成员都能拥有独立专属的世界。

  另外，考虑到现代人的住房空间功能更为细化和纯粹，大部分时间都会在公共活动空间度过。因此大苑海淀府在设计时适当缩小了卧室的面积占比，为其他功能区留出更充足的空间。例如客厅，整体面积接近40平，不论是家庭聚会还是接待访客空间都很充裕。

  北向书房粗略估算面积超过10平，除了放置书柜，还留有充裕的活动空间。另外书房还可以根据家庭成员需求改造成观影室等。不过书房紧邻北侧卧室，若作为观影室或健身房等，隔音处理您得考虑进去。

  其中320平楼王产品：五室两厅四卫设计让居住空间更加宽阔，细节设计也体现出大苑海淀府的精致用心。

  双电梯入户，主人梯玄关处设立衣帽间，可以单独挂放外套；进门右手边，餐客厨一体的设计让整个空间动线更为合理，厨房还可以改造成中、西厨相结合的形式，中厨在内西厨在外，既丰富餐厅功能，又增加家人互动。

  南向主人套房，卫生间的双台盆设计非常实用，男女主人分区操作避免争抢；北向两间紧邻的卧室，未来可以预留给孩子居住；独立书房远离客厅，孩子学习读书、男女主人工作，都可以避免受到干扰。南向卧室可以留给老人居住，采光效果好，套房设计也能提升生活私密性。

  263㎡样板间细节（项目为毛坯交付，样板间效果仅供参考）

  中式厨房、开放吧台与餐厅形成一体化设计，平日烹煮品尝美食、周末或闲暇时间与家人朋友围坐小酌，既丰富了餐厅的功能，又增加了家人的互动。

  全屋采用德国VIEGA全屋铜管活水系统、中央净水系统、德国VIEGA下水系统、德系泳池无氯用水系统，从各个方面护卫与保障业主用水的安全与健康。

  双台盆设计男女主人同时梳洗也不会拥挤，墙面、地面大理石材质更显高档。

  四、交通出行：紧邻地铁6号线 出行方便

  轨道交通：大苑海淀府距离地铁6号线田村站直线距离约800米，与规划中的3号线将在田村站形成交通枢纽站。

  此外，项目西侧还有建设中的12号，西至四季青东至管庄，可以衔接三元桥、酒仙桥等地，建成通车后出行将更加便捷。

  公共交通：项目500米范围内有田村西口、田村北路西口、田村中街及田村北路4个公交站，可乘坐336路、389路、941路、专147路内环等多条线路。

  其中田村西口站距离项目最近，约230米，可接驳地铁6号线田村站、10号线长春桥站，在此乘坐977路16站可直达丽泽。

  自驾：项目介于西四环与西五环之间，周边覆盖3条高速，阜石路、田村北路、玉泉路等多条市政主干道，形成四横五纵道路网。东西向的阜石路（即京门高速）是连接门头沟的一条交通主干线，路东与阜成路、阜外大街、阜内大街、朝阳门内大街、朝阳门外大街、朝阳路贯通；东侧南北向的玉泉路也是北京西部的一条交通要道，北接海淀、南通丰台、西邻石景山，并与西长安街延长线交汇。

  不堵车的情况下，从项目出发驾车走阜石路半小时左右可达金融街商圈，向南走西四环约35分钟可到达丽泽商圈，向北走西五环约40-50分钟可到中关村软件园。

  五、周边配套：学校众多 周边配套较为成熟

  教育：项目周边3公里范围内覆盖10所幼儿园：常青幼儿园田村分园（274米）、蒙安国际幼儿园（316米）、幸福童年双语艺术第五幼儿园（516米）、红太阳幼儿园（580米）、田丰育红幼儿园（406米）、娃娃丫丫幼儿园（710米）、北京市海淀区立新幼儿园（1.3公里）、东方悦稚国际蒙特梭利幼儿园（1.4公里）、海淀英才幼儿园第一分园（1.4公里）、绿橙国际幼儿园(金隅山墅园)（1公里）；

  6所小学：北京教育学院附属海淀实验小学（188米）、中国科学院附属玉泉小学（560米）、首都师范大学附属小学（柳明校区）（1.2公里）、北京行知实验小学（1.8公里）、北京市石景山区实验小学分校（2.1公里）、玉泉路小学（2.1公里）；

  6所中学：首都师范大学附属中学（第一分校）（562米）、北京市海淀外国语实验学校（1.9公里）、北京十一晋元中学（1.7公里）、北京市礼文中学（北校区）（2.9公里）、北京海淀区行知实验学校（1.9公里）、北京凯文学校（2.6公里）。

  医疗：距离项目最近的为海淀区田村路社区卫生服务中心，约150米；南侧直线距离约3公里还有武警总医院；5公里范围内覆盖301解放军总医院（4公里）、空军总医院（5公里）。

  公园：项目周边公园步行距离较远，距离最近的为平庄郊野公园，直线距离约1.5公里，西北侧直线距离约6公里处还有4A景区八大处公园，可以爬山、游船等，乘坐缆车体验不一样的风景。

  商业：项目5公里范围内覆盖京粮广场（967米）、万达广场（北京石景山店）（3.2公里）、世纪金源购物中心（4.9公里）3家大型商场。

  六、价格分析：总价2500万 低于同区竞品

  价格现状：

  海淀作为北京城六区之一，严守建设用地规模，因此住宅用地供应始终较少，且此前多以限竞房、共产房为主，高端改善需求难以满足。直至2020年海淀区不限价土地才再次增多，例如四季青、西北旺等板块均有成交。北京5月首批集中供地，海淀区仅有2宗，地块均位于五-六环之间，相比之下大苑海淀府在四-五环之间，地理位置更具优势。

  目前大苑海淀府所在田村板块并无其他在售新房项目，周边二手房售价在5.8万/平-10.5万/平不等，总价及面积段均低于大苑海淀府。此外，北侧西山板块新房颐和金茂府目前已售罄，融创香山壹號院总价3000万/套起，在售户型涵盖219-269平四居，相比之下大苑海淀府总价更低。

  价格潜力：

  对比周边二手房：大苑海淀府周边在售单价最高的二手房小区，目前均价10.5万/平，户型主要集中在116平左右，远小于大苑海淀府。

  对比周边新房：北部在售新房户型面积段相近，以200㎡以上四居产品为主，但总价约3000万起步，大苑海淀府总价约2500万可上车。不过有一点需要注意，大苑海淀府是毛坯交付。

  其他价格潜力：开发商大苑天地，在海淀深耕19载，大苑海淀府是其在北京打造的首个高端改善项目，并以准现房形式呈现，品质可见。另外大苑海淀府处在四-五环之间，未来很难再供应低密新房项目，随着区域配套的逐渐完善，项目价值仍有向上提升的潜力。

  七、项目亮点

  1、总价2500万起 价格低于同区改善竞品

  北京5月首批集中供地，海淀区仅有2宗，地块均位于五-六环之间，相比之下大苑海淀府在四-五环之间，地理位置更具优势。而项目北侧西山板块新房颐和金茂府已售罄，融创香山壹號院总价3000万/套起，在售户型涵盖219-269平四居，相比之下大苑海淀府总价更低。

  2、面积段符合改善需求 产品设计注重功能性

  项目主打235-320㎡平层产品，可以满足高端改善客群的居住需求。大苑海淀府从生活视角切入，缩小了卧室的面积占比，为客厅、书房等其他功能区留出更充足的空间；采用的全收纳体系通过玄关公共收纳间、主卧衣帽间、卧室收纳空间等设计，让家庭生活空间更具“弹性”。

  3、3000平实景园林 智能系统融入生活

  大苑海淀府配备中央毛细管网系统、中央新风净化调湿系统、德国全屋铜管活水系统、中央净水系统四大集中式中央系统。另外，项目还将传统文化及海淀三山五园的气质融入到建筑及园林中，小区内部建造有3000平实景园林，涵盖160种珍贵树种。

  八、项目不足

  项目周边公园、商业虽然可以满足日常生活娱乐需求，但缺少符合2000万以上总价段改善客群的高品质配套。

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