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  现如今疫情常态化，给我们带来了新的思考，我们究竟需要一个怎样的家?究竟什么样的楼盘，才是安全、安心的家园，买房置业该如何选?为购房者寻找安心楼盘，我们在行动!通过从地段交通、配套、医疗、教育、户型等方面出发，对楼盘进行全方面的测评，为购房者挑选安心楼盘提供重要的参考。今天，楼盘测评师走进东四环丽都悦府项目，下面我们来看一下项目的总体概况。

  丽都悦府位于朝阳丽都，主打81-227㎡高端平层产品，均价约9.2万/㎡，是带有双公园的豪华居住区。项目地处新盘稀缺的东四环，国际配套环伺，满足改善客群的购房需求，同时吸引外籍及海归人士置业于此。

  一、地段位置：东四环国际住区 丽都唯一新房

  自2016年“限房价 竞地价”起，北京供应“限竞房”用地超百宗，2020年开始终于迎来改善新盘供应量井喷期。但与此同时，北京东部豪宅改善的供应与西部、南部却有着明显的落差。丽都悦府位于朝阳东四环，地处北京东部，是区域内十分稀缺的豪宅改善类产品。

  朝阳区是首都功能的重要承载区和国际交往的重要窗口。《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）》指出，2050年，朝阳区将全面建成具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，成为经济社会发展稳定、协调、可持续的典范区域。构建“两轴两带三区”的空间结构（两轴：长安街东延长线、中轴线北延长线；两带：首都功能保障带、绿色生态共享带；三区：疏解提升优化区、产居融合发展组团、绿色生态休闲区），完善分散集团式空间布局，支持主副联动发展，实现南北均衡发展，促进区域协同发展。

  项目所处板块为朝阳将台，丽都商圈，辐射望京、国贸CBD、燕莎、798艺术区等黄金地段，拥有北京最纯正的豪宅“血统”，因临近首都机场及使馆区，是北京最早的涉外中心，大量外籍人士的入驻加快了这片区域的发展，周边配套成熟，涉外氛围分外浓郁。

  另外，项目坐拥将府公园、朝阳公园、滨河体育公园和东风公园等生态资源，步行即可到达朗园、颐堤港，区域绿化覆盖率高达75%，区域容积率低至1.2。由于地段稀缺，多年来迟迟没有新盘入市，作为东四环丽都板块唯一在售住宅项目，丽都悦府从面世起便关注度颇高。

  二、产品特色：视野极佳 丽都商圈标志性楼盘

  丽都悦府总占地面积为14450㎡，总建筑面积为67200㎡，社区容积率4.7，绿化率30%。项目共规划3栋高楼及一栋商业综合体，1/2/3号楼分别为26层/29层/23层，其中2号楼楼高将近100米，视野极佳。

  项目共361户房源，截止目前，一期、二期已经开盘。三期即将开盘，主打81-227㎡一至四居平层，均价约9.2万/㎡。具体户型及楼层信息：81㎡（一居，14-23层）、128㎡（两居，14-23层）、133㎡（两居，2-12层、14-22层）、141㎡（三居，3-11层）、183㎡（三居，2-12层）、227㎡（三居，3-12层、14-17层）、165㎡（四居，3-11层）。七种户型均为精装交付，采用四大科技精工系统（地板采暖系统、独立新风系统、中央空调系统、智能家居系统）。

  项目外立面将采用水晶皇冠设计，使用铝板与玻璃幕墙构筑外立面，优雅大气，建成后将成为丽都商圈的标志性建筑。

  三、户型分析：户型多样 大面宽改善产品

  其中217㎡三室两厅两卫：

  餐厅、客厅、南向阳台对景一线，经典全南布局，客厅卧室每一处都可以洒满阳光。主卧采用套房设计，特别设计了圆弧型过厅，带来更多的仪式感。另外，主卧连接了开放式景观阳台，四得公园的满眼绿色尽收眼底。

  两个朝南的次卧面积相同，可作为儿童房或书房，中间的非承重墙未来可以根据业主需要，打通作为一个超大套房。餐客处于同一动线，没有浪费面积。并且无论厨房还是餐厅都带有窗户，做饭或用餐时让视线都有足够的延伸空间。

  客厅一侧贴心设置多功能房，可打造成一小间茶室，铺上榻榻米，慵懒午后沏上一壶香茗，对望两座公园。可能有人认为，整个北向只有餐厅设置了窗户，并不是传统意义上的南北通透，但在200+㎡的尺度下，加之近20米的南向面宽，通风采光效果是不成问题的。

  其中81㎡一室两厅一卫：

  81㎡的小面积户型，在丽都悦府以及丽都商圈内高端品质社区都是极其稀有的，满足单身或者预算有限想要上车朝阳东四环的客群需求。

  户型整体西南向采光，一室两厅，客厅大落地窗设计，餐客一体，厨房面积宽敞，空间设计合理不浪费；卧室朝南向，进门处设置超大衣柜和梳妆台，独具仪式感。

  81㎡一居室的布局下，各个功能间空间都十分充足，可以灵动改变室内布局，满足当下年轻人想要自主布局的想象力。低总价进驻丽都，享受国际化配套和生活，这个户型不失为一个好选择，不过目前余量有限，具体剩余房源以售楼处实际情况为准。

  项目户型涵盖81-227㎡一到三居户型，更多细节可前往售楼处详细参观。以下为丽都悦府部分样板间展示：

  大面宽客厅，超大观景窗，尽享四得公园美景，畅想阳光。

  主卧套设计，灰蓝白极简风格，打开推拉门即可得到超大卧室空间。

  卧室联通景观阳台，可放置茶几躺椅，喝个咖啡晒个太阳，又是一方惬意天地。

  卫生间功能齐备且划分明确，干湿分离，空间无碍私密，显得清爽整洁。

  四、交通出行：交通路网发达 紧邻地铁

  轨道交通：距项目最近的地铁站是14号线将台路站，直线距离约900米，骑行5分钟可达；待12号线地铁建成后，小区门口便设有芳园里站（建设中），该站点距项目仅80米，出门即可通往全城。

  另外，项目2公里范围内还有高家园站（1.2km，14号线东段、12号线在建）、望京南站（1.6km，14号线东段），东风北桥站（2km，14号线东段）；12号线连接东五环与西四环，有多个换乘车站，多条轨道线路可实现与全程各大商圈的快速通达。

  公共交通：项目周边1公里内有9个公交站，涵盖线路有：416路、405路、451路、604路、657路、682路、516路、847路、4路、408路、571路、687路、421路。

  公交线路覆盖城东多个核心商圈，北至顺义孙河，西至石景山，都有公交可达。

  自驾：对于豪宅业主来说，自驾应该是最为常见的出行方式，该项目距东四环霄云桥仅500米，距三环仅1公里，项目西侧500米就是机场高速，不堵车的情况下，5分钟即可抵达颐堤港购物中心，15分钟即可抵达首都国际机场、国贸CBD、三里屯，覆盖多个成熟商圈及公园。

  五、周边配套：国际化社区 各项配套完善

  教育：为了顺应丽都商圈的国际化趋势，项目周边国际学校众多，临近北京日本人学校（300m）、加拿大国际学校（3.5km）、青苗国际双语学校（2.6km）等。

  另外还有清华附中朝阳学校（1km），北京中央美术学院（3.4km），伊顿国际幼儿园（850m）等，不堵车的情况下，15分钟车程在家门口即可享受国际化一站式教育。

  医疗：项目周边医院和社区卫生服务中心都比较完善，医疗设施齐全，距离最近的和睦家医院，不堵车的情况下，开车5分钟就可到达，十分方便。

  另外，北京美宜中和妇儿医院距离项目144m，朝阳区将台街道芳园里社区卫生服务中心距离项目494m，中国中医科学院望京医院距离项目1.2km，北京华信医院清华大学附属第一医院距离项目1.6km。

  公园：项目临近四得公园和丽都花园，区域内拥有大面积绿化，属于双公园住区。四德公园距离项目只有一路之隔，有足球、网球场，儿童游乐场，塑胶跑道一应俱全；们项目北侧紧邻丽都花园，这里是网红餐厅打卡地，很多像罗兰湖餐厅、梧桐等遍布于此。

  项目周边没有高层建筑，南向户型可看到四得公园、国贸等美景，北向可直观丽都花园。

  商业：项目距离颐堤港购物中心仅1.2公里，目前颐堤港一期已经投入使用，二期正在建设中，涵盖多方位商业，建成后将成为北京东部标志性商业综合体；

  同时附近还有毕淘买生活广场和京客隆超市，满足日常需求。项目临近朝阳公园和望京，不堵车的情况下，15分钟即可到达蓝色港湾和望京SOHO。

  六、价格分析：东四环稀缺性 丽都唯一新盘

  价格现状：

  丽都悦府地处朝阳东四环，丽都商圈的地理位置对于购房者极具吸引力，均价9.2万/㎡，产品以81-227㎡平层为主，虽然总价较高，但是在东四环这样的繁华地段，拥有一处公园资产，是其他位置难以寻觅的。

  周边新房只有壹亮马（大户型平层产品），均价9.8万/㎡。周边二手房多为1990/2000年左右建造的老旧小区，梵谷水郡均价6.2万/㎡，电子城小区均价5.4万/㎡，价格相差悬殊，难以找到可对比二手房，同区域同价位可比较的二手房小区为阳光上东，均价9.1万/㎡。

  价格潜力：

  自2016年“限房价 竞地价”起，北京供应“限竞房”用地超百宗，2020年开始终于迎来改善新盘供应量井喷期。但与此同时，北京东部豪宅改善的供应与西部、南部却有着明显的落差。丽都悦府位置极具稀缺性，单价相比较于周边同品质小区（9万/平左右），作为新房具有价格优势，对于追求品质生活的改善消费群体比较有吸引力。

  除了丽都商圈得天独厚的地理位置，地铁12号线也即将开通，实现双地铁优势；随着周边区域的改造发展，以及第四使馆区的建设带动，整个东四环的发展势头十分猛烈，未来楼盘的增值空间不容小觑。

  七、项目亮点

  1、朝阳东四环稀缺新盘 地理位置优越

  北京东部豪宅改善的供应与西部、南部却有着明显的落差。丽都悦府位于朝阳东四环，地处北京东部，是区域内十分稀缺的豪宅改善类产品。另外，项目临近望京商务区、国贸CBD，紧邻第三使馆区，并与第四使馆区地铁联通。

  2、**配置精装交付 或成丽都标志建筑

  丽都悦府室内建材细节皆为高端住宅同款，配备四大科技精工系统：地板采暖系统、独立新风系统、中央空调系统、智能家居系统。另外，项目外立面将采用水晶皇冠设计，使用铝板与玻璃幕墙构筑外立面，建成后将成为丽都商圈的标志性建筑。

  3、周边配套成熟 辐射多个北京核心商圈

  项目距东四环霄云桥仅500米，距三环仅1公里，西侧500米就是机场高速，不堵车的情况下，5分钟即可抵达颐堤港购物中心，15分钟即可抵达首都国际机场、国贸CBD、三里屯，覆盖多个成熟商圈及公园。

  八、项目不足

  周边已经不再批复新房住宅，丽都悦府拿地时间较早，为1999年，楼盘容积率达到4.7，密度稍高。