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  买房对于大多数人来说都是一个特别烧脑的事情，交通、配套、价格、学校、户型等因素全部都需要考量，后疫情时代，楼盘测评让我们足不出户就能全面了解楼盘信息。本期测评的楼盘是位于朝阳东四环的壹亮马。

  壹亮马位于“豪宅价值永不倒”的朝阳东四环，主打170-300㎡高端稀缺平层产品，单价9.8万/平米。项目坐拥东四环绝版地段、各项软硬件配置，承接望京、朝阳公园等追求品质生活的高端改善客群。

  下面跟随小编一起来看看壹亮马的具体情况吧。

  一、地段位置：朝阳东四环 稀缺国际化城区

  自2016年“限房价 竞地价”起，北京供应“限竞房”用地超百宗，2020年开始终于迎来改善新盘供应量井喷期。但与此同时，北京东部豪宅改善的供应与西部、南部却有着明显的落差。

  壹亮马位于朝阳东四环，地处北京东部，是区域内十分稀缺的豪宅改善类产品。朝阳区是首都功能的重要承载区和国际交往的重要窗口。朝阳区保持着“文化、国际化、大尺度绿化”的主攻方向，同时，第四使馆区建设、2022年冬奥会举办、温榆河公园建设、重大交通枢纽布局等重大任务，努力把朝阳打造成为首都高质量发展示范区、文化创新引领区、国际交往中心区、绿色宜居标杆区，为城市建设发展带来了新的动力。

  项目所处板块为亮马桥区域，坐拥将府公园、朝阳公园、滨河体育公园和东风公园等生态资源，步行即可到达朗园、颐堤港。区域绿化覆盖率高达75%，区域容积率低至1.2，为了提供国际化的休闲、娱乐、生活配套，亮马桥区域的宅地供应十分短缺，

  在《北京市朝阳区人民政府酒仙桥街道办事处2021年预算》中，也提到了项目南侧亮马河北路的相关规划，抓住落实、拓宽的有利契机，全力配合有关部门稳步推进工作，消除周边环境乱点，全面提升环境。另外，颐堤港二期续建项目也在计划实施中，改造后规划有教育学校、商业、文化娱乐、绿化等，未来商业价值可期。

  二、产品特色：高端平层 生态宜居配套全

  壹亮马位于东四环国际住区，以点阵式排布9栋板式高层，项目总建筑面积18.7万㎡，容积率2.5，绿化率达30%，均为平层豪宅，一梯一户，全边户，采用全国首例金属+玻璃幕墙的外立面设计。

  项目共3种户型：170㎡3+1户型（1700万左右），195㎡4+1户型（1900万左右），234㎡4+1户型（2300万左右），目前仅有少量234㎡清退房源在售。在设计之初，壹·亮马在多功能厅做了很多设想，除了满足正常家庭成员居住、娱乐、社交需求外，还打造了“灵动空间”，用作书房、酒窖、保姆房等，以匹配不同阶段的居住需求。

  另外，壹亮马邀请Office ma、HWCD、HBA、GAD等国际设计团队进行整体规划及园林景观设计，在主入口处打造500㎡的四季花厅；围绕下沉广场打造社区核心景观功能区；日本枯山水大师大桥镐志在社区内打造的枯山水景观及当代艺术走廊，为业主提供全新生活体验。

  三、户型分析：234㎡四居在售 库存告急

  壹亮马共3种户型：170㎡3+1户型（1700万左右），195㎡4+1户型（1900万左右），234㎡4+1户型（2300万左右），目前仅有少量234㎡清退房源在售。

  234㎡四居两厅四卫：

  整个户型南北通透，三面采光，南向面宽超12米；而且采用落地窗设计，观景视野极佳；

  朝南双卧带独卫，分布于客厅两侧，私密性好；主卧的衣帽间满足了这个圈层业主所需要的的仪式感；双次卧朝东，保证采光，还可作为儿童房。餐客分而不离，保证空间开阔，明厨明卫，减少油烟，通风良好。

  其实这是一个拓展性极强的户型设计，完全可以做到四居到五居的转化；比如，配置的多功能间，可以作为保姆阿姨的休息室、或者仓库杂物间，保证了主人整个房间的私密性。

  如果说，这个户型的缺点：面宽与进深的比例略小。但是作为面积超200平的大户型产品，这一点在实际居住体验上，几乎可以忽略不计。

  样板间细节：

  项目户型涵盖170-300平米四到五居，目前仅售卖234平米四居，总价2300万左右，交房标准精装毛坯可选。壹亮马此前打造的“爱马仕样板间”，惊艳北京，更多细节可前往售楼处详细参观。以下为爱马仕样板间展示：

  爱马仕样板间整体面宽16.8米，是“独栋别墅级”的极致面宽，仅客厅面宽就达到8.5米。

  项目以米色及咖啡色为背景色，以深蓝色和爱马仕橙色为点缀色，墙面使用皮革硬包及香槟银装饰线条增加空间层次感。

  玄关处独有的地面花纹，客厅的家具是一件一件挑选并从英国、法国原装进口。灯具也是全球****的，和爱马仕文化紧密连接在一起。

  近10年来，北京豪宅市场并没有留下太多深刻的记忆点。样板间打造的初衷，是希望通过”爱马仕“为北京豪宅留下一个封面之作。如果说缺点，那可能是真的有点贵。

  四、交通出行：豪宅圈层 一刻钟生活圈

  轨道交通：

  项目最近的地铁站为14号线将台路站，直线距离约1.4km；另外，2km范围内还有东风北桥站，12号线（规划中）酒仙桥站，3号线（规划中）北京朝阳站；

  其中12号线从东五环东坝向西，沿着北三环运行到海淀四季青桥；3号线一期工程西起东城区东四十条站，东至朝阳区曹各庄北站，多条线路可以实现与各大商圈的快速通达。

  公共交通：

  项目附近1公里内有9个公交站，涵盖公交线路有：402路、445路、专195路、571路、659路、847路、973路，通达朝阳、丰台、东城等各个城区核心圈。当然，居住在壹亮马的业主，恐怕公交并不是主力出行工具了。

  自驾：

  项目周边配套较为齐全，一刻钟生活地图覆盖燕莎商圈、丽都商圈、三里屯商圈：不堵车的情况下，自驾15分钟内基本能满足日常生活需求。

  项目西侧紧邻京密路机场高速，南侧为规划道路亮马河北路为双向6车道，未来出发到四环，不堵车仅需2分钟车程，并且可以直达二环和三环。

  五、周边配套：配套完善 满足豪宅客群需求

  教育：

  项目南侧邻近常青藤国际学校（伊顿集团总部小学部）、加拿大国际学校、青苗国际双语学校等；

  另外项目自身配建一所幼儿园，北侧规划了一所9年一贯制学校；

  周边公立教育有朝阳区教研中心附属小学、中学，距离1公里；

  东北约2公里有一所陈经伦私立学校，教育资源不错，目前朝阳区私立学校现在统一管理，也参加派位，就近原则。

  医疗：

  项目周边有多家医院和社区卫生服务中心，医疗设施齐全，不堵车的情况下，驱车5分钟就可达华信医院。

  另外：将台社区卫生服务中心距离项目900m；北京华信医院清华大学附属第一医院距离项目1km；北京朝阳国医之家中医医院距离项目1.3km；北京市朝阳区酒仙桥社区卫生中心距离项目1.4km；北京和睦家医院距离项目2.2km；北京美宜中和妇儿医院距离项目4.5km；中国中医科学院望京医院距离项目3.4km，满足日常就医需要。

  公园：

  项目紧临将府公园，这是朝阳区除朝阳公园外，五环内最大的城市公园。

  南邻亮马河、北邻坝河，同时项目距朝阳公园仅2公里，周边还有滨河体育公园和东风公园，空气清新绿化率较高。

  商业：

  项目距离颐堤港购物中心仅2公里，目前颐堤港一期已经投入使用，二期正在建设中，涵盖多方位商业，建成后将成为北京东部标志性商业综合体；

  同时附近还有毕淘买生活广场和京客隆超市，满足日常需求。项目临近朝阳公园和望京，驾车15分钟即可到达蓝色港湾和望京SOHO。

  项目距离颐堤港购物中心仅2公里，目前颐堤港一期已经投入使用，二期正在建设中，涵盖多方位商业，建成后将成为北京东部标志性商业综合体；

  同时附近还有毕淘买生活广场和京客隆超市，满足日常需求。项目临近朝阳公园和望京，驾车15分钟即可到达蓝色港湾和望京SOHO。

  六、价格分析：单价符合区域水平 总价较高

  价格现状：

  壹亮马目前在售均价约10万/㎡，周边新房有：丽都悦府，现均价9.2万/㎡，主打136~217㎡三居室，四居室较少且面积过大，不具有对比性。

  壹亮马周边二手房：多为1990/2000年左右建造的老旧小区，梵谷水郡均价6.2万/㎡,电子城小区均价5.4万/㎡,价格相差悬殊，难以找到可对比二手房，同区域同价位可比较的二手房小区为阳光上东，均价9.1万/㎡。

  价格潜力：

  自2016年“限房价 竞地价”起，北京供应“限竞房”用地超百宗，2020年开始终于迎来改善新盘供应量井喷期。但与此同时，北京东部豪宅改善的供应与西部、南部却有着明显的落差。

  壹亮马是朝阳东四环最后地块住宅用地新房项目，位置具有稀缺性，单价相比较于周边同品质小区（9万左右），作为新房具有价格优势，对于追求品质生活的改善消费群体比较有吸引力。另外，项目周边有多处区域、道路、绿化改造规划，后期升值空间较大。

  七、项目亮点

  一、朝阳东四环 稀缺的地理位置与”豪改“产品

  自2016年“限房价 竞地价”起，北京的房地产市场形成了“刚需为主，改善稀缺；供应向外，内城稀缺；类别墅产品增多，豪宅大平层稀缺”的共识，尤其是北京东部的大平层产品。而壹亮马位于朝阳东四环，正是区域内十分稀缺的豪宅改善类产品。

  二、朝阳公园等多公园环绕 各项配套齐全

  项目周边配套相对齐全，临近颐堤港，商业配套完善，满足生活需求。周边将府公园、朝阳公园、滨河体育公园和东风公园等生态资源环绕，步行即可到达朗园、颐堤港。整个区域绿化覆盖率高达75%，容积率低至1.2。

  三、强大的产品力 吸引北京新贵及追求品质的改善客群

  壹亮马在设计上采用金属幕墙立面，具有艺术感，满足年轻新贵或东部豪宅改善客群的需求。另外，对比周边同品质二手房（明星出没的阳光上东）均价相差不大，且周边处于规划改造，后期发展潜力大。

  八、项目不足

  现阶段壹亮马周边多为老旧小区，环境相对较为杂乱；亮马东侧毗邻京沈高铁，可能会产生噪音污染；项目周边主路驼房营南路和将台东路交通高峰期比较拥堵，在道路未改造完成前，可能会影响出行。

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