本文首发于【新浪北京房产】

  8月13日上午，福州官宣土拍延期，并从企业资质、资金来源、溢价率等多个方面调整竞拍规则。

  这与前几日，网传自然资源部召开闭门会议，流出的图片内容基本吻合。

  具体内容：

  1）参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。明确了非开发类的房企不具备拿地资格。

  2）建立有效的购地审查制度。对拿地房企的资质提出了更高的要求，可有效避免有钱拿地，没钱盖房而导致的烂尾情况。

  3）单宗住宅用地溢价率不得超15%。严格控制地价，避免出现地王、过热地块。

  4）不以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。这一条摒弃了传统的价高者得的做法，通过摇号、竞高品质住宅等方式来确定竞得企业，避免交房即维权的现象。

  目前，全国已有长沙、青岛、深圳等7个城市中止或暂缓了土地出让。

  可以看出，政府在土拍出让规则方面进行调整的决心和紧迫，目前房价基本已经稳定，再稳住地价，提升品质，便可以保证房地产市场的长期稳定健康的发展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次土拍新规是对土地市场政策进行的一次系统、全面、务实、高效的打补丁操作，具有真正稳地价的功效。

  7城紧急叫停土地出让

  今年2月，住建部要求22个重点城市实施两集中供地政策，按照各个城市的供地计划，近期应该是上架二批土地的节点，却不断出现暂缓挂牌或中止出让的情况。

  先是7月29日，长沙市规自局发布公告，第二批用地集中出让由7月推迟至8月。

  进入8月以来，又有不少热点城市做出调整。6 日，深圳交易集团发布消息称，中止此前挂牌的 22 宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。

  8 月 10 日，天津规自局消息显示，天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。不仅如此，本次公告中还明确单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人；调整了最高限价，最高溢价率均降至不超15%等。

  紧接着，青岛在8月11日发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间。

  同一天，惠州也发布消息，原定于 8 月 11 日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在被中止出让。公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，现暂时中止该地块网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

  而今天上午，福州市自然资源和规划局也发布了二次土拍的补充公告，将四区+马尾+长乐所要出让的总计19幅宅地的最高溢价率，全部下调至15%及以下。

  而在发稿之前，上海也官宣第二批集中供地延期至9月。

  有效调控：房价地价联动

  在过往的楼市调控中，主要以限购、限房价、限售为主。虽也设置地价上限，但竞配建、竞自持等附加条件，本质也是价高者得。倘若仅控房价而不管地价：

  一是房子质量或不可控

  以北京为例，2017年起，北京推出“限房价、竞地价”模式，让市场进入了横盘期，调控效果显著。

  但房企要利润，地价没有上限而销售价格又被限制，长此以往，开发商只能从质量上抠利润了。

  所以才有了这几年的维权潮。买房人能收到什么样的房子，全凭开发商的良心。

  二是房企发展受限

  在首批集中供地中，频频传出“这宗地亏了，某某房企要退出”的消息。

  可能是不留神算错了账，也可能低估了调控的决心，高价拿地的房企，进退维谷。

  并且，在“三道红线”和融资渠道受阻、成本增加的情况下，房企若持续低利润甚至赔钱拿地盖楼，一旦出现现金流危机，“大厦倾颓”可能是朝夕之间。

  即便部分房企运营得当，利润尚可，但大部分房企拿地积极性不高，最后变成了“寡头游戏”，于行业、与市场，都是不利的。

  而这一次，控房价的基础上，稳住地价，让房价、地价联动，为各方都留出利润空间，让大盘跑起来，才是“有效调控”且多赢的局面。

  对于政府频频表态，严跃进认为，土地竞拍方面的政策形成了组合拳和紧箍咒，严厉打击土地市场炒作现象，从根本上落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作，同时真正促进了房企拿地的理性。

  北京会怎样？

  北京虽然没有官宣延期，但是原定于7月左右要挂牌的第二批宅地，至今还没有动静（但是已经流传出多版供地明细了）。

  不过，该政策对于北京而言，影响没并不像其他城市那么大。因为从北京第一批集中土地出让的表现来看，基本符合本次政策的规定，堪称全国的模范生。

  首先，30宗宅地的平均溢价率仅6.4%，只有两宗溢价率超过了15%，其中一块为阳光城+城建联合拿下的副中心0302街区地块（溢价率25%），案名已经定为国誉未来悦，产品55-139㎡。另一宗为天时汤山拿下的昌平北七家地块（溢价率20%），目前在项目暂无进展。

  其次，有10宗地块通过竞高标准商品住宅建设方案竞得。因此，住建部还点名表扬采取集中供地的“北京模式”，并要求全国推行。

  相信北京不久也会挂牌第二批宅地（有消息称会在9月左右），网传的摇号、现房销售等是否会出现，我们静待答案。