正文

  01  惊弓之鸟

  北京严禁假离婚买房消息一出，贝壳开盘继续大跌。截至美东时间9点44分，贝壳跌破20美元发行价至19.42美元左右，后收窄跌幅，至发行价以上。

  贝壳大跌跟北京严禁假离婚有直接关系吗？

  其实，北京严禁假离婚未必对贝壳在北京的业务有多少冲击。但北京调控将趋紧的趋势，一定会影响贝壳的二手房业务。

  因为贝壳系占北京二手房交易的半壁江山。

  跑题了，回来聊正事。

  02  假离婚被堵  

  “安居北京”在8月5日晚19点率先发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》。

  《公告》明确：自8月5日（当日）起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品房。

  也就是说，通过假离婚突破一个家庭2套房产限购的漏洞，在2021年的8月5日傍晚被堵上了。

  说的最直白一点：符合北京购房条件的家庭限购2套，此前，夫妻把名下2-N套房挪至一方名下后离婚，另外一方单身获买一套房资格，再买一套后复婚，就实现了家庭房产突破2套的限制。

  显然，如果你家庭资金充裕，在8月5日之前，可以反复结婚离婚突破限购，直到8月5日为止。

  有人说，假离婚三年也可以的，三年后还有资格买。小二只能说，那就是一场对夫妻双方情比金坚志同道合的考验。

  03  有震慑意义的补丁

  尽管“居不易”群里聊翻了天，小二依然要说，这是一个限购的补丁。补丁的意思是，对北京楼市的实际影响不算很大。

  北京楼市的泡沫在2017-2020四年时间里已被挤压得很干净。持续4年阴跌，已把绝大部分投机客挤出市场。

  从2020年底到2021年上半年，通过假离婚来购进房产的人有，不会太多。因为，北京实施的一直是最严限购，二套首付大多要八成。自2017年以来北京房产交易已经是改善型为主，这意味着绝大部分的交易都要首付八成。当北京楼市开始上涨，卖家掌握主动权的时候，很多成交都是全款交易。比如，西城学区房成交多以全款交易为主。

  而拥有两套房，离婚后再全款买房，这类人群一定是极少数。所以说，这是一个给北京限购打的补丁。

  这个补丁在上海深圳等城市都已经实施，唯有北京最后才实施。一方面说明，北京楼市以往调控得很好，另一方面也说明，北京楼市近期房价涨得有点突破管理层的预期。

  这背后的数据是国家统计局显示，北京二手房价连续两个月领涨全国。小二此前有专门文章写过。

  但这个补丁，极具震撼意义。因为，这说明，监管层已经不能容忍北京房价继续上涨，如果继续上涨还会有更多的限制措施手段出台。

  04 谁受伤了

  离婚购房被堵，谁是受伤者？

  小二总结，家庭已有2套房，还要改善的需求，受此次影响最大。说白了，确实有一部分人准备用离婚大法，来再获得一套购房资格，购房改善家庭居住条件。但目前看，这条路被堵死了。

  比如，两孩家庭有两套房，一套西城学区小户型上车房，一套朝阳自住房。孩子先后到学龄要上学，最理想的是去西城及周边买一套中大户型，朝阳房子给老人住。夫妻双方，一方名下无房也无贷款记录者是有首贷资格的，假离婚后通过高杠杆买一套，实现改善。这个计划泡汤了。

  这个案例告诉我们，在北京的第一套房一定就要考虑孩子上学的需求！

  又比如，家庭有两套房，都没有东西海学区。准备卖一套，再买一套东西海学区。但卡在房子不属于满五唯一上了。此前假离婚，满五唯一，个税全免；不满五唯一，则要增收网签价与原值差额的20%。有家庭房产这笔费用高达大几十万，如果让买家出，直接意味着必须大降房价。

  如今，离婚后，任何一方都按离异前套数算，则不能享受满五唯一的税费减免了。

  据《京房字》透露“北京相关部门正在研究，夫妻离异一定时间内任何一方都不得享受‘满五唯一’的是税收优惠。”

  以上两例，均为真实案例。他们是此次假离婚漏洞补上的受伤者。

  “所以我们就直接躺平，啥也别想了”一位案例主人公这样跟小二说。

  05  其他城市  

  离婚三年限购的政策，对于北京来说，略有些姗姗来迟。很多城市已被北京早实施，比北京早实施的城市有，上海3年，深圳3年，南京2年，苏州2年，无锡2年，长沙2年，合肥2年，宁波2年，东莞2年。

  嗯，多是长三角城市。珠三角只有两个城市深圳和东莞。

  但是，全国另外还有很多城市尚没有这方面限制：福州、哈尔滨、武汉、中山、长春、南通、扬州、成都、石家庄、大连、佛山、海南、南宁、重庆、唐山、昆明、烟台、秦皇岛、青岛、呼和浩特、太原、郑州，都没有。

  杭州比较特殊，离异单身满3年才有资格，是摇号的无房家庭认定条件，不是限购条件。

  所以，如果你要通过离婚大法炒房，嗯，以上城市还有机会，北京已经没门了。

  06 其他手段  

  补上假离婚的补丁，只是北京市监管部门调控的一个小措施。

  还有很多手段没有拿出来，这肯定是事实。

  比如，最重要的限售。尽管北京此前的限竞房有限售5年，但跟深圳比就弱很多。深圳的新房二手房都限售3年。当然更狠的是常州，一二手限售4年！

  一旦全面限售，市场可交易的房产流动性会骤降，这不利于房产改善升级。

  比如，暂停夫妻婚内间更名。深圳在实行。这招也是对离婚大法一招致命的。

  比如，提高税费。现在是满5唯一免征个人所得税。满5可以满>5，增加二手房过户税费。这会极大增加交易成本。

  比如，提高过户指导价。小二前天文章中提及过，北京过户指导价还是2014年发布的，已经远落后于房价。指导价提高，税费也会提高。事实上，今年年初一些中介就接到通知，准备上调过户指导价。只是不知为何没有实施。

  比如，跟上海一样出台房源核验，或者跟深圳无锡成都西安一样出台二手房指导价，对于高于指导价的房源下架处理并不再提供银行贷款。这也会伤害一些置换需求的买家，不能通过杠杆提前实现改善需求。

  比如，……

  突然想说，北京的业主和买家，真的要珍惜北京此前来之不易的调控平稳局面，保持市场的稳定。

  因为每一项调控措施出台，都会有一些副作用，可能会伤及一些刚需和改善。

  当然，小二说了不算。

  买房路上有任何问题和疑惑，欢迎在文末留言或加小二微信（xiaoershuoloushi）入群沟通。