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  7月8日，北京市住房和城乡建设委发布关于公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议的公告。同时，面向社会公开征求意见。

  如此重磅的文件，对开发商而言，无疑是戴上了新的紧箍咒和“新红线”，而对于购房者而言，将购房前后可能出现的问题前置，避免出现“货不对版”“严重减配”的感觉。

  小二综合整理，试从文件的规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分分析。

  01 网红样板间或将成为历史 

  每次小二去实地踩盘，会有几个非常突出的感受：

  1.样板间空间感都非常好，哪怕是小二居，都能有三居的既视感舒适感。

  2.业内有一句行话“把房子倒过来后剩下的，才是最终的装修标准”，而在样板间内细心的购房会发现，在样板间内会有多处有“非交付标准”的提示。

  3.在样板间门口立的易拉宝或展示牌上，除了少数已确定的使用材料，其他要不是待定，要不就是**品牌同等品牌产品。

  4.附赠面积（主要是阳台、飘窗）等，样板间均会提示：以实际交房为准。

  而这些问题的前置解决办法，都在本次意见公告中有所涉及：

  企业应按出让合同约定的装修标准，在预售方案中列出主要材料、设备清单；在预售商品住房前，应当按规划图纸和预售方案明确的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。

  提出“三个一致”的要求，即：样板间的装修标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。同时要求，样板间保留至项目交付三个月后。

  也就是说，未来开发商从预售开始，既要保证预售方案中列出使用材料主要材料、设施、设备清单等，主材产品可在同一档次提供1～3个产品目录。

  小二特别注意到，除了上述要求，文件也提到：对于项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间。交付样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。样板间保留至项目交付三个月后。

  不仅如此，销售过程中，因设计变更导致交付样板间与实际交房状况不符的，应在交付样板间和工艺样板区内增设设计变更前后的实体对比展示内容。

  换言之，之前在临时搭建售楼处、租赁或在实楼内都将不能设立样板间，一方面避免出现“货不对版”，网红售楼处或将不再出现；另一方面样板间也需做到“实时更新”和“有限期”存档可对比。

  以上，相当于在北京首批次集中供地后，项目集中面世前，再次设立“新红线”。已经拿到地的开发商，估计回去要掂量着修改原有的项目操盘计划，而对于要参与7月北京第二次集中供地竞标的开发商，也算是提前打好了预防针。

  而对于购房者而言，将面对一个陌生的“售房新规则”，虽然距离政策到真正落实还有一段时间，但对购房者避免踩坑、避雷是重大利好消息。

  02  各种“想象力”话术和饥饿营销将被最大幅度监管

  购买过新房的粉丝或许都有过这样经历：

  1.在所有楼盘宣传资料、售楼处地图和沙盘，都营造了这样的氛围感：此项目集“万千利好”于一身，距离北京核心城区“近在咫尺”，周边环境都是“近可触繁华，归可享静谧”。

  2.对于未来周边设施配备，总能听到“已经纳入规划，和项目建成时间前后脚”“看看整体规划和分析，大概率能有”“未来可期”。

  3.无论何种沟通方式，类似“节后就调价了，买房要抓紧时间”“这是最后的优惠了，不会有比这更低的折扣了”“北京房价整体还在上扬，得看准时机下手”“买房也就是准备资金、看房、签合同，就这么简单”等等不绝于耳，是不是很熟悉？！

  对，针对类似或更突出的问题，文件也给出了解决策略：

  规定企业在制作各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，项目以外应与现状保持一致；应在销售现场显著位置公示项目不利因素。

  严格销售机构、人员、行为管理。在项目销售前，开发企业应对销售人员进行培训，培训内容包括：项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

  在销售过程中，销售人员应佩胸卡上岗，线上销售应实名，同时提出了销售人员“四严禁”，即：严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。

  小二认为，除了解决上述“熟悉”的问题，这里面对于不利因素的展示非常接地气且从根源上试图解决“严重减配”问题。

  对于今后北京即将面世的项目，开发商或许会在营销展示、销售人员管理上会有大幅度调整变革，如何在既真实反应项目全貌，又能保证正常的销售任务达成，还要在激励的竞争中赢得购房者，都将是新的考验。

  小二不得不再次提及令购房者陌生的“售房新规则”，虽然新规出台了各种规范措施，但实际购房过程中，对于周边环境的考察、利弊分析及未来前景与自身需求的把控，仍需理性定夺。

  03  借鉴其上海、杭州、宁波等城市经验做法  开展不少于2天“供地开放日” 

  相信关注京津冀买房的粉丝们，也对小二之前报道的《金隅学府外立面减配纠纷》仍有印象：

  金隅学府近200名业主参与维权，最让业主们介意的一点是外立面减配严重。

  在项目销售时期，置业顾问对外宣传的说词是金隅学府是金隅金麟府的二期，但是现在两个项目外立面的交付标准却不一样。

  其实这在北京并不是独立事件，此前永靓家园的中水事件、金隅凤栖家园“霸王条款”事件等也时有发生。除了减配，业主并不能在项目建成前光明正大的去工地参观，更不要提“意见和建议”。另外，此前部分开发商对外展示的项目进度，是经过图片或剪辑视频呈现。

  我们来看看新文件：

  参考其他城市经验做法（上海、杭州、宁波、温州），规定在确保安全的前提下，企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，组织购房人进入工程现场了解项目实地情况，对购房人提出的意见或建议，企业应维修整改并反馈购房人。鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度。

  强调落实交付前房屋质量查验制度，除按我委《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》规定，组织购房人对房屋施工质量进行查验外，还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准进行查验。

  除了开展“工地开放日”、意见反馈和质量查验，小二认为特别值得注意的是“鼓励通过在线视频向购房人实时展示施工进度”这条，如果真有开发商真的能做到直播带看，购房者或许能更“安心”。

  04  客源/户数超过3的项目将公证摇号 且针对无房家庭倾斜

  京城巨大的购房需求和区域供应新房的不平衡问题，一直存在。在新文件出台前，政府就已经开始通过丰富多种住宅，如廉租房、公租房和共有产权房，还有定向销售形式，典型项目如京投岚山，实现职住平衡和区域购房公平。

  实际上，热门项目已然受到热捧，跨区域购买更是常态。针对以上问题，新文件规定：

  要求企业加强销售管理，对热销项目（客源/户数超过3的），要在区住建部门指导下，公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

  规定在签订合同时，企业应向购房人展示样板间，介绍材料、工艺、尺寸等内容；同时告知项目不利因素并由购房人书面确认；要求项目宣传推广材料应形成书面、影像材料留存备查；明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责，应向购房人出具符合合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  且不说今年从供地开始就备受关注的海淀树村和朝阳王四营，若按以往开发商的宣传蓄客方式，触发公证摇号是大概率事件，若本次文件确定落实，那开发商会不会降低前期蓄客，对意向不明确和资金相对紧张的购房者不再大力招徕，都将是现实问题。

  反过来讲，这对于真正有购房需求的购房人，在综合条件允许的情况下，也算是个好消息。