正文

手持1000万在朝阳改善置换，毗邻CBD的大望路区域是购房者优选之一。

从2020年年底开始，大望路版块价格开始大幅上涨，2021年2月大望路均价8.74万，3月均价8.66万，4月均价8.77万，5月均价8.85万。2021年1-2月拉起了整体均价后，大望路均价继续持续上涨。

根据安居客数据显示，截止6月10日，大望路区域最新均价89585元/平，比去年同期上涨了10.87%，从近一年的挂牌价价格走势来看，大望路区域一直跑赢了朝阳区均价。

西大望路区域的知名楼盘包括珠江帝景、万科蓝山、山水文园、金茂府等为代表，它们都是品牌开发商开发。但不论从过去一年来看，还是最近半年来看，它们的涨幅却截然不同。

小二实地走访并调查了真实房价情况。

01 珠江帝景

有业主一年挂牌价涨300万

提及珠江帝景，定与陈经纶帝景分校关联，正因其是陈经纶帝景分校的一对一对口9年制学校，且在朝阳区属于上游的学区。

珠江帝景共B/C/D/E四个区，四个区紧邻但分开管理。

珠江帝景B区目前在安居客上挂牌价110542元/平，比去年同期上涨了20.69%。从2020年年底开始，珠江帝景B区单价开始上扬，2021年1月挂牌价只有9.5628元/平，2月挂牌价到了10.03万/平，3月均价10.55万/平，4月均价11.01万/平，6月均价11.05万/平。

以当前挂牌价与1月相比，半年来，涨了16%多。

与2021年年初相比，珠江帝景B区涨幅明显

珠江帝景C区目前在安居客上挂牌价127041元/平，比去年同期上涨了26.41%。从2021年1月开始，珠江帝景C区单价开始上扬，2021年2月挂牌价10.47万/平，3月均价10.97万/平，4月均价12.81万/平，5月均价13万/平，6月均价12.7万/平。C区挂牌价半年涨了20%有余。

来源：安居客

珠江帝景D区目前在安居客上挂牌价136371元/平，比去年同期猛涨了40.04%。值得注意的是从珠江帝景D区在2021年2月挂牌价14.02万/平，达到最高，3月就回落到均价11万/平，4月均价11.63万/平，6月均价13.64万/平。

珠江帝景小区实拍

珠江帝景E区目前在安居客上挂牌价123052元/平，比去年同比上涨了29.85%。从2021年1月开始，珠江帝景E区单价开始上扬，2021年2月挂牌价10.36万/平，3月均价11.01万/平，4月均价12.28万/平，6月均价12.3万/平。E区半年来涨了18%多。

小二在实地探访中，珠江帝景E区一套160平3室2厅从2020年4月挂牌价1400万，因业主瞄准看涨行情，一直根据市场行情提高挂牌价，截止今天，挂牌价已上涨到1770万，涨幅达20.9%。

来源：贝壳

那么，珠江帝景的真实成交价如何呢？

小二在专业app后台拿到的数据显示，真实成交价在9万多到10万多之间。

其中有一套珠江帝景小户型51平顶层一居室，以14.216万元成交，总价728万。小二估计应该是当年急于上学买的。

其他90平米三居5月成交了一套1100万，单价有达到12万多，比今年1月经纪人讲到了的950万多了50万。其他大户型还是稳定在9-10左右。

前段也提到，珠江帝景的房价与学区紧密相连，虽然近几年陈经纶帝景分校整体口碑有一定下降，但在朝阳区，还是被广大家长所认可的。

来源：2021年朝阳区居住地对应学校查询系统

“现在买房的，大部分都是置换需求，而买珠江帝景大部分购房者还是看重学区。

在珠江帝景的实地走访中，距离陈经纶帝景分校最近的珠江帝景D区，仅隔一道铁栅栏。

珠江帝景D区与陈经纶帝景分校仅隔一道铁栅栏

诚然，除了学区因素，珠江帝景地理位置优越，紧邻地铁7&14九龙山站，走路即达合生汇，小区内部的欧式建筑、多样化户型、小区园林、物业管理等，一直是朝阳区的明星楼盘，房价一直处于朝阳区较高区间。

珠江帝景小区实拍

2021年朝阳区开始实行多校划片，而珠江帝景仍延续了单小对口，未来，政策如调整房价是否会有变化？小二比较认同大望路区域资深经纪人的说法：“目前珠江帝景好的房源不多，需求大于供，涨价不太好说，但保值是一定的。”

02 万科蓝山

比去年同期挂牌价上涨14.06%

根据安居客数据显示，万科蓝山挂牌价101314元/平，比去年同期上涨14.06%。

2020年12月-2021年2月，当大望路区域上涨时，万科蓝山价格变动幅度不大，2月挂牌均价9.38万/平，也就是自2月开始，万科蓝山均价开始持续上涨，4月挂牌均价9.84万/平，6月10.13万/平。

来源：安居客

万科蓝山是万科为数不多在北京四环内的高端楼盘，小区总共5栋楼，建成于2010-2012年。相较于珠江帝景E区比去年上涨40.04%，万科蓝山14.06%的涨幅并不太突出。究其原因，有三点：

1.万科蓝山属于高端社区，每年成交量都不大。根据小二拿到的数据，近半年万科蓝山成交14套成交均价85189元/平。

2.对口小区为北京第二实验小区朝阳学校，在朝阳区还是非常不错的，而对口初中是北京市三里屯一中百子园校区，在朝阳区也就是平均水平。

来源：2021年朝阳区居住地对应学校查询系统

3.从地理位置来看，万科蓝山距离7号线大郊亭站950米，距离东四环320米，相较于珠江帝景，其地理位置优势不太明显。

万科蓝山小区实拍

万科蓝山整个小区共136平两居、164-168平三居、240平四居三类户型。小二实际去看了164平三居，整个户型南北通透，功能分区清晰，南侧可观小区花园，虽然距离四环三百多米，实际在房间内很安静。

万科蓝山164平三居

万科蓝山南侧高层可直接看到窑洼湖桥

而据经纪人介绍，万科蓝山南侧的几栋楼，因更靠近窑洼湖桥，噪音影响在所难免。而同样的户型同小区，就因观景和噪音干扰程度不同，最大差价都能达到100万，请收下小二的膝盖￣□￣｜｜

03  山水文园

同比去年挂牌价微涨5%

小二发现，大望路区域的广渠金茂府在某壳上属于无房源状态；而大望路的复地首府一直跑输大盘，且目前小区1/3有住户，1/3出租，1/3空置状态，熟悉大望路区域的经纪人一般都不会推荐。

为了更真实的观察大望路区域的真实房价情况，小二同步选择了距离大望路不远，属于华威桥区域的山水文园小区来做对比。

山水文园是横跨三环、四环，容积率1.5，绿化率70%的板楼观景小区。从安居客近1年的挂牌价来看，无论华威桥区域房价如何上下起伏变化，山水文园总2020年8月至今，一直处于横盘小幅上涨态势。

来源：安居客

6月15日，山水文园东园挂牌均价9.57万/平，较去年上涨4.38%；山水文园中园挂牌均价9.18万/平，较去年上涨5.16%；山水文园西园挂牌均价9.91万/平，较去年上涨5.15%。

山水文园小区实拍

实探中，小二看了山水文园五期的高楼层172平三居，目前贝壳挂牌价1599万。户型就不多做点评了，特别想和大家分享的是：在此房间内可观小区内人工湖、真实山体、休息凉亭和清澈见底的小溪，幽雅的环境提升了居住品质。

山水文园高层观景

如果不考虑学区，就综合居住舒适度而言，山水文园是优于珠江帝景和万科蓝山的。

言归正传，山水文园为何横盘低幅上涨？小二认为，主要原因除了对口的小学和初中属于中上水平外，还和小区整体居住舒适度高，高端居住人群相对稳定有直接关系。

关于大望路区域的房价变化，还会涨吗？您怎么看？欢迎在文末留言告诉我们~~