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  本文来自：京房字

  上月底本月初，北京首批集中供地出炉。特别值得一提的是，由于这次北京是首次实施“房地联动、一地一策”，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策中，给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。

  这是将楼市的调控融入到了供地中，很多都是可以“独当一面”的调控措施，因此这一内容非常重要！可能是今年北京楼市调控中最重要的举措，甚至影响深远。

  今天要为大家解读在海淀树村、朝阳金盏、城市副中心等区域的6个试点竞政府产权比例地块。

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  其实这对于很多人并不陌生。去年最后一天，北京宣布在三个地块试点“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”土地出让方式，民间称之为“新型共有产权房”。

  而后在1月26日，这3个地块被暂停出让，原因是对此类住房销售、管理等要求进行进一步完善。

  此次北京今年首批集中供地中，“竞政府产权份额”这一方式正式推出，而且试点地块扩大到了6个，这6个地块都是区位较好的热点地块。

  这6个地块中，此前就已经“露面”的海淀树村两个地块肯定最受关注，它们位于北五环外侧，农大南路的南侧，北京体育大学的西侧，往北就是上地，往南五环内就是圆明园。

  朝阳区金盏也有两个毗邻的地块，它们位于东苇路东侧，蟹岛附近。

  朝阳区崔各庄有一个地块，位于五元桥东北角，机场高速东侧，五环路北侧，跨过机场高速对面就是望京。

  此外，城市副中心的梨园地区也有一个地块，位于八通线和7号线东延之间。

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  接下来就给大家说说最关心的，这究竟是一个什么房子？

  首先，它就是商品住房，购房人拿到的房本上，产权性质也是标注着“商品房”。当然，为了体现政府产权比例，它的“房本”会在附记栏上标注了共有产权方、共有份额。

  而共有产权房的房本上，房屋产权性质标注是为“共有产权住房”。

  不知道大家注意到了没有，我们在推送中，已经不再使用“新型共有产权房”这一名字，就是为了体现其和共有产权房的区别，避免混淆。

  而且，相关部门已经明确，目前的共有产权房仍将依照共有产权房相关政策执行。

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  既然它和共有产权房不同，那么今天就来比较一下都有哪些不同。

  首先，在产权份额的确定上，共有产权房是在配售前根据周边商品房价格评估确定产权份额。

  而竞政府产权比例这类住房，则是在土地出让竞买时，如果达到地价上限，就转入竞政府持有商品住宅产权份额的环节。政府持有商品住宅产权份额的多少，将通过开发商现场的竞报来确定。

  比如一个项目，开发商最终竞报到10%的政府产权比例，那么这个项目就是个人占90%，政府占10%。

  大家最关心的肯定是价格。

  今后北京的供地，会对每一个地块研定一个房价上限，这个上限根据该区域近三年的新房价格确定。

  比如树村地块，假设房价上限是11万元/平米，开发商最终的售价也是11万元/平米，这个价格将是个人加上政府产权份额对应的价格。

  那么如果个人产权比例是90%的话，那么购房人实际购房的价格，就是11万元*0.9，也就是9.9万元/平米。

  而购买时的契税等税费，购房人是按照产权比例来缴纳。

  值得注意的是，这6个地块都是区位较好的热点地块。采用竞政府产权比例的方式出让，既可以引导开发商理性竞买，避免出现高地价，而且通过政府与个人共有产权的方式，让利于民，避免出现“高房价”。

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  哪些人可以购买？

  共有产权房的资格条件比较严格，不但是要在京有购房资格，而且还必须无房和无住房转出记录，单身购买还要年满30周岁。

  而竞政府产权比例这类住房，将面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售。其中购买通州区住房的家庭，须符合通州区商品住房限购政策。

  也就是说，只要是符合购房资格，就可以购买这种“新型共有产权房”。

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  最后是出租和出售等买房后的处置。

  对于出租，共有产权房是可以出租，但租金收益需要按比例和政府分成。

  而竞政府产权比例这类住房，租金收益全额归购房人所有。

  由于政府让渡了房屋的使用权，所以物业费、取暖费、住宅专项维修资金等是由购房人全部承担的。

  对于出售，共有产权房是5年内不能转让，满5年需要转让的，只能转让给其他符合共有产权房资格的申购家庭或是申请政府回购。也就是体系内循环，不能上市交易，不能转商。

  而竞政府产权比例这类住房，购房人取得不动产权证未满5年的，也是不允许转让。体现了“房住不炒”。

  对于购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让。

  转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。

  也就是说，如果满5年，这类住房是可以和其他商品房一样，再上市作为二手房交易的。交易的时候，政府部分的产权也一起交易转让给买家，买家获得的是一套百分百全产权的商品房。

  不过，政府份额转让的价格，相关的规定有所变化。之前去年底树村等3个地块入市时，公告中曾提出，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款，也就是不管这套房子作为二手房卖了什么价格，政府都是按照原先新房购买时的价格得到政府那部分份额的购房款。

  而这次重新入市后，这一条改变了，政府是按市场价格收回持有份额对应的价款。

  经过了一次交易后，这套住房就变成个人100%产权的商品房了，所以将来再次出售时，就不用满5年了。

  此外，竞政府产权比例这类住房，购房人产权份额可按普通商品住房办理继承。购房人可依法将持有的产权份额用于抵押。