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  成交63.68亿，4月29日，北京终于迎来4月土拍盛宴的主菜——大兴西红门两宗限竞宅地出让。垂涎这道菜的人不少，金茂、首开、电建、龙湖、招商、金融街、新城纷纷跃跃欲试。无奈，数量有限，价高者得。

  最终，B1-05-(2)地块被新城以29.4亿元竞得，溢价率7.38%，楼面价38913元/㎡。

  B1-05-(3)地块被首开+龙湖以37.4亿元竞得，溢价率3.03%，楼面价39505元/㎡。

  时隔三年，龙湖联合首开再拿宅地！新城成为好邻居

  2018年12月4日，新城与雅居乐、首开+华润、城建同场竞价，最终以23.3亿元斩获顺义新城地块，进京成功。不过该宗地最终由北京城建和新城控股联合开发。次年1月，新城又与首创联合拿下石景山西黄村地块。本次独立拿地之后，是否会单飞操盘仍未可知。

  而上一次龙湖在北京获得住宅用地，也是在18年底，与首开+万科+东方华美联合体获得顺义高丽营限价宅地之后，仅取得亦庄一宗商业用地。此次龙湖重回招拍挂市场，或因其可售项目不多急需补充粮草，也是对西红门地块及未来市场预期向好。

  "菜品"点评：

  1.四环外五环里，位置优越，肥而不腻

  2.限均价6.44万元/㎡，最高单价7.08万，南城最贵，卖相佳

  3.属性纯粹无筋膜，建面12万㎡/9万㎡，大小适中，饱腹易消化

  4.东地块带了一块3600㎡的小骨头（停车场用地），不难啃，贴骨肉更香

  01

  南城新贵！大兴7万+时代来了？

  成交的两宗地，均位于五环内大兴西红门板块，距离五环直线约1.7公里，西侧紧邻京开高速，进城、出京都非常方便。新浪老编辑特意去地块转了一圈，实景咱先睹为快。

  从视频中可以看出，地块周边西红门医院、大兴实验学校、西红门镇政府、鸿坤体育公园，生活配套相对丰富。值得一提的是，两宗地距离大兴最大的商场荟聚约2.4公里，也是腿儿着就可以到的距离，周末或晚饭后溜达着逛个商场，吃个宜家的甜筒，美哉~

  五环内，且配套成熟，两宗地颇受开发商青睐，报名信息如下：

  东地块：金融街，金茂，新城，首开，电建+招商

  西地块：金融街，金茂，新城，首开+龙湖

  竞拍伊始，02号东地块一手报价28.08亿元，主持人叫价三声无人应价，即将退回最高报价时，新城举牌。随后又电建+招商、金融街加入争夺，在第8轮，新城以29.4亿元成交，溢价率7.38%，楼面价38913元/㎡！

  这8轮举牌每一手举牌，几乎都卡着主持人的三声报价，可见即便是优质地块大家也十分谨慎。据说新城老总亲自坐镇，第一宗地竞拍结束后，还对第2宗十分期待。此前新城在北京的仅有顺义、石景山两个项目，本次新城扩充粮仓，或许会在北京打下一片江山。

  清场消毒之后，第二场竞拍继续。第二宗节奏相对较快，首开+龙湖率先举牌37.6亿，随后金融街跟进，第3轮，首开+龙湖以37.4亿元成交，溢价率3.03%，楼面价39505元/㎡！

  两宗地合计建面约17万平，容积率2.1，控高30，具备打造洋房产品的条件。合硕机构首席分析师郭毅表示，南四环周边多是老旧房产，地块出来后，地缘性改善人群升级置业需求将得到改善。此外金融街、丽泽商务区外溢的需求其实有很多，所以开发商对西红门地块竞争热情较高。

  此外，两宗地限均价64400元/平，最高限价70800元/平，是目前为止北京城六区之外，最贵的限竞房，也正式开启大兴7万+时代。网友感叹，大兴都卖7万了！

  且五环内，普宅的标准线总价是468万，两宗地受70/90限制，算下来70㎡户型总价450万，刚好卡在普宅线内！

  不过也有网友质疑，这地儿能买到6.4万/平么？两宗地成交楼面价最高约3.9万元/㎡，与售价价差较大，开发商在产品设计有拔高的可能，或者走降价路线，也不亏。

  不过，周边无地铁是两宗地较大的瑕疵。机场线穿地块而过，但并未设站。距离4号线西红门站和尚在规划中的19号线西红东门站均在2公里左右，乘坐公共交通出行的便捷性大打折扣。

  这里插播一段西红门的历史：20年前，西红门还是筒子楼、麦子地的天下，2002年鸿坤夺下200万㎡西红门土地，当时被业内成为“冒险之举”。不过您看如今西红门板块，星罗棋布的都是鸿坤开发的项目：林语墅、理想城、曦旺山、金融谷、鸿坤广场、鸿坤体育公园、鸿坤新都荟，包含住宅、商业、公园多种业态，是北京开发史上非常成功的典型案例。

  不过可惜，西红门之后，鸿坤转战环京，在北京市场上再也没有什么大的声音，十分遗憾。

  02

  越少越珍贵 五环里的价值

  克而瑞数据显示，2019年，北京四到五环间成交均价约6万元/平，五环到六环成交均价4.8万元/平，价差1万2。毕竟，四个圈的是奥迪，五个圈的就是银隆了（开个小玩笑~没有说五环外不好~只是相比之下，五环内的价值更高一些）。

  去年10月成交的旧宫京能电建洺悦湾限价仅5.4万/平，位置与西红门双子几乎处在同一水平线上。

  时隔半年，西红门单价涨1万，这其中，除了区域价值的不同外，政府也在有意根据现状调整价格，让限价更符合市场规律。

  《地产营销人》出品人韩乐表示，尽管地块设定了限价，但价格较此前有明显提升，限竞房虽然不断供应，不过价格优势正在逐渐消失。

  但从环线上看，这个价格，也不算贵。目前，四到五环内在售的限竞房项目，除刚刚提到的旧宫洺悦湾，便是郭公庄三杰：春风和院、诺德逸府、京投发展臻御府。均价约6.8万/平，未来必成竞争之势。

  且土地稀缺，环线价值日益增长。近十年，北京4-5环供应明显逐年递减。经过317新政后一个调整期，略有回升，但你要知道，五环就那么大，地越拍越少，地越少，越珍贵。

数据来源：克而瑞

  不过，此时的4-5环已经形成高端有调控，刚需有保障的格局。因为从19年的住宅供应面积段来看：70-90/130及以上是主流。

数据来源：克而瑞

  另外韩乐认为，大兴在售限竞房仍有很多，价格更优势，西红门地块可能会影响这部分项目的去化速度。（韩老师保守了，丸子君猜，西红门地块的入市必定会加速大兴限竞房的去化。洺悦湾别笑了，说的就是你）

  03

  F1不美味 东坝7万+限竞无人点单

  只要停牌速度够快，北京就没有流拍。

  本来4月29日土拍盛宴还有一道豪华甜品——朝阳东坝611地块，限价69422元/㎡，建筑控制规模79829㎡，起始价32.06亿元，土地属性F1住宅公建混合用地。

东坝地块位置

  不过，在“上菜”的前两日，611地块与原定于5月15日出让的612地块同时停牌，暂停交易。

  乐居土拍特约评论员泽龙分析，东坝地块停牌原因如下：

  1.东坝F1地块双双撤牌，首先代表房企对北京商改住政策的敬畏之情

  2. 综合起始楼面价太高，4万+，30%的商办铁定需要限竞房利润来平衡

  3. 东坝北区虽然未来规划高大上，但需要快周转的限竞房显然等不及周边荒凉配套的改善，均价接近7万，还是有一定压力的，而且需要弥补30%商办物业部分，起始价来拿，也无法平衡资金；

  4. 30%商办物业的价值是和未来地区整体配套正向关的，短期内无法实现

  朝阳金盏、东坝双子，接连三宗外界看起来位置、属性都不错的土地撤牌暂停交易，受疫情影响，现金流为王，投入高、回款慢的F1地块的确不怎么美味。也说明开发商拿地态度回归理性，对市场预期、购房者需求的把握上偏向保守，帐算得越来越精细，房地产行业的良性健康发展，这是必经之路。

  五月，还有丰台分钟寺三宗优质宅地待价而沽，你猜，谁会把子弹打出来？

  【地块信息】

  两宗地均位于大兴西红门镇，其中B1-05-(2)地块用地性质为R2二类居住用地、S4社会停车场用地。起始出让价为27.38亿元，土地面积39577.683㎡，建筑面积75553㎡，需配建3600㎡社会停车场。起始楼面价约3.6万元/㎡。

  B1-05-(3)地块用地性质为R2二类居住用地，起始出让价36.3亿元，土地面积45081.987㎡，建筑面积94672㎡，起始楼面价约3.8万元/㎡。

  土地出让文件显示，两宗地中商品住房销售均价不超过64400元/平方米，且最高销售单价不得超过70800元/平方米。住宅部分受70/90限制，容积率均为2.1，控高30。