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  继北京4天成交6宗地，揽金276.85亿元 ，最高溢价达34%之后，2月18日北京又迎来一场土拍大战——通州台湖、大兴采育、大兴旧宫三宗不限价宅地，共22家房企参与！总成交价87.04亿元，三宗宅地分别被绿城、住总+兴创摘得。

  鉴于各家对土拍的热情，以及特殊时期对空间密度的把控，大转播厅临时变身土拍现场，看来，原来的屋子已经容不下这样庞大的体量了。

  而其中报名台湖地块的，有17家房企及联合体。

  通州副中心、不限价、多房企区域耕耘……这块地实际状况如何？

  从卫星图来看，此次台湖地块似乎形单影只，距离众多开发商耕耘的区域还有一定距离。

  乐居老编辑抵达现场，这里还是一片荒芜，距离地块最近的，还有几家“挺”了10余年的钉子户。

  该宗地由绿城以13.48亿元+7%自持摘得，溢价率49.78%。紧接着，绿城以67亿元将备受关注的旧宫地块收入囊中，溢价率达34％。

  而就在三天前，绿城以63.6亿29.8%溢价率摘得昌平东小口027地块。

  另外一宗大兴采育不限价用地以底价6.56亿成交，住总+兴创竞得。

  17家房企争夺！竞自持重现江湖！

  绿城13.48亿+7%自持摘台湖不限价宅地

  通州台湖报名情况：

  1.住总，2.越秀，3.中海，4.石榴，5.华发，6.卓越，7.旭辉，8.金地，9.龙湖，10.绿城，11.平安，12.雅居乐，13.招商，14.世茂，15.中交，16.五矿，17.首开+保利。

  竞拍现场火药味十足，举牌速度飞快，石榴旭辉华发相继举牌，21轮旭辉13.48亿触及竞价上线，溢价率49.78%，开始竞自持。最终，由绿城以13.48亿元+7%自持将该宗地收入囊中！据计算，刨除教育用地和自持部分，住宅楼面价达30806元/㎡。此次拍卖热度再次提升，溢价率再创新高，接近一年以来的最高值。

  值得一提的是，“竞自持”重现京城市场，据不完全统计，上次京城土拍竞自持出现在2018年11月26日，住总以17.7亿+2%自持夺下北京市大兴区采育镇区01-0128A地块。

  台湖地块究竟有何魅力，让房企重启“抢食”模式？

  乐居土拍特约评论员泽龙评论称，该地块体量不大、资金门槛较低，这给众多寻找机会的中小房企和当前资金状况不是“大爷”辈分的开发商提供了机会。

  昔日，副中心的落成为通州带来重大利好，但为防止供地遭疯抢，通州整体新房入市数量较少。如今，购房门槛和政府详细控规的双限政策落地，通州土地市场开始放开供应。

  据统计，2016年，通州全年无住宅供地；2017年，仅成交3宗共有产权房地块；2018年，全年成交1宗共有产权房地块；2019年，一共成交7宗宅地，4宗限竞房、3宗共产房。

  其中最大的宅地由平安+万科于2019年1月31日以66.6亿联合竞得，该地块正位于台湖板块，也就是现在在售的城市之光·东望和台湖金茂悦。经过两个项目一年的宣传，再加上台湖划入亦庄经济开发区管辖的范围，这里的利好更明显，区域板块更成熟，所以开发商进驻的意愿也更高。

  《地产营销人》出品人韩乐表示，参加竞拍房企数量创新高，在疫情当下，可谓奇观，这代表对后市看好，同时一部分房企也有强烈的补仓情绪。新的开发商意欲进京分一杯羹，去年已经进来的开发商希望巩固市场地位，但他们拿地还是偏重小块土地，为谨慎，也为安全。综合来看，台湖地块正合适。

  根据挂牌文件，此次出让的地块为不限价的纯商品住房，起始价9亿元。地建设用地面积2.75万㎡，规划建筑面积5.03万㎡，以90㎡户型为例，该地块住宅用地能够提供约500+套房源。同时地块还需配建9班幼儿园。

  回首两年前，台湖还是个名不见经传的地界，现如今则成了“开发商口中”的第二个望京。一线房企在内的众多品牌进驻使得板块潜力愈发凸显。前人栽树，后人乘凉，《买房老中医》主播光哥表示，该地块周边相对成熟，2.0的容积率和东望、台湖金茂悦相比更低，产品相对更好，拿地成本提升也在意料之内。

  2020年，乐居推出直播栏目《买房老中医》，以通俗易懂的方式为买房人带来一手的买房咨询。今日，《买房老中医》超帅主播光哥（新浪乐居买房最多的人之一）独家盘点京城土拍，点击文章左下角“查看原文”即可观看！

  67亿！74轮！绿城摘得旧宫不限价地块

  大兴旧宫报名情况：

  1.中海，2.招商，3.保利+首开，4.绿城，5.平安，6.世茂，7.金茂。

  多人争抢，未必重头。今儿的大餐还在后面——起拍价50亿的大兴旧宫。

  高起拍价下，报名房企“非富即贵”。然而，现场竞拍中，已夺得台湖地块的绿城举牌一手报价51.75亿，首开+保利、世茂、中海随后跟进，无论是谁家举牌，绿城都十分迅速的跟进下一手，态度坚决。最终，绿城在74轮以67亿元将该宗地收入囊中，溢价率达34％。

  该竞拍地块为不限价纯商品房用地，位于南五环外，距离五环不到1公里，靠近地铁8号线德茂站，东侧为北京最大的湿地公园“南海子公园，地块性质较好，兼具城市繁华与生态自然。地块容积率2.5，控高80，体量较大，以90㎡户型为例，该宗地可以提供2000+套房源。

  光哥称，该地块北有首开保利熙悦林语，南有中铁华侨城·和园，相对旧宫地铁站附近居住氛围更优。

  据了解，地块竞得人还需建设社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、锅炉房、公共厕所、社区卫生服务站、再生资源回收站共计 2175 平方米和 4080 平方米幼儿园。

  合硕机构首席分析师郭毅表示，尽管起拍价较高，但起始楼面价在2.7万左右。地块本身有良好的优越性，单价较低，未来市场空间以及利润空间比较大，所以吸引7家房企报名。

  据了解，旧宫镇区域内目前多比较老旧的小区，而二手房的价格大多达5-6万/㎡，如紫郡府、朗润园、盛悦居等。未来在新房的带动下，或将有继续上涨的空间。

  曾经的“限竞房红海”——大兴区今年开年成交均为不限价宅地。乐居土拍特约评论员泽龙称，从目前的土地供应来看，帝都限竞房稳定房价的历史性使命暂告一段落，呈现逐渐退出趋势，重新挥动的纯商品住宅大旗伴随着帝都激情的土拍大战，将会为目前高度积压的限竞房拉开生存空间。

  此次不限价宅地的入市，让同样处于旧宫板块、却在五环内的电建+京能项目乐开了花。去年10月，电建+京能44.3亿摘地，限价5.4万/㎡。面对这巨大的“限价福利”，如您感兴趣，锁定明天电建+京能连线特别版《谁是销冠盘盘盘》，乐居将为您详解~

  住总+兴创 底价夺采育不限价宅地

  在大兴国际机场30分钟车程的半径内，采育被开发商宣传为大兴国际机场的宜居腹地。但六环外、紧挨廊坊的定位还是让不少开发商望而却步。泽龙评论称，在目前土地供应充足的情况下，采育地块对该片区无项目的房企来说，的确难入法眼。

  然而此次拿地的住总和兴创都称得上是深耕采育，具备优势，一方面对土地了解；另一方面能够更好的整合当地资源，这是其他房企无法相比的。

  事实上，在自然环境与新机场的双位加持下，采育已形成名副其实的高端别墅带。目前，采育别墅区已经有住总·如院、兴创·荣墅、北京城建·宽院国誉府等多个别墅项目入市。

  郭毅认为，从交通和配套条件来看，采育还不能支撑低总价刚需人群的需求。市场需求度不均衡等因素综合导致参与竞拍的企业不多。

  据悉，此次挂牌地块为不限价的纯商品房用地，起始价6.56亿元。地块容积率为2.5，建筑限高60米，或打造低总价的高层普宅。

87亿！ 三宗不限价宅地成交

  从整体来看，参加竞拍房企数量创新高。疫情期间，放眼全国，为何北京土地市场热情高涨？

  韩乐表示，原因有三，一是不限价地打开了利润空间，房企有了积极性；二是北京楼市无泡沫，拿地安全，需求非常稳定。三是北京是多数房企占据京津冀、甚至华北城市圈的重镇之地，布局北京是发展战略上的需要。想进入头部房企，必须在北京有作为。

  此外，房企的积极性还与宏观金融环境有很大关联。2月17日，MLF利率下调10BP，三天之后新一轮LPR利率也有可能随之出现调整。郭毅称，对房企来说融资成本在不断降低，激发企业的投资欲。再加上全国各地对房企资金上的支持，例如延期、分期交付土地出让金政策，使得房企资金出口得到控制与减少。所以现阶段，激发了企业的拿地热情。

  而从近期土拍状况来看，北京楼市疫后快速转暖的趋势明显，“小阳春”行情或延后抵达。