土拍揽金超百亿金茂、海益嘉和抄底海淀-土地解析-北京乐居网

土拍揽金超百亿金茂、海益嘉和抄底海淀

来源：乐居买房2020-01-20 19:17:10

摘要

金猪岁尾，北京迎来了最后一场土拍重磅三连。向来供应紧俏的海淀开闸放地，3宗地合计建面达27.6万平，占2019年海淀成交建面（含商业）的27%，几乎与18年成交建面持平。

大鱼好吃，但也贵啊。

金茂、海益嘉和抄底海淀！

金猪岁尾，北京迎来了最后一场土拍重磅三连。向来供应紧俏的海淀开闸放地，3宗地合计建面达27.6万平，占2019年海淀成交建面（含商业）的27%，几乎与18年成交建面持平，且其中两宗为不限价不限面的纯商品房用地，对于过去8年仅供应5宗纯商品房用地的海淀来说，可谓久旱逢甘霖。

数据来源于克而瑞

不过两宗地纯商品房宅地意外遇冷，报名阶段价格较低的北地块仅4家报价，南地块3家房企参与，最终金茂以46.75亿底价竞得北地块，北京海益嘉和置业有限公司以53.96亿底价竞得南地块。

报名信息：

北地块（46.75亿 66760㎡）：金茂、金隅、绿城、海益嘉和

南地块（53.96亿 77009㎡）：金茂、金隅、海益嘉和

另外一宗永丰共产房用地也以32.9亿底价成交，由海开+建工联合体竞得。

金茂、海益嘉和抄底海淀！

半百亿门槛

与1月3日石景山的两宗纯商品房宅地相比，今日的海淀“百亿”组合未免显得有些冷清。无论是报名还是报价阶段，都十分谨慎。截至1月20日下午2:00，规自委网站上仍无任何房企报价（丸子君的小伙伴甚至大胆猜测是否会流拍）

土拍转播会场

两宗地均位于海淀四季青镇，距离五环直线距离不到1公里，且在五环内，处在海淀“三山五环”围成的“藏风聚气”之地，容积率1.5限高18米，虽说方圆2公里范围内无地铁（豪宅来说，地铁不是刚需），也是根正苗红的低密豪宅配置，且地块儿干净无配建，为啥报名拿地者寥寥呢？

四季青两宗地位置图

对此丸子君请教了合硕机构首席分析师郭毅。郭老师表示，两宗地位置优异，性质纯粹，的确稀缺，但50亿左右的起拍门槛限制了部分房企参与。

初始楼面价已达7万+，一旦竞拍过程稍微激烈，地价水平便有可能创下北京地价的新纪录。

叠加“1.5容积率+18米限高”的土地性质推断，这很可能是未来售价10万+、总价三四千万的产品，面向的是相对“窄众”的高端改善型客户。

而在近几年北京限购限贷的调控对高端改善有着较大的影响，1.这部分人是否有购房资格；2.八成首付（2000万+）对客户的支付能力有要求，这导致高端改善型产品普遍去化周期长、回款速度慢。

即便房企能够顺利拿下该地块，如何打造产品，保证相对均衡的利润和去化速度，是对房企产品力、操盘、资金链等多重考验。

在上述市场、大环境、客群等多方面因素叠加的压力下，本次参与竞拍房企数量不及石景山“双雄”也是情理之中。

10万+隐忧

自2016年底“限房价竞地价”供地模式出现后，纯商品房的声音渐少，直至去年，纯商品房供应逐渐回归，全年共成交纯商品房用地14宗。不过阔别市场两年已久，加之“317”后更严格的限购限贷政策，纯商品房的玩法儿是否变了？在预售审批阶段，能否卖到理想中的价格都是房企在拿地阶段的担忧。

四季青的两宗地，起始楼面价已超7万，加上建安成本，至少要卖到10万+方有利可图。2019年，北京预售审批价格最高的是位于南三环外的葛洲坝北京中国府，均价11.8万元/平。

地块现场图

而四季青地块位于西四环外，同板块内，同为改善大平层，大苑海淀府距离地铁更近，现房在售。地块东侧临近的二手房，西山美墅馆挂牌价约9万元/平，这两宗地能否拿到理想的销售价格，还有待考证。

另外，横向对比北京市场，高端改善客群可选择的范围并不小。2019年成交的孙河恒基地块、南三环石榴庄金茂+合生地块，丰台中海“造甲府”等都是高端改善产品，市场竞争激烈。

不过金茂在北京连落“五府”，练就了一身操刀豪宅的好本领。2019年，未来金茂府、悦公馆开盘大卖，北京金茂府持续热销，年底又推出位于顺义的北京国际社区。克而瑞数据显示，金茂2019年权益销售金额达112.8亿元，位列北京第7。19年金茂在土拍市场上出现过17次，拿地三宗，收获颇丰。2020开年，金茂又抄底四季青低密纯商品宅地，想必“海淀金茂府”已经在路上了。

至于神秘的海益嘉和，业内多传背后金主是某知名房企，不过这一说法并未得到官方证实。丸子君通过企查查也并未查到该公司信息，不管是谁，在这样优质的土地上打造的产品，都十分值得期待。

信息来源：企查查