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2019年12月19日，北京完成2019年度最后一场土拍，怀柔区雁栖镇不限价宅地，以16.1亿元的底价成交。至此，北京2019年的土地交易画上圆满、微凉的句号。2020，限竞房大撤退？京城哪个区，是2019出地大户？哪家房（di）企(zhu)囤粮最足？地王是谁，花落何家？

  新浪乐居出品《2019年北京不完全置业报告》之土地篇，带你了解今年有趣、有料的北京土地市场。

  纯商品房回归 可与限竞房平分秋色

  2019年北京招拍挂市场累计成交地块58宗（除工业用地外），成交建筑面积734.78万平方米，年内土地累计成交金额1672亿元，较2018年全年下降6%，其中住宅土地出让收金1479.05亿元。

  值得注意的是，就溢价率来看，2019年北京土地成交平均溢价率仅为9.2%，再次下跌。多宗土地溢价率0%成交，房企对北京市场的信心明显不足。

2019北京纯商品房地块分布图

  成交结构方面，限竞房地块21宗、共有产权住房14宗、商业8宗、100%自持用地1宗。另外，不限价纯商品房地块达到14宗。尽管今年土地成交限竞仍唱主角，但纯商品房后来居上，加上年底陆续挂出的11宗地不限价宅地，已至25宗。至此纯商品已与限竞房平分秋色，也难怪业内人发出“珍惜限竞”的感叹。

  另外，相比纯商品房，限竞房的供应呈现“郊区化”，5环内仅两宗，其余主要分布在6环周围-共4宗。而纯商品房，“进城”路径明显，其中6宗均处于孙河、石榴庄、古城等好位置。

2019北京限竞房地块分布图

  大兴出地最多  石景山供应放量

  从区域的角度看，今年大兴（含亦庄）延续前两年态势，仍然是出让土地最多的区域。共出让12宗土地，规划建筑面积约135.50万平方米，其中10宗为限竞房用地。

  值得注意的是，今年石景山的土地热度持续升温。作为城六区的一员，近几年石景山住宅用地供应，实在少的可怜。据乐居不完全统计，从2015年至今，石景山全区仅出让了8宗宅地，均为共有产权房和限竞房地块。不过，今年石景山区一共入市6宗地块，规划建筑面积约为76.18万平方米，除两宗商业用地外，其余均为住宅用地，且供应宅地较为优质，包含两宗不限价宅地。

  “地主+地王”中海囤粮势头正盛

  在2019年，首开一如既往积极参与联合拿地，与各大开发商共同摘得6宗土地，所涉土地出让金134.88亿元，储备建筑面积约59.62万平方米。首开是今年在北京拿地数量最多的企业，但多为联合拿地，独自摘得地块仅一宗。

  相比之下，中海今年虽然只拿下4宗土地，但其中3宗土地为独立摘得，所涉土地出让金207.5亿元，储备建筑面积约64.31万平方米，“囤粮”势头猛劲，成为北京新晋“地主”。

  这其中，中海北京新城与中海北京，花开两朵，共谱繁华。中海新城扎根并深耕石景山，自2013年起，陆续开发了中海金鑫阁、中海金玺公馆、中海长安雅苑等项目，为少有供应的石景山区域提供大量商品住宅。其开发的中海寰宇天下热销多年，如无意外又是19年石景山商品房销冠。19年中海再次进军石景山，并与首钢共同拿下区域纯商品房用地，涉规划建筑面积约14.87万平方米。新年伊始，中海新城又斩获一宗不限价宅地，为2020“囤粮”。

  而中海北京公司则在石景山以外的地方开花结果。2019年北京“地王”——花乡造甲村地块便是由中海北京斩获，成交价79.4亿，规划建筑面积约21.65万平方米。按照规定，宗地中所建商品房不限价、不限面积。“瀛海府二三期”的两宗限价宅地亦由中海北京摘得。2019年，中海北京开发的望京府、寰宇时代、云熙、云筑均成为单区销冠，可谓功力深厚。

  最复杂、最疯狂 高开低走 新面孔进京

  如果将今年的土地市场分为两个阶段，上半年和下半年的表现有着明显不同。

  上半年房企拿地预算充足，各家房企还是摩拳擦掌，希望在年初为自己的企业拿下一块好的土地储备。2019年1月31日住总+通投举牌72次，以25.5亿摘得通州区台湖镇共产房，成交价不贵，举牌次数却已经是年内最高。相反到了下半年，房企资金压力大，放弃拿地，即使性价比高的土地也避免不了底价成交。

  不过好的地块依旧是土地市场上的香饽饽，比如：

  2019年6月6日，朝阳区孙河村地块被恒基以30.2亿元竞得，溢价率23.32%，楼面价69541.99元/平方米，登上2019年北京住宅楼面价顶峰。

  2019年10月15日，大兴黄村宅地竞拍过程中，拍卖师三声报价落锤之时金茂举牌，欲夺地，视频回放协商无果后，重回拍卖场，最终融创+南昌市政多花9000万，以20.3亿元斩获该地。

  尽管如此，许多业内人士还是认为2019年北京土地出让时竞争激烈程度并不高，这也被部分企业看成进京的好时机，继2018年新城控股、华发等企业首次入京后，雅居乐、山西通建、港中旅等企业在2019年也纷纷进入北京市场。

  2020年1月3日，石景山两宗不限价宅地引得15家房企竞争，最终融创与中海相继夺地，2020北京土地市场迎来开门红！在目前等待出让的16宗住宅土地中，可以看到明确限价的只有2宗，其他土地已经基本都是是不限价商品房住宅，经过持续3年的调整，北京房地产市场逐渐理性，随之而来的土地供应结构也将迎来改变！乐居北京追地报道小组将持续关注北京土拍市场风云，为您送上快速、准确、新鲜、有趣的土拍播报！