正文

01市场分析

11月新房、二手房成交量创年内新高

临近年尾，北京从政策端到产品端不遗余力支持楼市平稳健康发展，形势整体向好，10月、11月数据创年内新高。11月份，北京的新房和二手房成交量环比均有上涨，并且双双站上年内高点。尤其11月北京二手房住宅网签18763套，自从去年3月份以来，创下近20个月新高。

2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高点。此后，二手房的月度成交量开始下滑，单月的成交量一直在1.5万套以下。一直到今年7月，单月成交量终于站上1.5万套。8月、9月成交量在1.4万套。10月、11月成交量继续上行。

据CRIC数据监测显示，2024年11月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应1410套，环比下跌38.6%，同比下跌70.4%；成交4536套，环比上涨7.8%，同比上涨33.3%；成交均价57168元/㎡，环比微跌0.1%，同比下跌3.0%。

今年以来，北京楼市陆陆续续出台一系列政策。在土地供应、资格放宽、首付比例、税率等方面进行调整。9月30日，北京大幅度放宽限购，降低首付、降低利率等，一系列政策利好发布带动了10月北京楼市走强。此后利好政策继续补位，政策层面，北京于11月18日取消了普通住宅和非普通住宅的划分界限，并对相关个人住房的交易税收进行了调整。这一政策的发布，有效降低了交易成本，有利于激发市场活力，尤其对于高端住宅，预计未来成交将更加活跃。

12月1日，新的契税政策正式执行。降低90-140平米户型的购房成本，未来140平米以下改善户型可能更受欢迎。

11月22日晚，北京规自委发布了《北京市高品质住宅设计导则》试行版。根据这份文件内容指引，未来北京住宅的产品力，将会迎来全面突破与提升。在新一批供地里，有越来越多地块开始设置不限价、鼓励设置阳台、架空层、风雨连廊等创新设计。

新政对土地市场的提振作用亦有所显现，临近年底，北京供地开始加速。11月成交了6宗地，功德寺两块地、中海拿下的朝阳三宗组团地块以及槐房NY-303地块，地价合计293亿。其中海淀功德寺两个地块以最高溢价率15%成交，最终楼面价7.1万/平米，住宅指导价10.5万/平米。11月28 日，北京发布了2024 年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，海淀朱房村、丰台西南郊冷库、亦庄X24等多宗优质地块在列。

02榜单解读

点状高热，品质楼盘成市场焦点

中海京华玖序、北京宸园、逸翠园位列11月北京项目销售金额榜前三

北京宸园、懋源·璟橒、逸翠园荣膺11月北京项目销售面积榜三甲

核心改善积极领跑，市场热度持续升温

2024年11月北京TOP30项目共实现成交额150.06亿元，环比10月上涨64.7%。

分城区来看，2024年11月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于西城区的中海京华玖序居首。近郊区成交金额排行榜中，顺义区懋源·璟橒位列第一。远郊区成交金额排行榜中，平谷区的北京城建·京能·樾园位列第一。

分环线来看，2024年11月五环内商品住宅项目成交金额排行榜中位于西城区的中海京华玖序居首，五至六环顺义区的懋源·璟橒领先，六环外昌平区的建发观堂府位列第一。

回顾今年北京楼市表现，1月市场处于低位维稳的状态，2月恰逢春节长假，楼市成交大幅缩水，3月小阳春楼市终于迎来一波升温，4月楼市成交量有所回落，5月市场相对平稳。6月新政利好，再加之各个项目发力年中冲刺，取得了不错的成绩，而在7、8月后，传统淡季市场，回归平静后，项目成交额有所下滑。进入9月份，之前430和626政策的效应已基本消失，家长们也在9月开学之前解决了学区房的问题，市场再度陷入困难时刻。

10月份，房地产市场迎来一系列利好政策，9月末，北京进一步放宽了限购政策，为购房者提供更多机会。此后，LPR也迎来了年内的第三次下调，其中1年期和5年期以上LPR均较上一期下降了25个基点，进一步降低了购房贷款的利率成本。

11月，北京楼市呈现稳中有升的积极趋势，成交量继续上涨，与此同时，房企也进入了年终冲刺阶段。进入下半年，房地产定调止跌回稳，随之而来的是政策频频发力，助力购房信心恢复。从新政的成效来看，对于二手房的影响大于新房市场。契税、增值税的下调，降低了购房成本，刺激了需求入市，北京二手住宅挂牌量开始下降，供求关系正在转变。

03典型项目

从目前释放的政策效果来看，楼市现状就像一场博弈。一部分人选择抓住这波政策利好，抓紧上车；而另一部分人选择观望，期待政策进一步放松，或对房价的调整有所期待。在这种心态下依旧占据榜单前列的项目，是大浪淘沙始见金的高性价比首选。过去价格坚挺的千万级板块以及热点板块的项目，降价跑量的态势依然明显。

中海京华玖序

11月北京项目销售金额榜第一。

中海京华玖序是中信城五期项目，一期锦园、二期沁园、三期禧园、四期都阙臺，都取得了不错的成绩。一期锦园为2009年北京楼市销冠，去年四期都阙臺“开盘即清盘”。

中海京华玖序位于西城区，寸土寸金的二环内土地供应极少，京华玖序更显稀缺。项目距离7号线虎坊桥站700多米、4号线菜市口站900多米，步行仅需要10多分钟。此外，2站抵达西单、5站平安里、7站西直门，串联金融街、中关村、西单和城市副中心，接驳北京西站、北京北站等铁路枢纽。

中信城项目是中信地产多年前做危旧房改造拿下的大吉片区土地。2016年，中海地产以310亿元并购中信地产，里面就包括中信城项目。

北京宸园

位列11月北京项目销售面积榜第一。

中建智地联合体在今年6月13日以112亿元底价摘得酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区地块。酒仙桥地块案名北京宸园，这是酒仙桥板块拆迁腾退之后的第一宗住宅地块。 10月13日，北京宸园开盘，10月当月就完成网签房源102套，套均价1966万元，平均价格11.3万元/平米。11月完成网签房源77套。可以说北京宸园将酒仙桥板块带入豪宅时代，区域房价上了一个台阶。包括中海拿下的酒仙桥0014地块，位于北京宸园南面，未来销售均价也会向它看齐。

项目总建筑面积15.8万㎡，其中商品住宅规模10.16万㎡，分2期开发。项目规划14栋14-25层板楼，东地块楼栋总高为14-17层，西地块总高为15-25层，均为2梯2户设计。项目商品住宅户型面积145-165-220-249㎡全四居产品，共606户，东地块层高3.05米，西地块层高3.2-3.6米。

逸翠园

位列11月北京项目销售金额榜&面积榜第三。

今年10月26日，御翠园现房正式开盘。项目是李嘉诚掌管的长江实业旗下和记黄埔在北京的最后一个项目，自2001年以总价约7亿元的价格拿下这宗姚家园地块，至今已经有23年之久。首批推出50套特价房源，单价7.6万起。与预售价格万多相比，相当于打了八折。

2001年，李嘉诚旗下的和记黄埔与北京市政府签订土地出让协议，以约7亿元的总价，拿下了40万平方米的姚家园地块，楼面价仅1750元/平方米。项目一期在拿地之后搁置了4年才动工，2005年11月开售，陆陆续续卖了近20年。自2005年6月开工后的八年间，和记黄埔在该地块上相继开发了逸翠园和御翠尚府两个项目，分别于2006年、2013年开盘。御翠园是这个地块的最后一块地，共规划26栋楼，高层两梯两户，约1024套房源；联排地上三层地下一层，共228户。

据北京市住建委官网，“御翠园”备案名为“逸翠园”，定位为城市高档低密住宅，有平层和联排产品可以选择。目前，御翠园取得预售证的共有9栋，包括3栋平层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房。除了这9栋住宅以外，御翠园还有5栋平层住宅和12栋联排别墅未在销售名列。而且根据备案信息，御翠园属于现房销售，成为该项目的优势之一。其中，高层拟售均价在96465.86至99744.99元/平方米区间，联排别墅的拟售均价在90672.35至92372.54元/平方米。

04总结展望

市场热度回涨，成交脉冲式放量

在“止跌回稳”的政策支持下，10月楼市实现“止跌”，11月北京楼市成交量继续上涨。从供应端来看，随着“金九银十”传统营销旺季结束，房企11月推盘积极性有所回落，不过，供应端明显“缩量提质”，北京加大了优质地块的供应，未来供应结构以主城区改善为主。与此同时，需求端利好政策不断发布，市场信心进一步提振，进入12月，年终业绩冲刺势必将加大营销力度，预计新房成交有望保持在高位。（来源：克而瑞）